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孰低那个更合算
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作者:上海房地产律师杜黄海律师团队来源:上海律师法律咨询网阅读:283
房产赠与是指赠与人在其健在的情况下,将其房屋产权赠送给亲属或朋
友;
房产是指房屋产权所有人已经过世,其具有权的直系亲属通过正常的法
定程序获得该房屋所有权。
另外,房产赠与和房产所收取的费用也不同。
一、继承过户
办理继承过户,继承人首先要到房屋所在地的公证处办理继承权的公
证。
继承权的公证分为有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种,
办理公证的时候,需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证
明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的
证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承
权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。
继承权公证费按照受益额,也就是继承人所继承房屋经过专业部门评
估后的评估价值的2%来收取,最低收取200元。
办理完继承权的公证,就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的
申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、
房屋平面图及地籍图原件,以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被
继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。
因为继承房产涉及到了税收的问题,房地产中心要求继承人必须到被
认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取,国家有专
门的标准,使用差额定率累进来计费。
档次房地产价格总额(万元)累进计费率‰
1100以下(含100)5
(以上数据见沪价房(1996)第088号文)
办理继承登记的时候,还需要缴纳一些费用,包括100元的登记费、5
元的权证印花税、%的合同印花税。
以面积50平方米的房屋为例,经过专业的评估机构评估下来,评估价
格为30万元(评估费为300000×%=1500元),办理继承的话,继承人需
要缴纳的公证费用为6000元,合同印花税为150元,加上100元的登记费、
5元的权证印花税,各项税费加起来有6255元,加上评估费共计7755元。
二、赠与过户
与房产的继承过户不同,房产的赠与还需要缴纳一笔契税。
首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同,
也就是赠与书。然后,赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证,
同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。
这个过程中涉及到了两笔费用,一笔费用是公证费,和继承权公证一
样,房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%,但不低于200元。沿
用刚才的例子,除了1500元的房产评估费,房屋赠与公证费是6000元;还
有一笔费用是契税,%,那么需
要支付的契税就是300000×%=4500元。
最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手
续。需要的材料有房屋赠与的申请书,赠与人和受赠人的身份证件、原来房
地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。这个环节需要缴纳的
费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、%的合同
印花税。上文中我们已经计算过了,这笔费用加起来为255元。
三、买卖方式加入子女姓名更省费用
如果是按照赠与的手续来办理的话,可以参照上文中对于房屋赠与的
手续来进行办理,不过不同的是,如果产权证上已经有夫妻双方的名字,把
子女的名字加入产权证,假定子女的受益额为房屋评估价值的三分之一,其
中所需要的公证费用、契税都相应按照评估价值的三分之一来计算。
比如一套面积90平方米的房产,经过专业评估公司的评估,评估下来
的价值为105万元(评估费为1000000×%+50000×%=5125元),儿
子的受益额相当于评估价值的三分之一,也就是35万元,需要的公证费用是
350000×2%=7000元,契税是350000×%=5250元。在办理产权证变更
的时候要缴纳的费用是100元的登记费、5元的权证印花税以及350000×
%=175元的合同印花税,共计17655元。
相比之下,如果选用“部分交易”的方式来办理,费用就会减少很多。
如果将1/3的产权出售给儿子,可以与儿子签订一份《商品房买卖合同》,
具体的成交价可以自行填报,提请财政局审批。一般情况下,人们总是希望
这样的交易价格越低越好,如果填报的金额低得离谱,被财政局驳回,结果
自然是“买卖不成”了。所以只要自己的估价基本符合市场行情,一般都会
通过审批的。这样操作的最大好处是自己申报交易价格,少掉了房地产评估
中心这个环节,也就不用支付数千元的房产评估费了。此外,用交易的形式,
不需要进行公证,公证费用7000元也省去了。但是因为属于这种过户有交易
的性质,所以要增加一笔交易费用,交易费用是按照5元/平方米来计算的,
像上述房产,转让三分之一的产权给儿子,要支付的交易费是90÷3×5=150
元。这样算下来,同样是在房产证上给儿子添个名字,以交易的形式共需要
缴纳的税费为5680元,比起赠与的方式可要省下1万余元了。
需要指出的是,如果子女尚未成年,属于限制民事行为能力人,购房
时还要监护人来代理。在订立《商品房买卖合同》时,需带上子女的出生证
或独生子女证、子女和监护人的图章,在买受人一栏和签字的地方写上子女
的名字,在法定代理人签字的地方签上父母的名字。此外,这种“部分交易”
的方式还可以延伸到其他人的身上。如果在房产证上需要添上其他非嫡系亲
属的名字,也可以采取这样的方式,同样签订《商品房买卖合同》,将几分
之一的产权出售给他人。
四、夫妻姓名的“加减法”
相比之下,在房产证上夫妻姓名的加减法倒是简便了许多。如果要在
产权证上加上另一方的名字,办理“添名”的手续也比较简单,要求夫妻双
方都要到场,填好相应的表格,带上结婚证、原来的房屋产权证、夫妻双方
的身份证明就可以了。需要缴纳的费用主要有100元的登记费、5元的权证
印花税。
当然,也有不少夫妻因为感情不合而分道扬镳,离婚时候如果双方达
成协议,一方同意把将产权房转给另一方所有,把另外一位的名字从产权证
上减去,办理的手续也不复杂。在房屋没有抵押给他方的情况下,只要离婚
的夫妻双方都到场,填完需要的表格后,凭着双方的身份证件、离婚协议书、
原来的房屋产权证就可以办理。缴纳的费用包括100元的登记费和5元的权
证印花税。