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祥鸿·营销
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[柳州市祥鸿房地产经纪有限公司]
[柳石路69-2号]
简介:柳州市祥鸿房地产经纪有限公司-2009年成立;打造一个中高端地产服务平台,不懈提升内部运营管理、专业化服务水平,为广大客户提供专业、诚信、便捷、完善的地产行为全程服务;为房地产事业打造阳光服务的知名品牌。我司目前涉及的地产业务包括地产销售代理、商业地产招商运营、专业权证、地产金融服务等。通过诚信踏实的努力及自我积累不断创新,成立了祥鸿装饰公司,涉足并实现大型水产养殖业、休闲娱乐山庄;我们尊重趋势,主动应对和发现大环境下的新产物、新模式,致力于发现价值并创造价值!
[居上乐和城项目招商方案]
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一、项目概述:
五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处,雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置,在柳州商务建筑中独树一帜;周边配套奢华,银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间,经典商务空间彰显无疑。项目为一栋42层的高层建筑,10万余㎡超大规模,集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体,主体部分采用弧形造型设计,高端挺拔,体现了建筑线条的流畅性。项目建筑追求现代、时尚的设计元素,流畅的线条、简约的外形,突出商务大厦的高贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精品百货商场,至今开业运营已一年有余。
经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通,我司对该项目的合作意愿,就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营,招商内容大致包含:项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。
我司对该项目非常重视,多次组织公司领导层及业内专家,就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴;就该项目形成初步建议与思路,待项目决策后再进行系统分析。
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二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析
近年来,柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场,让开发商对写字楼项目的开发望而止步;目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间,然而即使考虑到这些因素,中长期的动态供求不平衡仍将持续。这种情况在柳州市尤为明显,预计在未来四到五年总存量将成双倍或多倍的增长,可随着总存量的增加空置也将快速增加,同时租金也将缺乏上涨动力。展望未来,供应中有很大一部分位于新兴地块,如高新开发区及柳东新区;争夺租户之间的竞争也必然将进一步加剧。毫无疑问,开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来应对这种情况;
写字楼租赁需求大多都是来自于轻资产产业,尤其来自电子、信息科技和金融公司、物流商贸、专业服务的需求;
据不完全统计,目前柳州市投入使用的新旧写字楼多达20处,但出租情况各不相同老城区多为满租状态,新区参差不齐;例如老城区华侨大厦写字楼一户难求,城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态。柳北区三中路上的凯凌大厦、文轩大厦等写字楼位于电脑城旁,依托IT聚集地的优势,出租率也可达90%以上。此外,作为新兴城市发展中心的河东片,多个写字楼新项目集中涌出,如九州国际、嘉逸国际财富中心等,其中不乏一些发展成熟,租用时间较长的写字楼分布周边,整个区域内,写字楼暂时处于供大于求的状态。受供应量较大影响,虽然区域商业发展迅速,但各写字楼的出租率却有高有低。例如,位于文昌路的金册大厦出租率可达85%以上,不足百米外的阳光100城市广场写字楼由于体量较大,出租率并不算高。
与此同时,柳州市写字楼因地段不同,用途有很大差别。其中,城中区作为柳州老商业中心,商业与服务业兴盛,片区内写字楼租用也呈现多样化趋势,各种服装销售、美容美体、时尚摄影、家教培训等小店分布其中。而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处柳州最大的IT产品集中区,写字楼租户多为电子产品公司。相较而言,商圈并未成熟的河东片区,则多以大型服务公司和政府机构整层租赁为主。
城中区内瑞泰大厦、时代商厦、华侨大厦单间写字楼租金均价为38元/平方米。而与城中区较低的租金不同的是,河东片内,以阳光100城市广场,均价50元/平方米的租金,较城中区单间写字楼月租金高了近10元/平方米。由此可见,虽然城中区写字楼一户难求,但租金却普遍低于空置率较高的河东片。由于地段因素影响,写字楼供需关系和租金价格出现了偏离。
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三、项目周边写字楼物业租赁概况
项目
面市单价
实际成交单价
年递增
物业管理费
电费
水费
阳光100写字楼
60-65元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
3元/立方
东郡
60-65元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
3元/立方
嘉逸大厦
59元/㎡
50-55元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
3元/立方
盛丰国际
55元/㎡
45-50元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
3元/立方
居上V8
55元/㎡
45-50元/㎡
第3年起年均递增5%
2元/㎡
3元/立方
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四、本项目SOTW分析
项目优势:
A/地理优势:项目位于河东CBD中央商业区核心区位,是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段。
B/物业优势:项目是本市为数不多的超高层商业综合体,外立面形象高端大气,硬件配套齐全且高标准。
C/产品优势:办公区户型方正实用,物业层高适中,窗外观景效果俱佳。
D/交通优势:项目临东环大道及文昌路,车行出入方便快捷。
E/商业优势:项目作为商业综合体,汇集购物中心、美食广场、星级酒店于一身,强有力的提升了物业档次。
项目劣势:
A/产品缺陷:受限于核心筒及电梯位置的规划,单间物业面积被划分为约150平方米,故拔高了租金总价,无形中阻碍了承租能力稍弱的中小企业进驻。
项目机会:
A/柳州超高层商业综合体为数不多,其高端大气上档次的硬件配套,对注重办公形象的企业具有一定的吸引力。
B/项目多数物业为自持,故租金单价不受销售价格因素的影响,可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商。
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项目威胁:
A/市场竞争:全市同类项目竞争激烈,万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商,为抢夺有限的商务办公资源,价格战不可避免。
小结:
本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显,因此租金单价理应与阳光100持平,但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利因素的影响,我司建议,本项目可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商工作,以高端大气的硬件配套优势+灵活优惠的免租期政策,双管齐下吸引商家进场。
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五、租赁价格策略建议
出租物业
面市单价
实际成交单价
装修免租期
年递增
物业管理费
装修免租优惠政策
写字楼专区
60-65元/㎡
50-55元/㎡
3个月
第3年起年均递增5%
2元/㎡
6个月
星级酒店
30-35元/㎡
25-30元/㎡
4个月
第3年起每两年递增5%
2元/㎡
6个月
负一层6000㎡
(美食广场)
80-90元/㎡
70-80元/㎡
3个月
第3年起年均递增5%
2元/㎡
6个月
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