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崔晓红死扛:也许是中小地产商目前的真实状况。他们在最不行的时候,干得最起劲,因为他要做给银行看,做给借贷方看,也做给下面的员工看……
“我们差不多活到今年上半年吧,然后就不知道了。”张平的坦言,让《新财经》记者吃了一惊。在执行选题的过程中,我们采访了数位地产开发商,这是唯一一个对自己企业的“后事”作出如此明确判断的人。张平是一家中小型房地产企业的副总,他所在的公司在庞大的上海房地产企业中,可谓沧海一粟。但从总量上来看,这样的企业在全国6万多家地产开发大军中却占据着大头。张平所在的企业,是众多中小房地产企业生存状态的一个缩影,从这个企业目前的状况,我们或许可以了解到这个行业里真实的一面。
吃老本,四年只开发一个项目
张平的公司主做商业地产,但他们公司只在2004年开发过一个项目,“从2004年到现在都没有新的项目,我们这两年一直是在吃老本。”
一个项目居然支撑公司活几年,“油水”一定很足。“那个项目,我们赚了两个亿。”张平说。之所以有这么高的利润,张平告诉记者主要有两个原因:一、得益于高亢的经济发展形势和地产行情;二、公司在运作项目时用了一些“技巧”。那原本是一块工业用地,公司拿地价格较低。那块地位于上海中环以内,地段比较好,公司觉得开发工业地产项目太亏,决定改做商业地产。这一决定为公司带来了1000万元的罚款,“这是一种打擦边球的做法,明知违规,也还是会这么做,宁愿被罚款。”因为利润差远远高于罚款。张平说,这并非他们公司的独创,这样的情况在地产界很普遍。
项目赚了钱,公司这几年其实没闲着,去全国各地考察,甚至国外都去过,比如韩国,但始终没有看到合适的项目。张平说,近两年,上海地价太高,作为中小企业,实力毕竟有限,二三线城市去得比较多,但总是有这样那样的原因,包括政府的原因,地价的原因,还有地块本身的原因,结果都没有谈成。
没有开发新项目,让张平的公司错过了在地产高潮期再次掘金的机会。但现在看,也有好处:“我们没做新项目,也就没有死得更快。对于中小企业而言,现在是越做越死。因为项目变现越来越慢,不像以前了。盖好的楼还有很多空着呢,更何况新开发的项目呢。”
不久前,张平公司对面的一个商业地产项目开业,他去看了,没什么人,基本都空着,没人租,更没人买。他认为商业地产受金融危机影响较大,出口疲软,出口加工型企业停产倒闭,而他们是商业地产的重要客户。他认为,目前的状况对工业地产影响也很大,很多工业园区都空了,工业地产也空出很多地。“2008年住宅冷了,2009年商业和工业地产将更明显。”张平说。
中小企业缺钱无处借
眼下,开发商的命根子就是资金。张平公司的一个项目到底能支撑公司多久?“我们公司资金这几年一直都比较紧张,每年都怕过年。”满打满算的两个亿不仅要维持公司的日常运转,还在其他方面进行了投资,而且基本都没有收益。“当初我们还考察过石油开采业务,2007公司还决定做电子商务。现在看来,几百万又打了水漂。”
张平说,作为中小企业,融资一直就很难,主要是靠自己筹集,国家对民营企业的扶持是很少的。银根一紧缩,日子就更难过,贷不到款,只能通过民间借贷。温州就有很多“地下钱庄”放“高利贷”,借钱的时候,先把他们该得的部分收掉,然后以纯欠条的方式运作。打个比方,你借款100万元,月息10%,借款时间1个月,事实上,你拿到手的只有90万元,而欠条上仍然写的是欠款100万元。“地下钱庄”的利率非常高,一旦还不上,债务如滚雪球般越积越大。借款人最后要么***,要么出国,一了百了。
据张平说,2008年有不少开发商活不下去了,选择了出逃。比如,浙江金华某品牌开发公司的老板就失踪了。2008年国庆节期间,公司组织员工去三亚旅游,老板临上飞机说有事,消失了,就再也没有出现过,“公司欠款几十个亿,资金链出问题了。借了不少高利贷,拆东墙补西墙,最后补不上了。2009年,肯定还会有一部分老板跑到国外去,有一部分贪官会下台,有一部分在建房会变成烂尾楼。”
当记者问及他们公司是否也从地下钱庄借款时,张平没有正面回答。
现在就是死扛,活不过2009年上半年
“没有地产项目,公司2009年有什么打算?”记者问。
“现在地产企业转型的特别多,我们也算是。我们2009年主要还是做电子商务项目。”张平说。
“阿里巴巴的马云早就喊冬天来了,你们能行吗?”记者又问。
“我们是逆流而上。就像逆水筑坝,水已经冲下来了,我们还在筑坝,总想捞点什么。”张平苦笑着说。
实际上,张平他们公司投资电子商务,从2007年就已经有意向了,并开始做准备,但是,从意向到决定经历了较长一段时间。老板拿着一笔钱,是投地产、开采石油还是做电子商务?一直犹豫不决。终于作出决定,却不料赶上了金融危机。“现在的状况是,已经把鱼食扔到水里了,鱼什么时候能钓上来,不知道。”
公司也明白,电子商务在2009年难有起色。传统的销售渠道都多余,商家更不会尝试网上的渠道,但不做又不行:“如果企业始终没有动作,银行或者借贷户就会认为你不行了,就会来催款。你需要有一些项目来‘忽悠’别人。”
张平说:“我们这些民营企业,现在就是死扛。很多民营地产商都已经摇摇晃晃快死了。有的公司撑在表面,实际上骨子里已经坏了,只等把房梁抽掉的那一天,没抽之前是看不出来的。现在这样的企业很多。他们往往在最不行的时候,干得最起劲,绝对不会让你看到他喝酒发闷的样子,给你的感觉还是和以前一样,财大气粗。他要做给银行看,做给借贷方看,也做给下面的员工看。”能起作用吗?“不成功便成仁。要么再去‘忽悠’别人,再骗点钱;要么死的时候,再拖一些人下水。”
张平认为,2009年中小企业活不下去的比较多,大企业日子相对比较好过,因为“他们有政府撑腰”。他说:“中小企业是凑热闹的,凑得好,有点甜头;凑不好,就只能当替死鬼。2009年将是许多替死鬼现原形的一年。”
张平认为,房地产短期内复苏不了:“要说房地产什么时候正常,就要看全球经济什么时候正常。全球经济不复苏,房地产都正常不了,而且中国的反应要比别的国家滞后。‘地产病’在2009年才会真正发作,房地产行业是第一个得病,最后一个好。”
对于房地产业的前景,张平的判断是:随着政策的调整,政府加大力度推出经济适用房、限价房等,一些有背景的地产商很可能变成政府供应商。利润降低了,就需要规模,大企业有优势。小企业加速死亡,而且以后也进不来,因为门槛更高了。这样,就更容易为政府所控制。
当记者问及他的公司有没有裁员以降低成本时,张平说,因为没有地产项目,老员工走了一拨又一拨,有的部门从二十几个人变成了几个人。“2009年,基本就维持现状吧,直到公司突然没有的那一天。”
(文中人物为化名)
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