文档介绍：泗洪农贸市场全程运作策略
泗洪农贸市场
全程运作策略
无锡胜地置业咨询有限公司
2011 年 7 月 6 日
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泗洪农贸市场全程运作策略
目录
前言:项目背景
第一章:项目定位策略
一、项目 SWOT 分析
二、项目市场定位
三、项目业态定位
四、项目推广定位
五、项目客户群体定位
第二章:项目招商策略
一、招商基本思路
二、招商政策
三、招商执行策略
四、招商利益点整合
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五、招商准备工作
第三章:项目销售策略
一、销售策略
二、销售排期
第四章:项目推广策略
一、基本思路
二、卖点分析
三、广告诉求点
四、媒体组合策略
第五章:项目盈利模式
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泗洪农贸市场全程运作策略
前言
泗洪农贸市场项目是 2011 年泗洪县政府大力扶持的大型商业地产项目。从总体上看,本案具备了政策优势、
区位优势、定位优势、市场优势、前景优势等诸多优势,项目的成功从理论上讲已初见端倪。我们认为本案的销
售推广工作的核心应该是政府支持+概念化包装炒作+专业商业运作的三位一体的系统工程,三者相辅相成,互为
依托,只有每个环节都不出问题,项目才能确保成功!
项目背景
1、政策背景
随着泗洪旧城改造的脚步加快,市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。城区占道菜市将有计
划的全部拆除,并按“拆一建一”的大致要求,2011 年底城区内将修建 8 至 10 个永久性农贸市场(不包括大棚
市场)。泗洪将掀起一场农贸市场建设“革命”。
2、农贸市场超市化发展历程
地点——从室外到室内的迁徙;
形态——从简陋到精致的蜕变;
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经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。
3、市场投资背景分析
市场投资综述
泗洪近几年商业形态同质化严重,导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样,首先这里是已形成了人
气、商气,是极有实际需求的成熟的市场,同时政府“菜篮子”工程的实施,违章占道经营的取缔,无疑是投资
农贸市场的有力保证,商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的
室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。农贸市场超市化是泗洪旧城改造和整顿市容的产物,由于此类项目
符合城市规划和政府政策导向,且涉及“菜篮子”工程,所以收益稳定,基本没有投资经营的压力。
、农贸市场投资形成四大模式
模式一:农贸市场+住宅。在此类产品开发上开发商将其一或一、二层建成了农贸市场。农贸市场成为了住
宅和周边居民的生活配套产品。
模式二:农贸市场+专卖店。在此类产品开发上开发商将农贸市场与专卖店相结合,使二者的商气人气聚集
相互相承。
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模式三:综合商场。除农贸市场建筑面积 4000 多平方米的主体外,临街还设置了一排面积从 10~50 平方米
的综合性营业商店。
模式四:休闲中心。地下停车场+农贸市场+超市+休闲娱乐中心。
、农贸市场的投资营运模式
BOT 模式:由政府委托开发商开发或者改建,政府拥有产权,开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下,
开发商将手中的使用权转卖出来。
“产权式”:将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件,使菜市完全和其他的商业地产一样,产权、
使用权、经营权三权合一。
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泗洪农贸市场全程运作策略
项目的营销思路
通过对泗洪目前的农贸市场营销手段和策略的调查分析来看,虽然农贸市场逐渐成为房地产开发的一个组成
部分,一个新的产品,但是在农贸市场市场的营销手段和策略上依然停留在“农贸市场”这个显而易见简单性质
上,未能充分发掘农贸市场这样的产品的潜在商业价值,在营销策略上不够重视,缩手缩脚的进行营销,也就是
说从营销的角度上没有足够的投入和重视。
因此我们在本案的营销策略上,要打破固有的思路,我们不能将本案视为仅仅是农贸市场,从一个新的角度
来设计和开展本案的营销,将农贸市场的营销提升到一个新的高度。
但是,销售物业以出让经营权的方式销售或以产权式销售,是决定投资者接受度的关键。由于产权式销售使
消费者拥有了铺位/铺面的产权,保障性强,容易受到投资者高度认同;而仅仅是出让经营权,对投资者来说,个
人利益的保障相对比拥有产权的保障来说,变得不够稳定,因此,投资者的接受度会大幅度降低。
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第一章:项目定位策略
一、项目 SWOT 分析
1、项目优势分析
优势一本案地理位置优越,具有很好的商业口岸价值;
优势二本案背靠一