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第一部分::凤凰城二二期项目开开发介绍
凤凰城二期期项目概况况
二、凤凰城城二期开发发的现实意意义
三、凤凰城城二期项目目策划的工工作重点
四、二期开开发前期工工作的统筹筹安排
第二部分::凤凰城二二期开发的的市场策划划
一、项目开开发面临的的市场环境境
(一)宏观观市场环境境
1、城市化化与国内郊郊区大楼盘盘的发展趋趋势
2、济南新新城区总体体规划与东东部产业带带规划
(二)微观观市场:
1、区域自自身建设条条件
2、关于项项目周边区区域的建设设情况
3、凤凰城城周边产业业园区总体体调查
济南高新区区:
出口加工区区:
4、山东建建筑工程学学院专题调调查
新校区规划划和建设计计划
现校区教职职工住房情情况
周边商业设设施调查
5、济南郊郊区楼盘、类类似竞争楼楼盘的调查查
济南国科::
加洲花园::
文昌山庄::
(三)市场场需求和产产品调查
1、济南居居民住房需需求概况
2、国内房房地产开发发先进城市市郊区楼盘盘与建筑创创新调查
沪苏杭郊区区:
(2)珠珠江三角洲洲:
(3)京京津地区::
二、凤凰城城二期项目目的市场定定位
(一)目标标消费市场场定位
(二)建筑筑产品定位位
(三)本区区项目在凤凤凰城综合合开发项目目中的角色色与作用
三、凤凰城城二期项目目的规划建建议
(一)景观观建筑规划划在本区应应考虑的因因素
(二)本区区规划可能能的功能区区设想
(三)本区区规划指标标建议
四、凤凰城城二期项目目的建筑策策划构想
(一)建筑筑类型及其其组合比例例
(二)景观观与建筑风风格
(三)建筑筑户型与面面积设计
五、凤凰城城二期项目目的规划设设计与建筑筑设计要求求(构想)
(一)凤凰凰城二期项项目的规划划设计要求求
(二)凤凰凰城二期项项目的规划划设计要求求
六、凤凰城城二期的市市场推广策策略(框架架)
第一部分::凤凰城二二期项目开开发策划工工作说明
一、凤凰城城二期项目目概况:
位于凤凰山山北坡,处处在文教区区(西区)与与起步区之之间,中心心区之南。占占地约400公顷左右右,建筑面面积约300~50万万平米,是是一个区域域商业配套套完善、环环境自然优优雅、建筑筑简约精致致,以当前前追求一定定生活品质质水准社会会精英分子子为消费主主体的具有有一定知识识文化氛围围、现代生生活情趣构构造的睿智智性品味生生活区。
凤凰城二期期开发的现现实意义::
二期可发的的实际意义义在于:
1、更好的的完善凤凰凰城南部区区的社区生生活功能,完完成南部区区(文教西西区、二期期、起步洋洋房区、文文教东区)各各片区开发发的衔接,从从而显现凤凤凰城整体体开发的形形象雏形;;
2、可以形形成南部区区与中部开开发的过渡渡(二期
近近邻中心区区),符合合凤凰城目目前从南至至北滚动开开发的需要要。
3、完成文文教区的商商业配套,形形成公司商商品住宅的的持续开发发,使凤凰凰城南部区区形成一个个满足一定定经济效益益规模的、生生活配套较较完善成熟熟的居住社社区。
三、凤凰城城二期项目目策划的工工作重点::
1、确定二二期项目的的功能性(角角色)要求求
2、满足该该功能的二二期项目开开发的建筑筑品类
3、二期建建筑各品类类的特征提提炼与描述述
4、各品类类的量化组组合设计
5、各品类类的建筑组组合与已建建成区的功功能性衔接接与融合
6、各类建建筑产品消消费群体的的定位
7、建筑的的开发计划划初步筹措措
8、二期项项目市场推推广的框架架性计划::
四、二期开开发前期工工作的统筹筹安排:
二期项目运运作的工作作计划简表表:
序号
工作事项
时间
执行人
协助
1
一期花园洋洋房参照时时间
开盘
交房
..1
计划销售时时间
2
二期项目开开发工作安安排
项目调研
--
周边调研
建工、市中中心代表楼楼盘
相关部门走走访(确定定调查方向向、区域)
-15
办公室(车车)
确定调查方方案
办公室
济南郊区楼楼盘
-19
高新区
-23
办公室
周边产业园园区
办公室
先进城市考考察(根据据各市具体体情况确定定)
-10..31
资料信息整整理,提交交市场报告告
--6
市场策划研研讨与报告告编写
、88、11、112
策划方案(讨讨论)
项目方案确确定
项目报批手手续
11月底
规划设计委委托
3
规划设计
规划设计方方案
——
建筑方案
4
项目施工
----
5
项目销售
-----
计划设计说说明:充分分考虑一期期项目施工工与销售
进进度安排。
1、在一期期项目完工工交房后,按按本计划工工程施工主主要工作可可立即转入入二期项目目。
2、一期销销售进入尾尾期时,二二期项目已已具备销售售条件。
3、二期项项目选择春春末夏初开开工,自然然气候条件件较佳,便便于施工组组织。
4、项目整整体开发计计划可在前前期工作确确定的基础础上按序合合理安排。
(一)二期期开发的市市场调研工工作
济南东部区区域房地产产市场总框框调查(山山大路以东东、东西交交通动脉沿沿线的街区区)
调查内容::
(供供应)
特定目标对对象的调研研(高新区区专题、周周边园区专专题、建工工学院与山山东航空等等代表单位位等)
本调研需解解决的问题题:
、个个人发展预预期等
(建议采采集有效样样本3000份)
先进城市郊郊区楼盘、建建筑创新等等专题
本调研需解解决的问题题:
(经营模模式)
、建建筑设计与与创新(产产品)
(二)项目目策划:根根据公司经经营开发总总体计划和和市场调研研分析,确确定目标客客户市场,并并针对该细细分市场进进行二期项项目的定位位,策划建建筑类型,提提供规划建建议。
(三)项目目立项报批批:确定项项目规划,进进行土地征征办
(四)项目目规划设计计:提交规规划设计任任务书,开开展规划设设计
(五)确定定二期规划划设计方案案,进行二二期建设准准备
第二部分::凤凰城二二期开发项项目市场策策划
一、项目开开发面临的的市场环境境
(一)宏观观市场环境境
城市化与国国内郊区大大楼盘的发发展趋势
城市化是通通向现代化化的必经之之路。经过过20多年年的改革开开放,制约约我国城市市化的政策策、制度障障碍正在逐逐步消除,经经济发展和和城市建设设也取得了了巨大成就就。20000年人均均国民生产产总值已超超过8000美元,%。经济济发展水平平和城市化化水平的指指标都表明明,我国城城市化已驶驶入快车道道,进入加加速发展阶阶段。
我省城镇发发展的布局局结构和发发展远景
城市化已成成为我省经经济社会发发展的四大大战略之一一。城镇布布局应当体体现中心集集聚、点轴轴拓展的原原则,逐步步形成以中中心城市和和沿海港口口为依托、以以交通干线线为主轴的的集约开发发态势;形形成“两大中心心、四个层层次、五条条轴线”的总体格格局,即济济南、青岛岛两大中心心城市,省省域中心城城市、区域域性中心城城市、中小小城市、小小城镇四个个层次,济济青聊、日日菏、京沪沪、京九、沿沿海五条轴轴线,实现现以点带线线、以线促促面,推动动全省城镇镇体系网络络发展。在在强化济南南、青岛两两特大城市市龙头带动动作用的同同时,到22010年年,淄博、烟烟台、潍坊坊、济宁等等城市要争争取跨入特特大城市
行行列;有330个左右右的县市城城市人口达达到20万万到50万万;有1000个左右右的中心镇镇所在地人人口达到55万人。随随着城市化化发展和人人口、产业业的进一步步积聚,培培育起中心心城市地位位突出、大大中小城市市等级规模模有序的网网络化城镇镇体系。
城市化,不不仅表现为为城市人口口比重的不不断提高和和城市数量量的不断增增加,更重重要的表现现为经济社社会发展的的集约化程程度的提高高,济南市市正处于城城市化加快快发展的时时期,作为为全国经济济大省的省省会、国内内重要的区区域中心城城市。毫无无疑问,加加快城市化化进程是新新世纪的一一项工作战战略重点。 
当前国内郊郊区楼盘的的发展趋势势:
(待实地考考察)
济南新城区区总体规划划与东部产产业带规划划
在《济南市市城市空间间战略及新新区发展研研究》中,专专家们针对对城市总体体发展战略略提出了“西西进、东串串、南控、北北待、中疏疏”的十字字方针,建建议济南城城市新区应应选择在城城区西部,二二环路以西西、京福高高速公路以以东地区,包包括经十路路南、北片片区,其中中北片为新新区主要发发展用地。在在对城市总总体规划完完善补充的的基础上,济济南的城市市空间结构构将形成“一一城(包括括老城和城城市新区)、一一区(指长长清片区)、
一一带(指东东部产业带带)”带状状分布,有有大型生态态绿地隔离离的“带状状分片组团团”式城市市格局。
城市空间结结构形成“一一城、一区区、一带”、有有大型生态态绿地隔离离的“带状状分片组团团”式城市市格局。
 一城指主主城区,包包括原总体体规划的主主城和大金金(新城区区)、党家家组团,人人口规模控控制在2115万人,建建设用地控控制在2115平方公公里。 一一区指长清清片区,以以原长清县县城为基础础,向东南南发展,人人口规模为为20至225万人,城城市建设用用地在200平方公里里左右。
 一带指东东部产业带带,主要包包括王舍人人、贤文、董董家、郭店店、孙村等等,形成串串珠式沿东东西交通轴轴带状发展展格局,人人口发展规规模控制在在60万至至70万人人,城市建建设用地770平方公公里左右。以以发展高新新技术、冶冶炼、化工工、出口加加工、国际际信息、空空港型工业业为主。(从从该规划图图上看凤凰凰城区域为为待规划建建设用地,没没明确土地地开发性质质)  
省城东部城城区为东至至绕城高速速公路,西西至大辛河河城市生态态隔离带,南南至经十东东路南部山山体,北至至工业北路路、省道1102线区区域。为了了促进城市市发展,济济南市决定定抓紧完善善东部城区区详细规划划,并力争争今年年底底前完成经经十东路两两侧重点区区域的详细细规划。