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前言
随着我国经经济体制改改革的不断断深化和房房地产市场场的日臻完完善及住房房商品化的的积极推进进,为了提提高人们的的生活质量量,创造优优美的生活活与工作环环境,以房房屋及其设设备、设施施、相关场场地等为对对象的物业业管理越来来越受到人人们的重视视。该行业业作为房地地产开发与与经营业的的后期工作作,目前已已经发展成成为一支朝朝气蓬勃的的新兴产业业。我市地地税系统自自20000年起至今今对物业管管理企业实实施税务检检查,其有有问题率高高达92%%,这就说说明,该行行业在税收收管理方面面仍存在较较多的问题题。如何加加强对物业业管理业的的税收管理理,有效规规范物业管管理企业的的纳税行为为,是我们们工作的重重点和研究究的课题。
为了加强物物业管理业业的税收管管理,实施施有效的纳纳税评估,我我们在认真真研究了物物业管理业业的经营特特点的基础础上,全面面总结了多多年对物业业管理业税税收管理的的经验,编编写了《纳纳税评估手手册(物业业管理业)》。本本手册的编编写,本着着“改善首都都经济发展展投资环境境,营造税税务机关与与纳税人和和谐的新型型征纳关系系”的原则,对对提高税源源监控能力力、实现税税收科学管管理具有重重要意义。同同时,通过过有效的机机制对行业业纳税评估估工作进行行规范、约约束,使之之制度化、科科学化。
本手册依照照现行的物物业管理业业的行业法法规、《会会计制度》、《会会计准则》,结结合北京市市物业管理理业现状及及纳税评估估工作实际际,本着依依法评估、科科学实用、通通俗易懂的的原则编写写。
本手册内容容较为全面面,主要分分为四章和和附录。详详细介绍了了物业管理理业的概念念、纳税评评估方法以以及评估指指标。手册册以物业管管理业税务务检查案例例为依据,运运用会计学学、统计学学的分析方方法,建立立纳税评估估指标。希希望本手册册可以帮助助评估人员员更好地了了解物业管管理业的相相关知识,更更加有针对对性的开展展该行业的的评估工作作。
由于我国的的物业管理理业从产生生到发展时时间不长,还还处于探索索阶段,无无论在企业业规范运作作、政府相相关管理还还是学术界界的研究方方面都还存存在不足,制制定的指标标体系及评评估方法,均均是探索性性的尝试。限限于作者的的理论水平平和经验,此此手册中的的错误在所所难免,欢欢迎大家批批评和建议议,以便我我们对《纳纳税评估手手册(物业业管理业)》进进行修改和和完善。
纳税评评估处
22004年年7月200日
目录
第一章 物物业管理概概述 1
第一节 物物业管理概概述 1
一、物业管管理的概念念 1
二、物业管管理的业务务划分 2
三、物业管管理的经营营特点 3
第二节物业管理理收入确认认 3
一、收入的的概念及种种类 4
二、物业管管理费的测测算 5
三、物业管管理企业收收入的确认认 5
第二章物业管理理业涉及税税种及计算算 6
第一节营业税及及相关税费费的计算 7
一、营业税税相关规定定 7
二、营业税税的计算 8
三、城市维维护建设税税的计算 9
四、教育费费附加的计计算 9
第二节企业所得得税的计算算 9
第三节个人所得得税的计算算 10
第四节房产税(城城市房地产产税)及相相关税费的的计算 10
一、房产税税的计算 10
二、城镇土土地使用税税的计算 10
三、城市房房地产税的的计算 11
四、土地使使用费的计计算 11
第五节其他税种种的计算 11
一、车船使使用税的计计算 11
二、车船使使用牌照税税的计算 12
三、印花税税的计算 12
四、契税的的计算 12
第三章物业管管理业存在在的涉税问问题 13
第一节物业管理理业税务检检查情况 13
第二节营业税涉涉税问题 14
一、常见问问题 14
二、特殊问问题 17
第三节个人所得得税涉税问问题 18
一、常见问问题 18
二、特殊问问题 18
第四节企业所得得税涉税问问题 19
一、常见问问题 19
二、特殊问问题 19
第五节 房房产税(城城市房地产产税)涉税税问题 20
一、常见问问题 20
二、特殊问问题 20
第四章物业管理理业纳税评评估 21
第一节物业管理理业财务分分析指标 21
一、财务分分析概述 21
二、偿债能能力 24
三、运营能能力 27
四、盈利能能力 29
第二节物业管理理业评估指指标 31
一、营业税税评估指标标 31
二、个人所所得税评估估指标 34
三、企业所所得税评估估指标 35
第三节物业管理理业评估工工作程序 36
一、评估工工作 37
二、约谈工工作 37
三、评估工工作程序流流程图 38
附录一:物物业管理业业常见涉税税问题及评评估指标对对应表 40
附录二:北北京市物业业经营税费费一览表 44
附录三:相相关法律规规定 45
物业管理概概述
物业管理概概述
一、物业管管理的概念念
(一)物业业的概念
“物业”一一词由英语语“Estaate”或“Proppertyy”引译而来来,其含义义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等,是一一个较为广广义的范畴畴。而现实实生活中,我我们所称的的“物业”是一种狭狭义的范畴畴。从物业业管理的角角度来说,物物业是指已已建成投入入使用的各各类建筑物物,及其相相关的设备备、设施和和场地。
(二)物业业的分类
根根据使用功功能的不同同,物业可可以分为以以下4类::
11、居住物物业。包括括住宅小区区、单体住住宅楼、公公寓、别墅墅、度假村村等。
22、商业物物业。包括括综合楼、写写字楼、商商业中心、酒酒店、商业业场所等。
33、工业物物业。包括括工业厂房房、仓库等等。
44、其他用用途物业。包包括车站、机机场、医院院、学校等等。
以以上是国外外通用的分分类。在我我国,有人人根据实际际情况,从从商业物业业和其他用用途物业中中,另外再再分出一部部分特殊物物业,这些些物业要经经过政府特特许经营。不不同使用功功能的物业业,其物业业管理有着着不同的内内容。
(三)物业业管理的概概念
物物业管理,是是指由专门门的机构和和人员对已已竣工验收收并投入使使用的各类类物业,以以经营的方方式进行维维护、修缮缮,并为产产权使用人人提供全方方位的综合合服务。
物物业管理服服务,是指指物业管理理单位受托托对房屋建建筑及其设设备、公用用设施、绿绿化、卫生生、交通、治治安和环境境容貌等项项目开展的的日常维护护、修缮、整整治服务及及提供与物物业产权人人、使用人人相关的其其他服务。(参参见《关于于对物业管管理服务业业务征收营营业税问题题的通知》京京地税营[[19977]3866号)
物业管理企企业,通常常称为物业业管理公司司。
物业所有人人,即产权权人,亦称称为业主。业业主可以是是个人、集集体、国家家。
(四)物业业管理的性性质
物业管理是是一种与房房地产综合合开发的现现代化生产产方式相配配套的综合合性管理,是是随着住房房制度改革革的推进而而出现的产产权多元化化格局相衔衔接的统一一管理,是是与建立社社会主义市市场经济体体制相适应应的社会化化、专业化化、企业化化、经营型型的管理。
二、物业管管理的业务务划分
物业管理的的客体是物物业,服务务对象是人人,是集管管理、经营营、服务为为一体的有有偿劳动。所所以,物业业管理属于于第三产业业,是一种种服务性行行业。物业业管理的性性质也比较较明确,主主要是“服务性”的,寓管管理、经营营于服务之之中。
不同的物业业管理公司司所服务的的对象不尽尽相同,因因而承担的的业务也有有差别,但但归结起来来,大致如如图所示::
三、物业管管理的经营营特点
商业物业与与居住物业业是日常税税务检查工工作中检查查最多的两两个物业类类型,因此此,在此仅仅对商业物物业和居住住物业从以以下四方面面做一个介介绍。
商业物业
居住物业
特点
1、需要良良好的商业业氛围
1、使用价价值的长期期性
2、追求设设施的先进进性
2、寿命的的差异性
3、有很高高的租赁比比例
3、居住性性
4、以出租租为主的商商业物业价价值不
4、舒适性性
能库存
5、安全性性
6、耐久性性
分类
1、办公物物业
1、普通住住宅
2、酒店物物业
2、花园洋洋房
3、商贸物物业
3、公寓
4、娱乐休休闲物业
4、别墅
管理模式
1、自建自自营
以委托经营营为主
2、自营与与专业物业业管理相结结合
3、委托经经营
管理内容
1、制定管管理计划
1、企业组组织的构建建与管理目目标、方
2、签定物物业管理委委托合同,启启动物
针策略的制制定
业管理工作作
2、管理项项目的接管管与前期管管理
3、制定租租金收取办办法
3、物业管管理的各项项日常管理理
4、协调与与业主和承承租人的关关系
4、投诉、纠纠纷与紧急急事故的处处理
5、考核、评评估与质量量管理
6、协助政政府进行社社区管理,推推进
全社会的文文明和进步步
第二节物业管理理收入确认认
一、收入的的概念及种种类
营业收入的的概念
营业收入,一一般是指企企业在生产产经营过程程中,由于于销售商品品、产品或或提供劳
务务等收到的的收入。物物业管理企企业的营业业收入,是是指物业管管理企业从从事物业管管理和其他他经营活动动所取得的的收入。包包括主营业业务收入、其其他业务收收入、营业业外收入和和投资收益益等。
区分主营业业务收入和和其他业务务收入的原原则
根据物业管管理企业的的经营特点点,我们可可按以下原原则对物业业管理企业业的营业收收入进行分分类:凡是是为物业产产权人、使使用人提供供服务,为为保持房屋屋建筑物及及其附属设设备完好无无损而进行行的维修、管管理所取得得的收入,作作为主营业业务收入;;凡主营业业务收入外外,从事交交通运输、餐餐饮服务、商商业贸易等等活动所取取得的收入入作为其他他业务收入入。
1、主营业业务收入包包括:物业业管理收入入、物业经经营收入和和物业大修修收入等。
(1)物业业管理收入入,是指企企业向物业业产权人、使使用人收取取的公共性性服务费收收入、公众众代办性服服务费收入入和特约服服务收入。
(2)物业业经营收入入,是指企企业经营业业主管理委委员会或物物业产权人人、使用人人提供的房房屋建筑物物和公共设设施取得的的收入。如如房屋出租租收入和经经营停车场场、游泳池池、各类球球场等公用用设施收入入。
(3)物业业大修收入入,是指企企业接受业业主委员会会或者物业业产权人、使使用人的委委托对房屋屋共用部位位、共用设设施设备进进行大修取取得的收入入。
2、其他业业务收入包包括:中介介代销手续续费收入、材材料物资销销售收入、废废品回收收收入、商业业用房经营营收入及无无形资产转转让收入等等。
(1)房屋屋中介代销销手续费收收入,是指指物业管理理企业受房房地产开发发商的委托托,对其开开发的房屋屋从事代理理销售活动动而取得的的代销手续续费。
(2)材料物资资销售收入入,是指物物业管理企企业将不需需用的材料料物资对外外销售所取取得的收入入。
(3)商业用房房经营收入入,是指物物业管理企企业利用业业主委员会会或者物业业产权人、使使用人提供供的商业用用房,从事事经营活动动所取得的的收入。如如开办商店店、饮食店店、美容美美发、彩扩扩中心、歌歌舞厅等为为物业产权权人、使用用人提供方方便取得的的经营收入入。
(4)无无形资产转转让收入形形式既有所所有权转让让,也有使使用权转让让;有入账账的无形资资产转让,也也有未入账账的无形资资产转让,在在物业管理理会计中为为简化核算算,均作为为其他业务务收入处理理。