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一、田子坊简介
1、田子坊发展缘由
田子坊位于中国上海市泰康路210弄。田子坊的街区形态基本形成于上世纪20年代,处于原法租界和华人居住区,是商业居住街区和工业区的过渡地带。集中了上海从乡村到租界,再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑,是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。
泰康路是打浦桥地区的一条小街,1998年前这里还是一个马路集市,自1998年9月区政府实施马路集市入室后,把泰康路的路面进行重新铺设,使原来下雨一地泥,天晴一片尘的马路焕然一新。1998年12月28日,一路发文化发展公司首先进驻泰康路揭开了泰康路上海艺术街的序幕,不久又有著名画家陈逸飞、尔冬强等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路,使原来默默无闻的小街渐渐吹起了艺术之风。1999年著名画家黄永玉将志成坊改名为“田子坊”。
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2、田子坊发展过程
1998年:田子坊一期厂房开始对外出租,随着陈逸飞的入住吸引了大批画家的集聚形成一定的品牌效应。初期画家的集聚产生了商业消费需求,主要体现在少量的休闲、酒吧及餐饮类。
2004年:石库门居民自发对外出租给画家,周边居民纷纷效仿,服务、餐饮、工艺类商家纷纷进驻,田子坊二期开始产生并迅速扩展
2005年-至今:2005年政府出台居改非政策,授牌田子坊为创意产业集聚区。开始引导支田子坊向全市、全国范围辐射。
2008年田子坊定位为创意产业集聚地、历史文化风貌居住地、海派文化展示地和世博主题演绎地,田子坊成为旅游和体验式文化集聚地。
3、基础信息
项目名称
田子坊
地址
上海市泰康路210弄
面积
占地面积
约7公顷
总建筑面积
约2万平米
开始时间
1998年
定位
国际化创意文化社区。老建筑与新文化的融合营造个城市创造性的产业集聚地
目标
创意产业集聚地、里坊风貌居住地、海派文化展示地、世博主题演绎地
原则
保护濒危城市文化遗产,利用创意和文化艺术促进经济增长,保留海派里坊社区功能,改善社区形象吸引创意投资和商机,老建筑与新文化的融合,营造个城市创造性的产业集聚地
成绩
2005年“上海最具影响力的十大创意产业集聚区”
2006年“中国最佳创意产业园区”
2008年“国家AAA级旅游景点
租金
厂房60元,商铺120元,石库门240元
出租率
100%
管理
房东+管理公司
入驻企业
100家左右
就业人数
约600
4、田子坊的构成要素
•建筑变迁:历史建筑——典型的江南民居、西式洋房、中式石库门和新式里弄建筑,是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达
•艺术百态:画廊+艺术家工作室 艺术家的生态社区
•里坊风貌:真实的里弄生活一一上海历史风貌和石库门里弄生活的“活化石”
•时尚创意:时尚设计&创意店铺 尤以旗袍、高级成衣等为代表
•休闲元素:美食与娱乐相结合一一云集了10余个国家和地区的风味美味
二、田子坊建筑
1、 建筑形式:上海老石库门里弄建筑,带西式建筑特点的新式里弄建筑;
2、 建筑功能:20世纪20年代的居住区形式的里弄工厂,20世纪70年代的居住区。
3、 建筑装饰:现代主义简洁装饰、中国传统木构装饰、新艺术运动装饰风格、巴洛克风格。
4、街巷空间:田子坊的街巷空间是具有生活化的场所空间,它是流动的、内敛的又是包容的、多兀着的,承载的是城市的人文活动,是城市文化的代表。
5、 完整性:区块方正规整,与周边的城市环境以道路隔开,有利于整体保护;
6、 完好性:整个区块内并没有因多少拆建、改建、新建等行为而被破坏;
7、 地域性:区块是上海历史街区中最具里坊风貌的代表,具有很重要的历史文化遗产价值。
三、田子坊业态
田子坊的业态由商业画廊和工艺美术、视觉艺术、建筑设计类的创意办公发展为创意工艺品、首饰、服装等创意商业为主,配以少量酒吧和特色餐饮的业态模式。
田子坊二期最早因满足一期的消费需求而产生少量服务餐饮,逐渐向全市、全国范围辐射,成为旅游和体验式文化的集聚地。
功能
代表企业
一期
200
弄
办公、商业
宗迈建筑咨询、上海安吉乐餐饮娱乐有限公司
210
弄
办公、商业
尔冬强工作室、逸飞之家
二期
248
弄
商业
泰迪小熊、陈瑞兀摄影工作至
274
弄
商业
新视界画廊、美甲沙龙、塔卡沙地球店
出入口 出入口 -出入口 出入口
四、田子坊发展模式
1、 开发模式:居民持有产权并自行操作租赁,专业公司统一管理服务
•居民和入驻企业之间达成协议直接出租给他们
•管理公司负责牵线搭桥,对整个田子坊做统一管理。租金2:8分成
•房屋产权:属于原居民
•企业按照自己的风格装修经营
•居民则拿着租金区附近公寓租房
2、 商业环境
田子坊位于淮海路商圈的辐射区内,周边商圈以现代商业为主,发展较为成熟,决定了田子坊发展差异化路线。
•淮海路商圈:东段以商厦与写字楼结合的商务区为特色,西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主。
•打浦桥商圈:基本形成中高档住宅区、商贸物流、房地产服务、零
售餐饮、休闲娱乐等行业的集聚地。
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3、政府引导
•规划管理:政府及时修改了田子坊地区的功能规划,田子坊管委会委托设计部门编制了《田子坊综合发展规划》
•市场管理:工商局制订了《田子坊内工商注册登记流程》,规范田子坊市场经营行为。
•产业管理:政府有关机构制定了《田子坊创新产业集聚区产业导向目录》建立了田子坊行业准入机制,明确了创意产业的鼓励、限制和禁止类的标准。
4、价值共赢
•市民得到就业,创造更多就业机会•产业得到发展,更多更好企业可以在这里发展•老房子得到改善,破旧的房子翻新后,风貌焕然一新
•政府得到税收,吸引更多企业,自然增加了税收
•产权得到保护
•老房子居民拿到租金可以住上高档的现代公寓,居住水平大大提高
五、田子坊发展分析
1、旅游分析
优势
田子坊是上海创意产业的发源地和集聚地,文化吸引力大;
田子坊处于上海的中心城区,区位交通条件优越,多条交通线路可直达;
各田子坊商圈发达,如新天地、8号桥、智造局等,可以形成旅游的集聚效应,共同发展;
类商业服务多样,休闲游憩设施较齐全;
文化元素多样,传统老上海文化氛围浓厚,吸引大量国内外的游客。
劣势
部分老旧建筑,已满使用年限;
旅游商品价格偏贵,产品类型与外界雷同,缺乏创意;街道内部居民,生活环境卫生情况较差;空间有限,难以承载大规模客流的旅游需求。
机遇
,田子坊创意文化产业得到更好的保护性发展;
,给田子坊带来越来越多的客源
挑战
1•大量的商业营利性店铺的进入,导致地租增加,越来越多的文化创意企业被迫离开或是改变经营模式;
,例如常州的运河5号、福州的榕都318等都在打造创意文化街区,商业模式趋于同质化。
2、城市文化及邻里关系
•创意产业从业人员在对老建筑结构的改良、空间改造的同时又使得历史建筑因此得以留存,客观上延续了城市文脉。
•创意产业萌生后,使田子坊最终被保留下来,使得“死去的城市生活”通过另一种方式复活。历史文脉的延续再现了别具特色的地方性特征,增添一份老上海的情怀。
•丰厚的租金带来原居民生活方式的改变,原本完整的邻里关系网络随着原住民的不断迁出而日渐破裂,不断人驻的商户企业在为邻里网络注入新元素的同时逐渐将其复杂化。
•依旧留守田子坊的原民伴随着“我家就在田子坊”的强烈自豪感,在居住环境不断的商业化、公众化的过程中,体验着多元多层次的社会关系。