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民宿项目可行性方法(永嘉县屿北古村)
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民宿项目可行性方法(永嘉县屿北古村)
永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案
第一章总论
本报告所陈说的对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资项目。
项目所处的永嘉县,山川资源丰富,生态环境优胜悠三百里楠溪江,融天然风光与人文景观于一体,以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而声名大噪,是我国家级风景名胜区中间以田园山川风光见长的景区之一。丰富的山川资源,以及优异的生态环境,为楠溪江民宿的建设确定基础。
项目所在地屿北村,位于永嘉县岩坦镇,诸永高速岩坦出口下高速五分钟即达。该
村三面环山,一面对水,青山叠翠,环境幽静,风光秀美,苍松翠柏,秀竹茂林。
周围有金山、昔山、屿山、阳山、和尚山环绕,好像莲花瓣拥簇着整个农村。村内
古建筑占现有民居建筑85%以上,新区与老区分明。石墙上斑驳的红色口号还隐约可
见。是难得的保留原始风范的古农村。该村有一批“国字号”荣誉,如“中国景观
农村”、“国家级历史文假名村”、“中国首批传统农村”等。
该村历史据《汪氏及徐氏宗谱》记录,屿北始建于唐朝,由徐氏所居。后宋代吏部
尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧伤害,归隐于屿北后棠塆,至第五代入赘屿北后,
徐氏开始乔迁至枫林,汪氏一脉日趋繁衍。屿北民居建筑拥有浓郁的地方特点,村
内古建筑保留完好,农村整体规划思想独具特点。屿北村周围群山重叠,形似莲花
瓣,农村聚冲"莲花心"。于是,农村依照道学"易经"中的阴阳五行学说风水格局的
方法,把北向金字山定为"金",把南方屿北丛林定为"木",把东侧交织路形定为"火页脚内容
,把西向(莲花心)肥饶黄土作为"土",把城河环绕"莲花心"一周定为"水",构成了一个封闭的社会单元和自然农村。
村内商业环境:
1、村管网改造正在进行,届时全部电线、网络线路都将埋于地下,最大程度的还原
古农村生态环境。
2、该村还没有民宿项目,仅有一家名义上的农家乐位于村委会大楼楼下食堂。村委会
目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展空间巨大。
3、村内小卖部零散3家左右,缺乏中小型商场,看了下有些食品(如:面包、饼干
等)不是过期就是三无产品。这可能因为该村的旅行行业还没有及时开发,以致旅行、商业氛围不浓厚。
4、地下管网改造正在进行,完成后电线地埋,古农村风范可以进一步显现。
5、宽带、自来水网管齐备。
6、地理地址优胜,位于诸永高速岩坦出口2公里,温州市里出发40分钟即可到
达。
项目总数目:先期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。建筑装修成本:依据设
计公司方案进行确定。
第二章市场调研及远景展望
(一)客观地域市场解析
本项目的定位是:利用本项目是屿北村第一个特点民宿的优异条件,以屿北古村的
文化资源和自然风光作为依靠,经过显现古农村形态以及历史文化、优美的自然风
光以及朴素的农耕生活,吸引周边城市短途旅行客源。在建立好本民宿品牌的同时,
对屿北古村的古农村保护和文化传承做出贡献。
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台湾民宿大体经历了三个阶段:第一阶段也称之为“农家乐”,
粗糙、草根而原始,主要有表此刻“垂钓、打牌、饮茶、聊天、吃饭”,是农民自觉形成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回归”,它是一些在城市里打拼了大多半辈子、财富小有累积的退休人士,他们中有许多是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想走开的地方,重新修建另一个
梦想。和第一阶段的民宿对比,他们增添了文化内涵和设计感。第三阶段称之为“创意田园”,民宿的主人则是一些年轻的社会精英,在好多人神往城市生活的时候,他们却一失常态地崇尚乐活的生活态度,以新农民的身份过起了田园村歌的生活。
此刻永嘉民宿经营现状近似于第二阶段中期。
项目所在地永嘉县目前民宿市场形势利好,目前该县正在大力支持发展楠溪江民宿
事业,并于昨年宣布了《永嘉县民宿管理方法》,大体规范了民宿的经营范围和奖励方法。此刻好多农村都在追求更合适自己农村条件的经济发展之路。而中端花费档
次、有情怀的名宿更是现阶段永嘉此刻所缺乏的。
(二)市场供求解析
目前永嘉县现有民宿大多半品位较低,改造提高空间较大。一是大多半村民家改造的客房面积较小,带独立卫生间的客房比率较低。二是建筑和房内的装修缺乏民俗
文化元素,配套设施比较单一。
跟着近几年永嘉县楠溪江景区的深度开发以及城市居民周边短途游****惯的形成,越
来越多的游客对农村旅行的需求提高,不再满足于低端(150元/间以下)的楼下吃、
楼上住的简单农家乐模式,大家来游乐也逐渐不满足于找个房间打牌唱歌。页脚内容
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其余部分高端(600元/间以上)民宿、旅店(如悦庭楠舍),又缺乏深度发掘农村历史文化,缺乏游客与旅宿地的互动沟通。因此,一个既有优美环境,又可以领悟原
始朴素农耕文化的旅行项目有着较大的市场需求。
本项目营业后将加大幅度吸引来古农村旅行的游客,特别是温州市以及周边城镇游客。经过一系列的网络、客户互动宣传推动创立民宿以及屿北古村的品牌效应。通
过多渠道的促销方式提高本项目的人气。
第三章项目定位
3、1主题定位
屿北古村民宿项目——特点民宿酒店
客房------独栋民宿,有院落可以供给各项周边服务餐饮、娱乐、康体等活动以
及信息。
3、2功能定位
满足不一样层次客人的花费需求,多元化的客户渠道,以点及面,完美的一站式服务。
:
、自然风光、历史背景,并陆续进行资源整合。打响屿北
古村的旅行品牌。
,
为今后的项目做准备
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,提高客户重复花费率,累积更多客户资源
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民深入沟通,提高当地村民对自己居住地资源优势的认识,合作互利,长远发展,
进一步提高收入水平。
7、以旅行周边项目带动经济发展,改变传统看法,转由借助服务业增添收入,而不
是传统景点以门票收入为主体的收入模式。
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规模与标准
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客房数目依据设计公司对承租楼房的详尽状况确定,依照10-15平方米一间客房的
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标准,大体在6-8间客房。楼房主体外面装修修旧如旧,与屿北古村古民居保持一致风格,前后院在保持历史原貌的基础上,充发散挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需求确定风格款式,保证房间的适用性和酣畅性。
第四章投入成本与经营估计
一、投入成本解析:
房屋改造计划和投入成本:
1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊敬原始风范,对房屋表面
的装修做到与屿北村整体风格的交融与创新。达到既吻合古农村古民居看法,又能
表现出新农村新风范的特点。
2、内部装修依照所针对客户群设计,做到简洁、风格多样,规格能满足大多半层次
客人的需要。要解决游客担忧的农村住宿脏乱的现象,在房间内不领悟到温馨、舒
适。
3、前后院改造计划:
⑴将原有水池还原,引入活水,让整个水池流动起来,养鱼、水植方面一定丰富,
以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完美后这屋前屋后的池塘将是我们的最大外页脚内容
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观特点!
⑵在原有宅基地上搭建简单房屋,风格也需要融入古农村,或依据设计师企图,部
分创新。此规划侧重解决活动室、食堂、文化体验场所的用地规划。
⑶卵石围墙的整修与完美,达到民宿整体封闭性独立性的需求。⑷院落绿化,依据设计施工进行。绿化分先期绿化和后期经营者自己种植绿化,先期绿化基本由原
来今后绿化转变,后期按经营理念种植农作物、赏识型花卉等。
⑸改造成本由设计公司估量,房屋主体返修牢固花费在90000元,房间装修按每平方米1800元估量,大体租用面积280平米,总计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙,部署水池为主,估量50000元。总计644000元。加上软装,整体估量控制在800000元。
本项目特点以及与落户地屿北古村的合作互利规划
结合民宿自己状况,进行完美优化后进入稳固营业状态。在营业时期,为提高客
户满意度,留得住客人并吸引回头客。还需充分发掘屿北古村以及周边的人文历史
自然等资源,以本民宿为点,撬动体验式旅行的发展。
在项目装修时期,将会对本农村原始农耕生态的特点生产生活活动进行深入探究研
究,逐渐推动以下几个特点活动项目以加强民宿活力和特点:
1、优选1-2个项目作为本民宿固定活动,详尽地址优先考虑成立在民宿前后院空地
之中,搭建必需简单设施与之配合。提高本民宿本体特点。并按期增添更换。除主
体建筑休闲以外,可在部分古民居院落成立活动地址,增添古村旅行活力。
2、依据农民耕种实质状况,长远公布农活体验活动,经过采摘、耕种、收货等活动,
让游客感觉在城市中领悟不到的农村生活氛围。还可提高农民收入。经营方式初定
按人头、家庭集体收取体验活动的花费,再按比率与合作农户分成。此方案中民宿页脚内容
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作为会集和休息地址,可借此宣传民宿特点。
3、可以与当地农民配合,成立“屿北古村远程农业”(暂名)计划,游客可租借当
地田地,领悟播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地,从播种开始,依据微信互
动,每周也许每隔几日发送承包地的照片和信息,可聘用当地农户进行管理,田地
一定绿色无农药!结果后可通知采摘也可邮寄、带回温州给客户。
其余还可借鉴外处“网络养羊投资”模式,领养鸡鸭鹅猪等农村常有牲口,长成后
现金返还也许送回领养者手中。
4、屿北村三面环山,和村民商讨周边环境,找寻导游或联系温州市里户外活动组织
设计山路户外活动。
5、采集当地手工业者资料,与之沟通合作计划,成立游客体验活动。
6、依据当地地理地址,帮助外处游客设计楠溪江旅行线路,表现集散地作用。
7、收拢周边农村资源,手工业、农村特点职业、周边景点、传说、都可以以此来进
行运营和宣传,不不过限制于屿北村一处。
8、找寻空旷房屋,成立木工房,可联系外处木工房进行合作,也可自己学****或招聘
相关从业者进行教课。主要从勺子、砧板下手,以后依据运营状况决定能否在市里周边成立基地。
农耕体验、文化历史介绍、周边旅行集散、复制本项目扩大至文成、泰顺、苍南等地,成立连锁民宿品牌。
1、因经营季节性强而以致投资成本回收期较长,是限制民宿发展的重要要素民宿也
面对淡旺季的尴尬,入住的客人一般都在周末,冬天的客人相对少。单纯靠住宿收
入回收成本的周期较长。
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2、因该村地址距离主要客源地温州市里仅40分钟车程,因此怎么留住客人住宿是
一个难点。
3、屿北古村旅行氛围较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距明显,需配合经营
提高有名度。还需当地政府、旅行部门共同宣传。
二、经营估计
:
房租:前三年每年10000元,以后依照合同5-10%的分成也许其余协议。
人工成本:
民宿房间暂定7间客房,正常的房间整理可有经营者自己担当,可以更好的在先期
观察到房间设置装修的不足和需要。薪水暂定在3000元/月,共2人72000元/人。整栋民宿的洁净可招当地闲散居民,工作范围为院落地面的打扫,垃圾的倾倒和其
他工作。薪水成本临时在1000元/月。共需12000元/年人工成本总计,84000元/年。
电信宽带:100M有线宽带1500元/年
水电成本:10192元/年(按7间房,104天,5%的比率计算)
宣传成本:5000元/年(优惠力度,熟客、关系客成本付出)
营业税金:203840*=10192元(按7间客房整年30%入住率)
估计整年成本:110884元
经营收入解析:
1、住宿:
早期7间客房,按均匀每间房费280
元,守旧估计,整年双休日整年
104天,入住
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率不到30%计算,总合住宿项目收入为203840元。假如依照2014年永嘉县人民政府报告中当地民宿旅店的入住率在70%,按此均匀值计算,住宿项目收入为500780元。
2、农村体验活动,依照每周末40人次计算,每人次100元计算,整年52周,总计
208000元。
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3、其余,因民宿假日经济要素,平常闲时可策划养生、特点活动等项目,按
7间客
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房,闲时
261天,150元每间闲时客房费收入,
10%入住率计算
,总计
27405元。
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(此收入弹性稍大,如运作合适,收入增添很大。
)
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4、暑期假期,可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体
验活动,收入和合作单位分成后按每人1500元,20人次每次,寒假暑期各举办一次,
总计收入60000元。
5、总计:
按以上估计收入,住宿最低收入30%计算,总计499245元。按住宿高入住率70%计算,总计796185元。
除以上计划收入以外,暑期学生客源入住,手工艺培训体验项目,绿色农产品贩卖,农家乐餐饮收入还未计算在内,后续可发展项目丰富。
:
按早期投资80万计算,本项目回报周期2年。按2014年永嘉县均匀旅店入住率70%
计算,1年半回收投资成本。
其余,县政府《永嘉县民宿管理方法》补助每间房间6000-10000元,按设置7间客
房,中间价8000元计算,可获取补助为56000元。(依据与政府相关部门沟通,补
贴政策已暂停。)
其余农业局等相关政策补助还需盘问翻阅。
以上为永嘉县屿北村民俗项目可行性方案。
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2015-06-22
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