物业费构成及测算.doc

文档介绍：物业费构成及测算
n物业服务成本或者物业服务支出构成,应包括以下几个部分:
、社会保险和按规定提取的福利费等。
、共用设施设备的日常运行、维护费用。
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、共用设施设备及公众责任保险费用。
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n以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
n实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成,不仅包括物业服务成本,还包括法定税费和物业管理企业的利润;
n实行物业服务费用酬金制的,在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出,还包括物业管理企业的酬金。
n一)居住性物业服务费的测算
V = ∑Vi (i =1,2,3,……12)
V--代表求得的物业服务费标准(元/月·平方米或元/年·平方米);
Vi--代表各分项收费标准(元/月·平方米或元年·平方米);
费用项目一般分为:
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
物业管理公共区域清洁卫生费用;
物业管理公共区域绿化养护费用;
物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用;
办公费用;
物业管理企业固定资产折旧;
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
经业主同意的其他费用
、社会保险和按规定提取的福利费V1
V1 = ∑Fi/S (i = 1,2,3,4)(元/月·平方米)
n该项费用是用于物业管理企业的人员费用,包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费,但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益,从盈利中提取。
n其中:
nFl--基本工资(元/月),各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。
nF2--按规定提取的福利费(元/月),包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
nF3--加班费(元/月)。
nF4--服装费(元/月)。
nS--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。
、共用设施设备的日常运行、维护费用V2
V2=∑Fi/S (i=1,2,3,4,5)(元/月·平方米)
n其中:
nF1--公共照明系统的电费和维修费:
n①电费:(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时);T1表示每日开启时间(小时);更多精彩加物业社区微信:wysclub 30代表每月测算的天数;PE表示电费单价(元/kW);
n②维修费:这是一个估算的经验值,一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。
nF2--给排水设施的费用,此项费用测算时又可分项为:
n①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵),电费= W×24×I×30× PE(元/月)。I代表使用系数= 平均每天开启小时数/24;
n②消防泵的电机费(包括喷淋泵