文档介绍：我国房地产企业开发费用分析

引言

房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪 90 年代中期以来,房
地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均
增长率高于全社会固定资产投资的增长率,占全社会固定资产投资的比重逐年上
升。2007 年,房地产业投资高达 25280 亿元,占当年全社会固定资产投资的 %。
在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出
让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和
开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢?市场各个
主体之间的最终支付分布如何呢?本研究在 9 城市房地产业开发项目抽样调查
的基础上对上述问题进行分析。
房地产投资变化图

35%

30%
25%
2007 年,房地产业投资占 20%
当年全社会固定资产投资 15%
的 %。 10%
5%
0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
-5%
全社会固定资产投资增长率房地产投资增长率房地产投资占比
数据来源:国家统计局历年《中国统计年鉴》;2007 年为统计公报数据。

一、调查数据的基本情况及主要指标解释

本部分通过调查数据进行实证研究,分析在房地产业总制出中各个环节的分
布状况。我们所使用的调查数据来源于 2008 年 7 月份到 10 月份在北京、上海、
广州等 9 个城市房地产开发企业的调查,包括 62 个开发企业,涉及到 81 个房地
产项目。

在所有调查企业中,民营企业占到了 %,国有企业占到了 %。所调查
的开发企业中大、中、小型企业1所占比例分别为 %、%、%;调查
所涉及的大、中、小型房地产开发项目2所占比例分别为 %、%和 %;

1 划分大、中、小型开发企业的标准为:大型企业的年销售额在 30 亿元以上;中型企业年销售额 10-30 亿元;小型企业年销售额 10
亿元以下。
2 划分大、中、小型开发项目的标准为:大型项目销售额在 10 亿元以上;中型项目销售额为 5-10 亿元;小型项目销售额为 5 亿元以
REICO REPORT 2008
开发项目的类型分别为:住宅项目(%)、写字楼项目(16%)和商业用项目
(%)。在调查项目中,%的为毛坯房;在调查时大部分项目已处于销售
或完成销售阶段。

这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线
这次调查的数据分布城市(北京、上海、广州),还有一些二线和三线城市;调查样本来源的多样性,
比较符合我们的研究目可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上,大、中、小型项目基本上
的,能够使我们能够有效各占三分之一左右,在项目类型上,住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本
估计开发和销售阶段的各符合房地产开发的中 80:20 的实际分布情况。大多数调查项目都已经完成开发,
种税费情况。处于销售或完成销售的阶段,这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段
的各种税费情况。

当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先,数据样本量还不够大,全
部样本只有 81 个项目;其次,虽然我们选择了不同地区的 9 个城市进行抽样,
但是样本却主要集中在上海、广州等大城市,其他城市的样本量并不多。第三,
完成销售的项目数量还不充分,只有 25 个。
样本项目的分布及进展情况

企业项目
城市项目进展情况
数量数量
5 个项目已完成销售并入住,2 个项目装修施工已基本完成,
北京
172008 年底将完成销售

上海 29 30 13 个项目处于“交付使用中”,17 个项目处于“销售中”
6 个项目已交楼,6 个项目处于“装修中”,10 个项目处于
广州“施工建设中”, 个项目处于“开始阶段”, 个项目已
2 3
19 31 完工,2 个项目处于“销售中”,2 个项目已销售完毕

呼和 4 个项目处于“主体工程封顶”,1 个项目处于“高层在建,
浩特 55小高层园林景观规划中”
青岛个项目已入住, 个项目处于“销售中”
443 1
西安 11

苏州 11尾盘销售阶段
成都 11规划设计阶段
深圳
11
总计 62 81

在