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第二,研究区域
成功的项目要立足与本区域,以区域为核心进行辐射,
并确定辐射范围
南沙区经济稍落后,产业结构尚在完善中,支撑不足,但近两年势头较好,GDP以以45%左右递增,目前区域人口25万,户籍人口15万左右。
南沙区是广州东拓发展的新区,区域发展潜力无限;
项目紧邻深圳、香港,临海,景观资源良好,与东莞市区、深圳市区、香港、广州的连接距离分别在大约10、30、40、50分钟左右,交通情况有待改善;
现状——
区域的价值(潜在、未来)在哪里?
区域的消费力是否足够支撑高端消费?吸纳外区域的必要性与可能性如何?
地块与南沙区的竞争关系如何?如何寻找差异?……
那么——
实现成功开发,我们的关键步骤
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第三,研究项目本身
项目作为大型房地产开发,自身的条件如何,关系到
开发策略的选择
交通状况一般,与市中心心理阻隔大;
有规模优势但也面临开发的资金、配套、客户等多方困境
现状——
把项目放在区域、城市中来看,该怎样给项目下一个客观的判断?以此判断,该如何地作针对性的进一步研究?……
那么——
实现成功开发,我们的关键步骤
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第四,研究房地产市场
项目要做大规模开发,开发周期长,必须找到当地的房地产发展规律,并从目前的市场现状预测未来的发展及竞争
刚发展两三年,整体销售情况较好,08年的可销售面积230万平方,后续还有近200万供应量推出市场;
销售均价洋房在4000元/m2左右,别墅7000元/m2左右,整体成交缓慢
现状——
我们的市场机会点在哪里?我们应该吸纳什么客户?客户的量是否足够?在目前以及未来的发展中,客户将如何演变?
那么——
实现成功开发,我们的关键步骤
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第五,研究相似规模的可借鉴案例
对于郊区盘大盘的开发,从从他人的成功或失败中吸取经验,获得开发借鉴是最直接、有效的办法。
例如——金地增城项目
用地面积:5000亩
容积率:(上限)
区位:距广州天河中心区50-60分钟车程。
用地性质具有灵活性。
实现成功开发,我们的关键步骤
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其他成功案例,例如:
楼盘
关注点
区域
案例一
佛山奥园
项目周边区域个案经验借鉴
佛山
案例二
万科四季花城
项目周边区域个案经验借鉴
精品大盘的操作方法
南海
案例三
广州雅居乐
多种物业类型的开发经验
番禺
案例四
祈福新村
广州最成熟最具影响力的郊区大盘
成功辐射主城区客户的因素
番禺
案例五
东方夏湾拿
渡假盘的发展经验
从化
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第六,项目定位
在市场中,项目将以什么样的产品及形象示人、吸纳的客户有哪些、销售价格如何,在这个环节将得到一一解答。
我们的定位体系是:
客户定位
产品定位
什么产品?
形象定位
什么形象?
卖给谁?
机会挖掘
趋势判断
项目引导
差异化
产品创新
产品提炼
文化提升
营销引导
价格定位
卖多少钱?
市场比较
趋势判断
实现成功开发,我们的关键步骤
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第七,规划设计建议
将策划语言转成设计语言,这是策划最终实施的重要承接环节。包括规划、建筑、园林、社区配套等。
实现成功开发,我们的关键步骤
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第八,开发模式
项目规模较大,选择如何启动、何时启动、启动何种物业以及如何保持良性的后续开发等等至关重要。
要解决的问题——
地块整体规划与开发分期?
首期如何引爆?
配套的内容?
配套的经营方式?
……
实现成功开发,我们的关键步骤
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目录
篇章Ⅰ郊区盘开发关键点研究
篇章Ⅱ项目理解及应对策略
篇章Ⅲ客户定位研究及策略导出
篇章Ⅳ案例研究
篇章Ⅴ合富房地产简介
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