文档介绍：万城华府案例分析
工程概况
销售分析
营销分析
案例总结及启示
客户分析
分析框架
工程概况
区位:西临昆玉河,北邻万柳公园及高尔夫球场
交通:紧邻西三环与北四环
配套:几十所教育机构〔北大附小、人大附小、北外附小、人大附中万城华府案例分析
工程概况
销售分析
营销分析
案例总结及启示
客户分析
分析框架
工程概况
区位:西临昆玉河,北邻万柳公园及高尔夫球场
交通:紧邻西三环与北四环
配套:几十所教育机构〔北大附小、人大附小、北外附小、人大附中、北大附中、清华附中、八一中学、北京大学、清华大学、人民大学、北京外国语大学等〕;生活购物娱乐配套齐全
形象定位
城市别墅
推广基调
恢宏,极力彰显稀缺与富贵
推广主题
昆玉地王/中国地王,告竣万柳,城市别墅,良好的业内口碑
核心卖点
极度稀缺的地段和低密度产品价值
海园
尚园
龙园
玺园
供给状况
大地别墅
叠加官邸
平层官邸
空中别墅
联合公馆
共计
玺园
55
78
133
海园
111
32
48
191
龙园
8
64
36
114
222
尚园
50
102
152
共计
55
247
198
84
114
698
所占比例
%
%
%
%
%
大地别墅
550-600平米
空中别墅
390平米
联合公馆
70-150平米
叠加官邸
300-360平米
平层官邸
280-300平米
主力产品:
叠加官邸
300-320m²
平层官邸
280-300m²
共占64%
万城华府
新古典主义特征兼有美国草原式住宅风格;
户型:双层挑空起居厅。
价格支撑因素
万城华府
地段
品质
产品
品牌
颐和园、昆玉河、万柳高尔夫
三环四环之间,交通便捷
名校云集
商业配套、生活配套齐全
品牌物管:国贸酒店管理
自然人文资源优越,城市配套齐备,“昆玉地王〞“育龙之地〞名符其实。
产品上的平庸与乏善可陈,成为了万城心痛的“短板〞。
屋顶:天然泥土烧制;
立面:面砖搭配石材
工程概况
销售分析
营销分析
案例总结及启示
客户分析
分析框架
销售分析
销售时间
2004年
2005年
2006年
总计
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
玺园
24
17
12
6
17
2
1
1
4
1
9
1
1
2
98
销售均价
12450
14416
16685
17519
17270
18474
14001
14116
21408
20577
22477
33512
32889
25056
海园
55
15
15
7
9
8
5
2
2
2
120
销售均价
16635
17270
18486
18065
19683
18319
19661
19793
19322
19711
龙园
20
16
34
9
11
5
10
105
销售均价
16178
13658
14854
15415
16913
17216
16672
总计
24
17
12
6
17
2
1
56
19
15
27
26
42
23
14
8
14
323
总销售套数:323套
平均月销售套数:19套
销售分析-价格稳中有升平层提价乏力
作为标杆产品的大地别墅,仅仅做到了“一枝独秀〞,主力产品叠拼和平层官邸的价格提升明显乏力。
万城华府
销售分析-整体速度良好主力户型销售放缓
封
盘
海园开盘
豪宅营销,展示至关重要:
1、展示条件不好时,适时封盘,给市场一个期待。
2、样板间对销售有明显的促进作用。
龙园开盘
万城华府
样板间推出
主力产品叠拼和平层官邸的销售速度在后期明显放缓。
叠拼VS联排别墅
同时推出,
联排:48套
叠拼:69套
先消化叠拼为主
后消化大地别墅
产品线比照分析
叠拼VS平层官邸
-以二期海园为代表
供给量
消化量
销售率
叠拼
98
71
%
平层
53
47
%
同时推出两种产品,客户选择时以叠拼产品略优先于平层
但整体销售率平层较高
产品线比照分析
工程概况
销售分析
营销分析
案例总结及启示
客户分析
分析框架
万城华府
营销分析-重要的营销举措
2004年
2005年
7