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宜兴现代生活广场2010年餐
饮招商策划方案
省份:浙江省
准考证号:0**********
姓名:张婷
完成日期:2016年02月26日:.
一、餐饮对项目的意义
、餐饮以目的性消费为主,随机性消费为辅,餐饮在新兴商圈
成熟初期是拉动人气的核心业态;
、餐饮在本项目中有成功范例。目前永和豆浆的24小时营业
额已从年初的4000元上升到6000元左右,个别日突破万元。
日平效
20元;
、本项目将投入运营的影院和我司参与投资的金沙酒吧等娱乐
业态,急需餐饮的人气互动。
、餐饮业招商运营成功是本案成功的关键所在,他是联系其他
三大业态最紧密的业态。餐饮能延长顾客的滞留时间,并提高项目
消
费客单价。
:.
二、宜兴餐饮市场分析
、餐饮消费需求分析
——高级商务宴请:单位或个人接待贵重宾朋的宴请,发生在高
规格的大酒店或大型专业餐饮场所,包房消费为主。在宜兴的标准
是
人均100元以上,酒水消费往往超过菜品。
——宴会餐饮:红白喜事、谢师宴、生日宴等,以高规格的大酒
店为主,大厅为主。宜兴标准人均80-100,酒水消费不超过菜品。
——普通宴请:单位或个人接待普通宾朋的宴请,一般发生在中
小型餐饮场所,堂吃辅以包间,在宜兴的标准是人均30-80,酒水
消
费不超过菜品。
——亲友聚餐:家庭及朋友间,3-5人一起的聚餐行为,通常发
生在中小型的专业餐饮场所、特色餐饮场所,大厅堂吃为主。宜兴
标
准人均20-60元。
——风味小吃:多伴随逛街购物行为发生,以随机性消费为主,
均为堂吃。宜兴标准人均一般8-30元不等,不喝酒。
——早点及工作餐/快餐:上班过程中的短时工作餐饮。宜兴标
准是人均10元左右。
——商务休闲餐饮:一般伴随商务活动过程中的短时餐饮,多发
生在咖啡馆、茶馆等。宜兴标准是人均30-60。餐费多大于饮料。:.
——大众小餐馆:个人或家庭解决饥饿问题的餐饮,多发生在
传统型的街头小饭店。宜兴标准人均10元左右。
、2009年餐饮招商总结
a)项目处城郊区域,人气淡薄,商家对本案及本区域熟知度低,
认
可度低;
b)中大型品牌连锁餐饮娱乐商家要求沿街店面,租金承受力低,
中
/㎡左右,甚至更低,同时商务条件高,并伴
随半年甚至更高的免租要求,与本案物业沿街面少且较高的租金
存在矛盾,项目招商十分困难;
c)中大餐饮商家装修投入成本较高,租期长,中大型餐饮一般要
求
租期8-10年,本案涉及返租,所留合同期最长为七年,不利大型
商家进驻。
d)二楼现有中庭西侧、南侧、佳佳旺及其东部区域(下图红色区
域),
面向餐饮招商。是本案招商的重点区域、难点区域,就目前招商
现状看,中大型宴会、宴请餐饮招商十分困难,而中小餐饮不愿
意上二楼营业。
、餐饮消费定位
——亲友聚餐为主,休闲小吃、工作餐为辅的特色小餐饮:.
因物业条件及宜兴居民的消费****惯,本案餐饮业的主题应该以中
档的亲友聚餐为主,休闲小吃为辅;商务宴请来本项目消费的可能
性
较小。
——本案餐饮业招商方向:
一是辐射一、二级商圈3-5个亲友聚餐为主的中档特色餐饮,客
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单消费额在20—60元/人,通常为大厅堂吃;(重点)
二是满足一二级商圈乃至全市的企事业单位和个人的普通宴请
需求的中档餐饮,一般为包厢消费,客单消费额在30-70元/人以
上;
三是吸引逛街购物娱乐时以随机性消费和休憩型用餐为主的特
色小餐饮、风味小吃。
、特色小餐饮优劣势分析:
——优势1:单方租金承受力相对大中型餐饮较高,且租金成长
性较好。
——优势2:商户资金要求较少,招商面更广,可面向许多资金
实力较小的特色餐饮商家及餐饮业潜在创业者等。
——优势3:较中大型餐饮更易与本案影院、游艺中心等其他业
态互动。
——优势4:商家租期相对较短,易于调整优化,不留遗留问题。
——机会1:就宜兴目前中小特色餐饮市场看,特***不十分明:.
显,目前市场经营火爆的大多为特色炒菜,因其味道鲜美而受顾客
喜
爱,而一些全国地域性名吃、特色小吃、特色餐饮较少,国外引进
的
特色餐饮如韩式烧烤、东南亚风味菜较少。目前新天地的韩国烧烤
经
营火爆。餐饮缺乏特***给本案提供了机会,同时也预示在宜兴地
区
找特色餐饮商家有较大难度。
——机会2:项目周边现有两三万常住居民与数千企事业员工,
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这部分消费客源正呈较快增长态势,特色小餐饮有良好的市场需
求。
——劣势1:铺面小,租户多,管理相对烦锁。如何吸引潜在商
家来此开业是个难题。
——劣势2:小餐饮商户通常消费单价、总价相对较小,消费顾
客通常以周边消费者与路过消费者为主,目的性消费辐射力较小,
人
流、居民相对较多的地方相对较有优势。本案人气较淡,周边小区
入
住率低,光靠第一商圈人群消费,市场消费量太小,必须以特色、
规:.
模、名气吸引第二、第三商圈等目的性消费人流。
——劣势3:低档普通小餐馆装修主题氛围较淡,统一装修较适
合普通小餐饮,但有可能不适合管理经营意识较强、主题个性鲜明
的
商家,有存在重新装修造成浪费的可能。
——劣势4:普通中低档商家资金实力较弱,对投入资金相对敏
感,本案与市区边缘比较,租金并不具明显优势。王府一二楼加地
下
/㎡。
——威胁1:寻找真正有特色、经营管理能力强的商户有一定难
度,特色餐饮商家的特色、口味将是项目特色餐饮辐射力大小、持
续
经营成功的关键。
结论:综合考虑特色餐饮美食街有较好的可行性,但能否招募到
特色鲜明,消费者较多的商家是其成功运营的关键。因此蓄水积累
与
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优惠政策的扶持力度是招商成功的关键。
三、目标商户定位与分析
、目标商户定位
——目标商户对象:以宜兴地区为主(包括周边发达乡镇),无
锡、常州为辅,熟悉宜兴市场,有较强餐饮经营能力,已有特色餐:.
饮
店面或正准备从事特色餐饮创业的潜在小餐饮商户。他们的铺面通
常
200㎡以下,以亲友聚餐为主,普通宴请、休闲小吃、工作餐为
辅,
通常为大厅堂吃,宜兴标准人均20-60元。
、目标商户分析
——目标小商户开店投入分析:
以200㎡店面计算,我们粗略估算开店资金成本。
店面装修:吊底、地板、墙面保守以170元/㎡计,简单装修费
32000元(含人工费);
厨房设备餐桌其他费用:30000元;
铺面租金:/㎡,日租金管理费280元,一年租金成
本87600元;
备用金:1个月工资备用金及原材料费,工资从营业额出,厨师2
名,服务员4名,收银2名,8人计,平均1500元/人,共10000
元;
合计需投入约159600元。视装修豪华程度、与品牌加盟费等因
7
素影响,预计总费用在14-20万间。日营业额须达到1400元/
天,才
能以20%的营业额支付日租金。:.
而面积约100㎡,商家投入将减半,总费用7-10万,100㎡
餐
饮铺面商家日租金管理费约113元,日营业额只须达到750元/
天,
即能以15%的营业额支付日租金。(佳佳旺150㎡日营业额900
元左
右)
——商家开店需求分析
最直接的是“赚钱”:
节流:控制装修投入、租金投入、人工投入等,降低成本,降低
风险(在招商时,我们侧重为其考虑);
开源:各种办法吸引最多的顾客消费,实现最多的营业额从而
盈利(在营运时,我们侧重为其考虑)。
四、策略篇
、如何有效招商?
降低商家启动投入成本与风险,扩大商户范围,放水养鱼,以富
吸引力的招商政策,吸引商家入驻经营,是本案招商成功与否的关
键。
拟定富有吸引力的招商政策如下:
——提供基本装修,提供桌椅;(商家只需带餐具人员)
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——首年免租金,15%扣点联营;:.
——缩小面积,小铺面小投入(二次装饰及人员均较少);
、如何有效市场培育?
以强大的市场培育政策,打造优质的经营平台,是商家良好经营,
项目持续旺场的保障。
市场培育政策:(将结合餐饮、娱乐等出台专门的市场培育方案)
A、“火爆的统一开业策划”:媒体铺天盖地的集中式投放,让特
色美食坊家喻户晓,并且开业当天全场5折优惠大酬宾(每店新
开每
天送特色菜50份免费品,送完为止)。两个目的:一是让尽量多
的消
费者来了解我们的美食坊、体验我们的美食坊。二是借开业体验活
动,
宣传我们的美食坊,发放消费积分卡与优惠券、积累客户,使新客
户,
成为老客户,会员;
B、系列人气活动:如“美食节/啤酒节”/“暑期啤酒畅饮”/
“幸运大抽奖”+会员卡抽奖赠送+优惠券派发;
C、商家持续促销+优惠券DM/夹报投放;
D、现代生活广场消费卡”:简称“生活卡”,会员持卡消费有积
分,1元兑1分,积满1000分换金卡,、
餐:.
饮、,积满10000分换白金卡,
折,
餐饮、。金卡以上获取活动信息,享受生日祝福等。
五、招商方案
、铺面分割
红色区域为本案的“美食坊”,共由16家小铺面组成,最大的为
原来的佳佳旺约175㎡,最小的为原水吧约30㎡,有近12家
在100
㎡左右。
铺面分割依据:缩小面积,降低商家开店成本,降低开店门槛,:.
提高坪效,实现较高租金。
96㎡铺面收支举例:38㎡厨房,58㎡营业厅,4人桌,8桌,
平均60元/桌,8-10人包间一间,平均250元/桌,早点,夜宵
都做,
通常一日至少可以做4翻,现保守预计做两翻,即中午、晚上满
座一
次,日营业额为:(8桌×60元/桌+250元/桌)×2次=1460元/
日,
按15%营业额提成,日租金:1460元/日×15%÷96㎡=。
每日
10
/㎡的租金水平。
、联营扣点,统一收银
——设立5个收银台,招聘10名收银员(可换班),降低商家
人
工投入。(商家只需2名厨师,2名服务员即可)
——商家交押金2000-4000元,原租金即使付二押一,也将近一
万元,降低了商家投入。
——统一收营,最能真实直接考核商家经营好坏,利于优胜劣汰。
——15%营业额提成,包税收,%,管理费单独收取。
、活动招商——“特色餐饮创业大行动”
活动目的:通过活动重燃项目火爆市场效应,以富有吸引力的招:.
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商政策与经营环境,吸引有特色餐饮管理经验或经营经验的商户关
注
本案,从而进驻本案营业,实现项目招商目的,同时达到提高项目
知
名度、品牌形象的目的。