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新楼盘营销策划方案
【篇一:房地产营销策划方案范本】
房地产营销策划方案
简介所谓的房地产营销策划方案,从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略,再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中,品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势,即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案,房地产行业有房地产行业的总体策划思路,然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(vi设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。
创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度,必须在创意理念上形成:
1、具有高度的自信野心;
2、富于竞争,且乐此不倦;
3、头脑敏锐,不拘传统;
4、感性认识和理性认识相处融洽;5、注重历史,尊重现实,睽重未来。
构思框架
(1)以塑造形象为主,渲染品味和意念;
广告诉求点:
(1)阐述楼盘的位置;(2)阐述楼盘所在地的历史渊源;(3)阐述楼盘交通条件;(4)阐述楼盘人口密度情况;(5)阐述楼盘的升值潜力;(6)阐述楼盘开发商的信誉;(7)阐述楼盘的背景以及公司规划;(8)阐述楼盘的舒适温馨;(9)阐述楼盘的实用率;(10)阐述楼盘的品质;(11)阐述楼盘的物业管理有什么不同。
广告阶段划分:
对楼盘的品牌推广是一个长期的行为,应有战略的考虑,从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段:
第一阶段:此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标,从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
第二阶段:此阶段以品牌维持为目的,稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
第三阶段:此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑,可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售,完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。
总体上看,楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形,这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然,每个阶段中的广告及发布,应依据具体情况灵活使用和调整。
广告表现:
在楼盘预售及正式展销前,应设法积蓄气氛,设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周,更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕,让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时,课举行一些活动以渲
染气氛为主,配合精彩有效的揭幕预售仪式先期刊登宣传从而达到预期效果。
首期广告内容及时间安排
内部认购展示会和首期展销会定期举行,广告准备工作应在此之前全部到位,具体内容大致如下:①楼盘效果图。
②围绕展示会其它促销宣传用品(例如:水壶、厨房用品、水杯等要印上楼盘简要信息)
③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。
④工地围板的设计、绘制。
⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。
⑥展销场地道路指导牌的制作。(协商)
⑦展板(两套,每套12张)的设计、制作和摆放。
⑧影视广告创意构思及拍摄制作。
⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。(选择性制定)
卖点
确立行销要求:
楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次,继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值,进而满足购房大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展,才能在市场上造成影响,成为大众争先抢购的产品,制定营销策略(例如:限制销售、饥饿销售等)下列几点是营销方面应重点考虑的问题。
①时代性:具有前瞻性的行销观念,符合社会形态的变革与提升。
②生活性:完全符合消费者的生活需求,接近消费者的消费水平。
③安全性:各项设备充实,设施完善,以强化生活安定性。
④方便性:交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。
⑤舒适性:现代化的消费新空间,具有以符合人性需要为基础的品质。
⑥选择性:多样化的产品提供多样化选择。
⑦自由性:使生活、休闲、购物紧密结合。
进行消费者背景分析:
①选购本楼盘的动机:
a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。
b、经过比较竞争后,认同本楼盘的价位。
c、想在此地长久居住者。
d、认为本区域有远景,地段有发展潜力。
e、信赖业主的企业规模与财力潜力。
f、通货膨胀压力下的保值心态,使其萌发购买动机。
②排斥本楼盘的理由:
a、消费者本人经济能力不足。
b、比较之后认为附近有理想的楼盘。
c、购买个体者较少,对后市看空。
③购买本楼盘的理由:
a、对本区域环境熟悉念旧者。
b、满现居环境品质者。
设计完美的行销动作:
①塑造产品的独特的风格,突显产品市场上的优势与形象,使客户在选择有独特定位的产品之后,能肯定自己的品味和地位,而造成社会影响。
②强势吸引广大的自住型购屋客户,以单价实在、总价合理的策略,除了能吸引第一次购屋需求,亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。
③根据本区域的地理位置,塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。
④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲****销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛,换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养,才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。
⑤销售人员应默契配合,充分准备,以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订房便不退订”,“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。
【篇二:某楼盘营销策划书】
一、城区总体住宅市场形势分析
1、江都经济较快发展
,%;人均gdp为22851元,%。
2007年江都gdp为280亿元,比上年增长16%;人均gdp为27805元,比上年增长16%。
按gdp和人均gdp比上年分别增长15%计算,预计2008年江都gdp将达到320亿元左右、人均gdp将达到32000元左右。2、居民收入稳步增长
2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元,农民人均纯收入6131元,分别比上年增长15%%;2006年在岗职工平均工资为17260元,%。
,农民人均纯收入7011元,%%;2007年在岗职工平均工资为20288元,%。
预计2008年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。
3、江都房地产市场将进入买方市场,销售形势不容乐观
(1)近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面,房价水平已超出居民购买力
2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。
,、,(6480套)。
2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米,而2007年商品住宅均价达到3421元/平米,目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米,同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅!
此外,2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元,%。、,则房价收入比在9以上,远超过6-8的正常水平;同时,根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平,普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。
另外,根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算,租售比达到1:400以下,也远超过1:300-1:200的正常水平,以租养贷已不可能。
(2)未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求
未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。
按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米(即达到人均30平方米左右),同时以两年内城区新增人口3万人(注:根据江都规划,到2012年城区人口为30万人,即四年内增加6万人)且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算,潜在最大住宅需求量也不到150万平米。
而从现实情况来看,目前江都城区房地产供应量较大,尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘,同时居民购买力已经饱和。,从目前销售形势来看,预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右,房价也将趋于平稳或小幅上升。
因此,受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响,2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继,未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求,后期销售形势不容乐观。
预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比:
小结:
江都经济较快发展,居民收入稳步增长,城区居民人均住房面积较小,因此房地产发展有一定的空间。
然而,目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平,商品住宅市场供大于求,后期销售形势不容乐观。