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东部集团龙岗中心城推广策划
这样一个龙岗…
龙岗区是深圳市面积最大的市辖区,
总面积相当于深圳市其它五区面积总和,
必须站在时代的肩膀看世界
1
龙岗中心城房地产历程
2005年
2006年
2004年
龙翔花园
天健郡城
2002-2003年
万科地块
合兴花园
2002前
深业地块
碧湖花园
紫薇花园
新亚洲花园
俪景中心
俪景鸿度
东方御花园
尚景欣园
罗马公元
花半里
龙城国际
中央悦城
招商依山郡
发展峰值
东方沁园一期
奥林华府
2007年
风临四季
中海地块
鸿荣源地块
鹏达项目
天基项目
星河项目
短短3-4年的地产发展周期,中心城地产高速发展,
产品高端化,规模化发展,对外辐射能力加大,
07年开始逐步达到地产发展峰值!
中心城住宅供求预测
需求预测
根据2002—2006年中心城需求曲线预测,中心城2007—2008年市场需求总量约为60-70万平米。
供应
需求
市场饱和度预测:
龙岗中心城地产市场周期化很明显。
在经过05-06年市场旺盛的状态之后,
07年-08年由于供应量的大幅增加,
整体市场将走向过剩!
我们的08入市,形式更加严峻!
那么,07年,我们更应该 先 做什么???
项目竞争分析
2007年下半年
市场推售项目情况
物业名称
下半年推出面积
预计推
出时间
主力户型
推出套数
君悦龙庭1期
一期8月份
二期10月份
三期12月份
一期主力户型:
90平米2房
130平米3房
一期
144套
满园
30928
下半年
103-114平米的3房
137-168平米的4房
213
罗马公园2期
112568
下半年
3房,4房
不详
天集雅苑
32188
下半年
1房,2房,3房
300
公园大地
110000
下半年
4房以上大户型为主
550
天健现代城2期
50000
下半年
3房,4房
聚龙苑2期
32755
下半年
73-77平米的2房,102-110平米的3房,142平米的4房
285
锦峰·森邻
32589
6月份
1房,2房,3房
425
中央悦城3期
110000
年底
1488
水蓝湾
50000
年底
1房,2房,3房
500
徽王府(第二批)
60000
下半年
70-90平米的2房
100-120平米的3房
600
合计
79万
2房,3房为主
项目形象、产品结构及面积等……存在残酷竞争。
天健现代城
君悦龙庭
中央悦城
满园
罗马公园
公园大地
天集雅苑
水蓝湾
徽王府
聚龙苑
锦峰·森邻
中心城板块
行政中心
奥体板块
(1)公园大地
总结
06年开始,20万以上大盘频出,品牌发展商纷纷进驻圈地,
产品、规模、品牌多重竞争,加之市场走向过剩,
龙岗中心城的市场格局将被打破;
未来几年内,龙岗土地供应和住宅供应出现放量,
90/70新政对07年推售楼盘的影响不大,市场仍以大户型供应为主导;
目前市场中销售户型以三房、四房为主,
整体供应比例达62%以上;
中小户型(????)存在较大市场空白(????)!!
我们,一己之力如何抵挡八国联军??
别人放大卖点;我们放大观点。
2
必须制造距离感。
距离感不是刻意制造出来。
不是心理,不是物理,
而是视野、智慧的。