文档介绍：龙海大厦营销策划方案
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龙海大厦
营销策划方案
二00二年一月六日
目录
4一、 项目背景分析
4一银川市的地理位置及经济发展状况
4二银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析
5三银川市民的文化心理和消费行为特点
6二、龙海大厦的优劣势分析
6一龙海大厦的基本情况
7二龙海大厦的优势分析
7⒈区位优势:
7⒉楼盘形象优势:
7⒊综合功能优势:
8⒋服务设施便利优势
8⒌物业管理优势
8⒍业态设置优势
8⒎体量优势
8⒏社区优势
8⒐可见的市场预期优势
9三龙海大厦的劣势分析
9⒈地段劣势
9⒉区位劣势
9⒊楼盘形象及档次超前
9⒋商场体量过大,业种业态定位困难
9⒌同业竞争激烈
9⒍市场预期远水近渴
6>10⒎企业资金较为缺乏
10三、龙海大厦的总体定位
10一龙海大厦的形象定位和市场定位
10⒈银川市标志性的综合大厦
10⒉现代化的综合性写字楼
10⒊高尚小区、高贵住宅
10⒋老百姓的购物天堂
11⒌大众化消费场所
11二龙海大厦的营销价格定位
11⒈龙海大厦的定价策略
11⒉定价方法
12⒊定价方式和价格标准
13四、业种、业态选择
13方案一:
13方案二:
14五、商场部分楼层功能划分及租售分割设计
14一功能划分
14⒈室内商业街
14⒉餐饮娱乐中心
15⒊大型平价直销超市
15二租售分割设计
15⒈室内商业街
15⒉餐饮厅
15⒊娱乐中心
15⒋专业商场
15六、营销实施方案
15一机会点与困难点
16二目标市场定位
16三营销目标
16⒈最高目标
17⒉中极目标
17四价格策略
17⒈定价策略
18⒉付款方式设计
19五销售策略
19⒈销售策略
19⒉优惠办法
20六营销准备工作
21七广告宣传及新闻炒作计划
21⒈广告宣传媒体选择
21⒉首选营销锁定区域
21⒊广告宣传对象
21⒋广告版位标准
21⒌广告宣传要点
21⒍主打广告词
21⒎广告策略
22八营销机会选择及营销方式和措施
22⒈时机选择
22⒉营销方式及措施
24⒊可能出现的问题及应对措施
项目背景分析
一银川市的地理位置及经济发展状况
银川地处中原中部,西临贺兰山脉,东拒内蒙鄂尔多斯高原,平均海拔1000米左右,年均降水量480毫米左右,年无霜期6个月,属于典型的温带大陆性半干旱地区气候。在它的西侧,贺兰山犹如忠诚的卫士,用它高大的身躯挡住了腾格里沙漠的东进步伐,九曲黄河绵亘银川平原300多公里,“天下黄河富宁夏”,使银川平原独享“塞上江南”的美誉。
银川作为宁夏回族自治区的政治、经济、文化中心,具有较高的经济发展水平。1998年,全市国内生产总值达到85亿元,郊区农民收入人均2800元、城市居民可支配收入为人均4821元、、全市城市人口60万,常年流动人口17万,。
宁夏地理位置特殊,(内蒙古高原、黄土高原)和腾格里沙漠之间。,成为毗临地区属目的地理和经济中心地区。银川自古以来就是陕、甘、宁、蒙相临地区的经济和文化与社会发展,也对内蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和乌海市,陕西西北部的定边及附近地区和甘肃东部平凉地区有相当大的辐射和影响力。
目前,外地驻银川的机构有350多家,以银川为中心,辐射着四省区近700万人口,近10万平方公里的广大地区,转战甘肃东部和陕西北部的长庆油田指挥部已经决定在银川市东部区建立生活基地并已经开工建设,一个10余万人的石油城将在2—3年内拔地而起,届时银川将成为中国西部地区又一个商业中心。
二银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析
有2000多年灌溉历史的银川平原是中国大陆重要的商品粮基地,其农产品、畜产品和土副产品久负盛名,广播天下。
宁夏是中国大陆仅次于山西的第二大煤炭大省,其媒质优良,广布于辖区90%的县区;宁夏也是西北地区最大的炼焦煤、动力煤的生产基地,建成了全国无烟煤出口基地,其优质无烟煤远销日本、东南亚和西欧各国。由于黄河过镜300余公里,充足的水利资源又为宁夏带来了充足的电力能源,青铜峡水电站的建立,又在粮食大省、煤炭大省的名头上增加了电力能源大省的美誉,以此为基础,一批耗能大的产业如矿产品生产加工业、机械加工业(如上市公司西北轴承厂、西北煤矿机械厂等)都成为地区经济发展的骨干行业。
就银川市的产业发展水平来看,根据政府部门的统计资料,1997年全部7113个各类企业的总