文档介绍：税法应用
浅析房地产企业的合理避税
武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司高萍
武汉同博科技有限公司罗芳
房地产开发企业主要涉及的是营业税开发商、购房者的利益,考虑到土地增值税
及相关附税、土地增值税。营业税是按营业及市场竞争等因素的影响,房子的售价并不
额计税;土地增值税是以土地开发增值额为是越高利润越大。
计税依据,采用不同的税率和优惠政策。因案例一:某房地产公司从事普通住宅
此,房地产开发企业的税收策划有一定的运开发,项目总面积为椒矫祝钅咳
作空间。下面通过几个案例来分析一下房地得土地成本万元,房地产开发成本
产开发企业税收策划的有关策略。万元,利息支出蛟#ú荒馨聪钅
一、房地产开发企业销售定价策略分摊),其他开发费用蛟#蠥、
房地产的销售价格直接影响到国家、龇桨缚梢匝≡瘢咛迦缦拢
单位:万元
方案
售价科椒矫
总售价
地价
开发成本
其他扣除(地价7⒊杀荆
开发费用
利息支出
营业税金及附加
允许扣除合计
增值额
增值率(
土地增值税
利润(所得税前)
所得税(
净利润
上述、龇桨傅牟畋鹗鞘奂鄄在开发普通商品住宅时,若增值额小
同引起营业税及附加有所不同,导致商品房于%,可免征土地增殖税。桨妇褪抢
的增值额不同,从而缴纳的土地增值税也不用了这一税收优惠政策。桨赣隑方案比
同。较:桨咐蠼细撸考鄣停紫郏
税法应用
B A
ACC酒店公司,以该酒店公司的名义进行四星级
加万元,但房价高,不易销售,资金周酒店的建设,待固定资产建成后东方公司将
转慢,还可能会增加后期的利息、销售费 A
A金超过酒店注册资本时可以向银行融资或协
二、改房产销售为股权转让的税收策商后由双方增资解决。项目策划结果:
划 1
开发商在定向开发一些大型酒店、独加万元;
栋写字楼、商场等项目,通过事前做好规 24380
划,可以节约转让方营业税、城建税及教育 34400+4380
费附加,还可以节约转让方的土地增值税。 33=
案例二:东方房地产公司拥有甲级工对于东方公司来说,以转让股权的方
2006A式转让房产更有利,节税效果为万元
议,欲建一座四星级酒店。工程由东方公司(4400+)
A三、采用分解商品房销售价格的税收
A策划
10000有些房地产公司推出的是精装修的楼
35000盘,如果按统一的销售价格计算,就意味着用万
元,利息支出为万元,销售价可达将对房地产企业的全部收入课税。由于房产
80000 销售和装修是不同税种的业务,分开核算也
东方公司需支付税金: 利于企业精细核算,也是合乎税法要求的,
(┯R邓凹跋喙馗剿%× 因此,将商品房的价格分解为商品房销售价
73=4400 和装修价格可以取得较好的节税效果。
2 A
=10000350003000房平方米,计划售价元/平方
+(+)×%+ 米,地价万元,开发成本万元,开
(万元) 500
增值率:()÷ A
65400= 下策划:
土地增值税;(-)×% A
=4380 A
=8000010000350003000A