文档介绍：房产税、土地使用税
主要纳税事项及案例解析
栾庆忠
(内训资料注意保密)
房产税
一、房产税征税范围、纳税人
二、房产税税率、计税依据及账务处理
三、减免税优惠
四、纳税义务发生时间
五、其他规定
上述内容详见《房产税主要纳税事项表》
六、案例解析
七、疑难问题
六、案例解析
例1:甲公司20X1年受让方米,合同约定受让金额为260000元(实际支付260000元后,当地政府返还60000元,但未具体规定资金的专项用途),缴纳耕地占用税30000元、契税5200元,另支付原住户树木迁移费900元,20X1年外包其他单位承建平房350000元(年底已完工,建筑面积510平方米)。20X2年该公司应缴纳房产税计算:
1、容积率=510÷1000=
2、应并入的土地价值=260000+30000+5200+900=296100(元)
3、房产税=(350000+296100)×(1—30%)×%=(元)
六、案例解析
例2:乙公司有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米,房屋原值5600000元,该公司20X2年1月对该土地进行评估,。20 X 2年公司应缴纳房产税计算:
1、容积率=8000÷20000=
2、应并入的土地价值=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。(评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。)
3、房产税=(5600000+160000000)×(1—30%)×%=1391040(元)
六、案例解析
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
六、案例解析
【相关提醒】
1、用于计算房产税的房产原值不完全等同于房产会计账面价值。
2、购买的商品房,购买时的房屋价款已含土地价值,按照购买时的房屋价款计算房产税即可,不要重复计算地价。
3、宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块,是土地登记和地籍调查的基本单位,一般情况下,一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比,是反映土地使用强度的指标。,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外,,一律按照地价全额计入房产原值计征房产税,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
六、案例解析
【相关提醒】
4、当前有部分企业(主要是老的国有企业)的土地仍是国家划拨的,取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式进行了价值评估,但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。
5、土地价值应在不同房产中进行分摊。        如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产,又有在建或规划建设的房产,在将土地价值计入房产原值征收房产税时,是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。       在建房产和待建房产尚未建成使用,按照现行房产税有关规定不属于应税房产,不应当缴纳房产税,其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此,该宗土地的地价,应按照建成和在建(包括待建)房产的建筑面积比例进行分摊。其中:建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税;在建和待建房产分摊的土地价值,待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
六、案例解析
【相关提醒】
6、非应税建筑物所占土地的价值可扣除。按照现行房产税有关政策,独立于房屋之外的建筑物,如游泳池、烟囱、水塔等,不属于房产,不是房产税的征税对象,其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此,在计算应计入房产原值的地价时,可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。
7、土地价值并入房产原值缴纳房产税后,城镇土地使用税仍应当按照实际占用土地面积乘以适用税额计算缴纳。
8、当地政府返还土地款,不能冲减土地使用权的账面价值。
9、企业取得土地时跟地方政府约定,分期投资,土地也分为几期使用,这时计算房产税时需根据全部土地价值还是根据已开发的面积分开核算?另外,企业有部分厂房出租给别的公司使用,根据规定应从租计交房产税,那相应的土地价值如何分割分配到自用房产和出租房产,出租房产的房产税计税基础要