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依据我国合同法的规定,合同的解除主要有两种方式,即当事人协商全都解除合同及当事人行使商定或法定合同解除权解除合同,实践中,后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权,是指合同商定的解除合同条件成就时,或消失法律规定的解除合怜悯形时,当事人双方或一方享有解除合同的权利。商定解除权的行使条件由当事人在合同中详细商定,如二手房买卖双方可以在房屋买卖合同中商定卖方延期交房多少日或买方延期付款多少日,买方或卖方有权解除合同。法定解除权的行使情形由法律详细规定,如我国合同法第94条规定的五种法定解除情形:
(1)因不行抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务;(3)当事人一方拖延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。
【篇2】卖方解除买卖合同
现如今没有什么买卖是一成不变的,房屋买卖也是一样,虽然买卖房屋时签订了购房合同,但是也存在买方或者卖方违约,解除房屋买卖合同的状况。合同一旦签约,具有国家法律爱护,因此合同解除是需要满意肯定条件的,那么解除房屋买卖合同需要什么条件?
解除房屋买卖合同需要什么条件?
1、房屋主体质量不合格
购房者在验收房屋的时候发觉房屋主体存在严峻的质量问题可以拒收房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定,因房屋主体构造质量不合格从而导致房屋不能交付使用,或者交房后房屋主体构造质量经有关机构核验后属不合格的,购房者有权申请解除房屋买卖合同,并可申请出卖方赔偿损失。
2、房屋面积误差超过合同商定
一般在买卖双方签订的房屋买卖合同中会商定存在房屋面积误差如何处理,根据《解释》中第十四条的内容,在房屋买卖过程中,假如双方签订的购房合同中所注明的房屋面积与实际相比缩水超过了3%,且双方没有对此问题商定好解决方法,购房者可申请退房并解除合同,出卖方则应无条件返还其已付房款及利息。
3、逾期交房
现在大多数的新居都是以期房的形式出售的,期房的房屋交付时间存在许多不确定的因素。根据《解释》第十五条,假如出卖方延期交房,购房者已经明确通知督促后三个月仍未交房的,购房者可单方面提出解除合同,并要求出卖方返还其已付房款及利息。
4、无法办理产权证书
大家在购置房屋的时候都会比拟关注该房屋是否能够办理产权证书,无法正常按时办理房屋产权登记的状况,在购房过程中时有发生,如非购房者自身缘由导致无法办理产权登记的,也非出卖方缘由的话,双方可自行解除合同,出卖方需返还购房者已付房款。
5、开发商擅自变更规划设计
指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋构造、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应根据批准的规划、设计建立商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。
如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同承受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商担当违约责任。
签订房屋买卖合同要留意什么?
1、认真阅读合同条款
签订合同时要认真阅读合同条款,留意各个细节,假如有不清晰的条款,可以要求中介机构或者卖方予以解释。假设你觉得有必要修改或补充的,可以与对方协商处理,这样在发生纠纷时才可以将合同作为依据,主见自己的权利。
2、尽量利用合同附件
一些卖家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的,这时你不能由于要面子或者怕麻烦而把这些商定一笔带过,这样的话,假如产生纠纷就无法保障自己的权益。所以,在签订房屋买卖合同时,肯定要尽量利用合同的附件,将这些问题商定清晰。
【篇3】卖方解除买卖合同
由于房屋买卖合同一般都商定了严格的违约责任,卖方毁约的本钱较高使得卖方不敢轻意毁约。因此,卖方就伺机等待买方违约,一旦买方违约在先,卖方就行使合法的解除权,让合同终止,这样卖方不用支付任何本钱就能实现不卖房的目的,连续享有房价高涨所带来的高收益,而且还可以顺理成章地吃掉买方的定金、追究买方的违约责任。
那么,买方先违约了(如延期支付定金、延期支付首期款、逾期办理资金监管、逾期办理银行按揭等),卖方可不行以马上解除房屋买卖合同
依据我国的规定,合同的解除主要有两种方式,即当事人协商全都解除合同及当事人行使商定或法定合同解除权解除合同,实践中,后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权,是指合同商定的解除合同条件成就时,或消失法律规定的解除合怜悯形时,当事人双方或一方享有解除合同的权利。商定解除权的行使条件由当事人在合同中详细商定,如二手房买卖双方可以在房屋买卖合同中商定卖方延期交房多少日或买方延期付款多少日,买方或卖方有权解除合同。法定解除权的行使情形由法律详细规定,如我国合同法第94条规定的五种法定解除情形:(1)因不行抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务;(3)当事人一方拖延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。
例如,房屋买卖合同中商定,“买方应于本合同签订后五日内向卖方支付首期款人民币5万元,若逾期,须每日向卖方支付万分之五的,逾期超过五日,卖方有权单方解除本合同。”后买方由于工作忙,遗忘向卖方支付首期款,超过五日后,卖方就有权依据合同的商定,直接书面通知买方解除房屋买卖合同。
但假如房屋买卖合同中没有商定“逾期超过五日,卖方有权单方解除本合同”的内容,那么卖方要想解除合同只能先向买方发出催告,要求买方在合理期内履行支付首期款的义务,假如买方还不履行,卖方可援引我国合同法第94条(3)之规定,行使合同解除权。除非买方明确表示不支付房款,否则,卖方在解除合同前的催告程序不行免。司法实践中,假如卖方没有经催告就发通知要求解除合同,除非合同明确商定准许,否则法院会判决卖方担当违约责任。缘由是:卖方面对买方的违约,应当实行与买方违约相当的抗辩措施,即假如买方构成根本性违约,卖方可以解除合同;假如买方只是稍微违约,卖方只能要求买方连续履约、支付违约金或适用定金法则,而不行以解除合同。