文档介绍：工作总结/述职报告/季度汇报/演讲报告
御景华府营销方案
一、城北市场简析
二、区域竞品分析
三、项目现状分析
四、营销执行方案
一、城北市场简析
2009年10月,㎡工作总结/述职报告/季度汇报/演讲报告
御景华府营销方案
一、城北市场简析
二、区域竞品分析
三、项目现状分析
四、营销执行方案
一、城北市场简析
2009年10月,㎡,创09年以来单月新高,㎡,%。
城北区域10月住宅成交占全市住宅成交28%,领先各板块。
城北市场:量价齐跌
进入11月,房市已经迎来了传统淡季,从近期的数据统计显示,西安各区除长安区外,房价均出现不同程度的下调,而城北区降幅最为明显,出现量价齐跌的情况。
10月最后一周集中放量,11月城北量价锐减,47周城北区商品房累计销售596套,较46周下降9套;普通住宅成交均价也大幅下挫。
近5周均价及成交量呈下滑趋势
房市进入传统淡季售楼中心门可罗雀
优惠到期放量集中观望情绪渐浓
城北市场供应增大销售压力骤增
城北发展潜力巨大配套成型尚需时日
经过成交放量后,北郊市场进入相对的低迷期。
二、区域竞品分析
最新动态:9月加推景观楼王,140-160㎡,均价8000元/㎡。
10月推出摩尔公寓,50㎡-70㎡,均价6000元/㎡。
普通住宅均价6000元/㎡。
首创国际城:
地理位置:凤城十一路北
占地面积:500亩
建筑面积:168万平米。
产品形态:34层高层
项目价值点:规模性楼盘,由全国知名品牌打造,开创800米南北中轴景观,国际级的五重景观体系。近42万㎡的公建配套,五星级酒店、SHOPPINGMALL、国际时尚商业街、名流会所、4500㎡国际幼儿园。
最新动态:9月底推出二期维也纳春天,11月推出2#。
纯朝南4500-4800元/㎡,南北通透4800-5100元/㎡。
区域主流项目近期新推房源增多,价格也稳步攀升。进入11月,价格仍然坚挺,但各项目成交量明显萎缩。
同时,区域新开项目增加,海荣名城2期、白桦林间、海景国际等,区域供应量不断加大。
12月,城运村板块竞争加剧,价格将会出现滞涨。
三、项目现状分析
从3月到11月价格呈稳步上升态势,开盘后共提价5次,提价幅度达到10%,11月成交均价达到5158元/㎡。本项目价格一直位于区域第一阵营,与魏玛公馆、白桦林居相仿,高于首创国际城。
御景华府3-11月价格走势分析
时间
工程形象
手续进度
价格调控
实现均价
3-4月
差
无
严格控制销售政策将原先的10-15个点调整为按揭8个点,一次性10个点。
4100元
4200元
5月
差
无
由于地震后高层接受度差,在进行市场调研后,调整价格体系,均价上浮20元
4210元
6月
略好
无
均价上浮100元
4270元
7月
略好
无
1#仅余十几套,2#剩余50多套,大三房紧缺情况下加推11-1#,均价4450元
4361元
8月
较好
无
13日均价上浮100元,17日1#、2#均价上浮50元,25日均价整体上浮150元。
4438元
9月
较好
有
11日,户型面积普遍增大,调整思路,并结合集团销售目标制定开盘价4668元
4671元
10月
好
有
3日新推房源提价140元。
9日新推房源提价100元。
15日1#、2#、11-1#提价200元
24日全部房源提价50元
4866元
11月
好
有
2日全部房源提价100元
9日5#提价100元,其他楼宇提价200元
5158元
御景华府剩余房源分析
一期销售楼栋为1#、2#、5#、6#、11#,房源共计668套;截止11月28日,剩余152套,具体房源情况如下:
1、剩余房源分布楼宇分析
剩余152套房源中,5号楼剩余98套,占65%,11#剩余25套,占16%。
2、剩余房源楼层分析
剩余房源顶层16套,占11%,8层以下69套,占45%,9-次顶层67套,占44%。
3、一期剩余房源户型分析
剩余房源中140㎡三房共128套,占84%,两房共24套,占16%。
小结:
目前剩余房源低楼层以及顶层所占比重达56%,且主要集中在5号楼,临街噪音大。在售仅两种户型,140平米大户型占84%,销售局限性较大。
营销目标解析
12月清盘销售152套房源,销售面积20512㎡。
12月清盘所面临的销售阻力
1、市场进入淡季,客户量减少。
销售情况10月份开盘月销售量为175套,11月销售35套,而在12月份,房