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无锡公司设计部
LoFT产品总结无锡公司设计部
目录
LOFT起源与发展
LOFT优劣势分析
LOFT政策分析
无锡花样年LOFT分析总结
其他LOFT案例赏析
目录
一、LoFT起源与发展
起源——20世纪50年代,纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租,转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库,从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间,变成自己的生活空间和艺术工作室。
20世纪后期,逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式,2000年作为地产产品在国内出现。
建筑风格为高大开敞的空间,较强开放性和透明性。
一、LoFT起源与发展起源——20世纪50年代,纽约soho
一、LoFT起源与发展
LOFT从国外传入,到国内逐渐演变成为居住,居住办公以及办公的产品。
时间
地区
案例
产品形态
使用人群
市场优势
20世纪40年代
国外
纽约soho区
废弃的工业厂房
为逃避昂贵的资金的设计师或者艺术家
租金低廉,空间宽敞
20世纪90年代
国内
北京798
厂房区
艺术家,设计师,文化工作者
租金低廉,空间宽敞
上海苏州河春明艺术中心
大型仓库区
艺术家
租金低廉,空间宽敞
国内
居住与工作结合
厌倦传统居住,追求前卫生活
商住两用
至今
北京
西海国际中心
居住、办公
IT白领
商业办公一体,地处关村
上海
创智坊,海上海
居住、办公
自由职业者,设计师
地处杨浦区教育产业地段
LOFT是一种因地制宜,适宜在公建土地上开发的小众产品。
卖点为双层面积单层计算。
,最佳面积为40平方米左右。
LOFT随着国家的调控政策加强,生存空间将越来越小。
发展趋势:
一、LoFT起源与发展LOFT从国外传入,到国内逐渐演变成为
二、LOFT优劣势对比
优势
产品,使公建用地“住宅化”。
求。
,总价低。
“价格”,避
免竞争。
广。
轻人。
二、
二、LOFT优劣势对比
劣势
。
单层户数密度大。
没有强制性日照规定,导致日照往往较住宅差。
电梯配比较低。
厨房较多为敞开式的。
大部分户型不设置阳台。
,审批环节较多。
层高受限。
户内有喷淋管。
,销售较住宅比抗性较大。
首付5成,贷款利率高。
不能使用公积金贷款。
同总价产品,可选择产品较多。
水电费较住宅贵,大部分产品不能装燃气。
不能落户口。
,未来附加值(赠送面积)的优势将越来越小。
二、。
二、LOFT优劣势对比
住宅用地不建议做LOFT的原因:
,LOFT层数少,单位土地出房率较住宅低。
,LOFT得房率低。
,但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。
,很多时候无阳台、朝向及日照保证,舒适度没有一般板式住宅高。
二、LOFT优劣势对比住宅用地不建议做LOFT的原因:
三、LOFT各地政策分析
城市
规范
户型容积率
执行时间和印发部门
LOFT可行性
重庆
《重庆市小套型住宅设计规范》
建筑面积在60平米以下的小套型限制建夹层。
小套型住宅(面积在37至60平米以内),使用面积不大于22平米,,。
2008年9月
不可行
杭州
《关于建筑层高及容积率指标计算规则》
,。
,。
商业大于等于5米,。
2005年6月
可行
上海
《关于加强对公寓式办公层高规划管理意见》
公寓式办公:商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼
。
即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停。
2008年5月12日
不可行
《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知》
适用:带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。
。
每个产权面积不小于150平米。
2011年2月1日
不可行
北京
《容积率指标计算规则》
,,容积率计2倍。
,容积率计3倍。
,容积率计2倍。
,容积率计3倍。
2006年7月
可行
无锡
《建筑面积与容积率计算规则》
住宅H大于米,容积率计H/3倍。
,裙房层高大于6米,容积率计2倍。
2008年7月
可行
三、LOFT各地政策分析城市规范户型容积率执行时间和印发部门
三、LOFT政策分析
各地相继出台LOFT政策,总结原因如下:
消防报批时按照单层面积计算疏散,夹层后消防设施满足不了消防要求。
。
使用面积的增大,致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。
。
在设计时,梁柱未考虑到夹层后的荷载,导致夹层后结构不安全。
以上三项,在设计之初需给后期改造及使用留有余地。
可见,LOFT产品受政策的影响极大,各个地方
政府对LOFT的限制会越来越多,今后LOFT产品在
每个城市的存活能力也各不相同。
三、LOFT政策分析各地相继出台LOFT政策,总结原因如下:
四、无锡LOFT项目案例分析—总平及效果
喜年中心
花郡
销售推广方式为办公,从12年6月开盘以来,LOFT销售不到200套。
销售推广方式为住宅,
从6月15日开始销售以来,去化数量不足30套。
四、无锡LOFT项目案例分析—总平及效果喜年中心花郡销售推广