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IDEA
增城
均价:6000-8000元/平米
花都
均价:6000-8000元/平米
金沙洲
均价:-
中心区
广州新城
均价:8000-9000元/平米
销售的压力4——[关于价格]
项目受地价制约,成本价约在10000元/平米(毛坯),具有相当的价格实现压力
广州现有大盘的价格表
项目成本模拟:
1、拿地成本:255亿,楼面地价:5822元
2、建筑成本:3000-3500
3、项目其他成本:2000-3000
4、合计成本价约为10822:,带装修成本约为12822元/平米
项目思考2:项目受高地价制约,难以依托与其他板块的价格优势,引爆市场
区域
项目名称
建筑面积
单价(元/平米)
装修标准
增城
碧桂园凤凰城
500万平米
6800
洋房为毛坯
金地荔湖城
249万平米
6800-8500
1000元/㎡
金沙洲
恒大御景半岛
100万平米
11800
3000(元/平米)
中粮万科金域蓝湾
12000-15000
2000(元/平米)
恒大绿洲
48万平米
12000-16000
3000(元/平米)
华南
雅居乐剑桥郡
110万平米
17000-27000
——
华南新城
22万平米
13000-16000
2000(元/平米)
花都
新鸿基凯旋门
11万平米
15000
毛坯
合和新城
129万平米
7300-7800
毛坯
富力金港城
132万平米
5500-7000
2000(元/平米)
广州新城
保利公馆
8500-8800
毛坯
尚东尚筑
9800
毛坯,12000万带装修
华南板块
均价:-
[关于目标]
销售压力大
世联视角//基于趋势、项目判断的自信:
模式
核心卖点
营销模式
配套+性价比
成熟配套、大盘
配套前置,以低价引爆市场,随着配套的完善及区域的成熟逐渐提价
配套+生活方式+性价比
配套、区位、生活方式
风情化与生活情调的建立,配套前置,以相对主流城区的价格优势牵引
品牌+强展示
资源、产品、新鸿基品牌
长时间的蓄客与引导,以资源与生活的完全充分展示建立价值,高开高走,引爆市场
[关于价值]
价值众多,缺乏整合
[关于销售]
销售制约大
[关于价格]
有价格实现压力
项目难以传统广州大盘模式操作,必须跳出市场,建立新的营销模式!
Ⅱ项目的营销模式
营销问题1:如何建立项目的营销模式,跳出传统模式的制约,引爆市场?
区域关键词:
地处北京北部城区,位于四环和五环之间
区域背景:非城市核心
总用地面积
20万平(300亩)
总建筑面积
36万平米
容积率
物业形态
独栋、TH、高层
资源优势
9万平米原生湖、13万平郊野公园
地块背景
项目问题:区域价值困境
价格:,,高出周边一半价格;
北京奥运村
项目背景——1、位于城市新区,完善的交通和配套
2、借助奥运成就明星楼盘
1
◇配套完善:中国人民解放军第306医院、北京大学附属小学、北京科大附中,国奥村拥有双会所,东为商务主题会所,西为休闲主题会所,同时配备面积约2000平方米、还有时尚商业心,集合超市、银行、邮局等。
新建场馆
旧场馆改造
城市核心区域
亚运村
关键举措1:高形象,以奥运为基础建立项目价值体系
——以“奥运”、“伟大生活”等建立项目的高度
绿色:680公顷森林公园、122公顷龙形水系、40%绿化率
科技:再生水源热泵系统、集中式太阳能生活热水系统、生活污水生态处理系统
人文:是一个伟大的历史性建筑见证一段伟大的历史
北京国奥村:伟大事件诞生伟大的生活方式
关键举措2:卖生活的营销方式推广
——以伟大生活方式为主题,通过一系列论坛进行推广;
国奥论坛2
国奥论坛3
——解构伟大的生活方式
——绿色·科技·人文创建和谐生活
国奥论坛1
——绿色、科技、人文与未来生活方式
国奥论坛4
——“超越简单概念的不简单生活
国奥论坛:
与安家杂志主办以伟大生活方式为主题的,邀请名人名家举办国奥论坛,结构和推广国奥村所倡导的绿色、科技、人文的未来生活方式;
关键举措3:大事件,建立超越地产的影响力
——借力政府、名流、明星,提升项目档次和影响力;
萨马兰奇为国奥村亲笔题字,并接受了国奥村赠送的“荣誉村民”证书及刻有“国奥村2008”和“萨马兰奇”字样的寿山石龙形印章
连战出席北京奥运村“水袖”雕塑安放仪式
通过邀请政要、社会名流、演艺明星参观奥运村,举办相关活动,建立奥运村广泛的社会影响力,提高项目档次,成功打造国奥村的品牌形象;
何洁献唱奥运村
济南全运村:
项目背景——1、创新的营销模式,让客户得到充分的体验
2、政府与开发商联合,政府规划,开发商运营
项目位置:位于济南新区,西临龙洞路,北接旅游路,东、西侧分别毗邻山体,南侧是奥体中心。
◇开发模式:,一是政府与民企在大型赛事配套设施建设上的合作模式,另一个是两个强势实力地产企业合作打造超级大盘的运作模式。
开盘两天销售达70%,均价已达8500元/平米,超出周边楼盘价格3500元平米。
2
关键举措1:借力城市营销提升和扩大客户层面
——通过营销“全运经济”、“济南”提升价值和客户层面;
以城市为主题的系列活动:
“和谐中国,全民全运”全运经济与城市发展图片展盛大启幕——通过全运场馆的建设准备情况,周边配套的营造、以及政务、企业机关单位的迁入,城市工程的改造,最后落脚于全运村的规划进展。从而引出活动主旨:全运会来了,全运会给济南带来什么?城市发展?道路改造?功能完善?
海尔绿城全运经济与城市发展高峰论坛——建设部及相关协会领导、国内知名城市规划专家、经济学家、社会学家、体育专家、区域开发商等约200人,全面探讨奥运效应、全运经济、城市区域发展,深入挖掘全运会加身的济南在近几年的发展变化以及独特魅力
海尔绿城全运村“骄傲的山东人”大型征文活动启事
广泛的客户群体:
全运村定位高端,因此在成交的客户中,多以私营企业主为主,这些高收入者不但来自济南本市,附近淄博、莱芜、东营等城市的购房者也陆续被全运村所吸引。
全运经济城市发展论坛
全运经济与城市发展图片展
全运城市万象