文档介绍：新时代广场·丽湖名居企划执行提案
认清变幻莫测的地产大势,树立“丽湖名居”品牌,快速准确完成项目定位,以高品质产品、高性价比入市,抢占区域市场份额,达到快速销售,快速回笼资金。
战略目标
战略设想
“短、平、快”的完成项目开发,在激烈的市场竞争中“脱颖而出”,强化优势,弱化劣势,合理规避风险,实现利润最大化是我们的唯一法则。
战略原则
第一张牌明大势(市场)
第二张牌树品牌(口碑)
第三张牌造诱惑(策略)
第四张牌讲创新(卖点)
第五张牌立个性(产品)
第六张牌谋广告(平面)
第七张牌善应变(业务)
战略设想
顺势而上,逆势而止!
第一张牌明大势
宏观市场分析
适时掌握国家经济大势、房地产发展态势、政府政策导向;掌握国内房地产市场的形势和格局变化,深入分析各时间段出现的国家政策、银行信息等细节,作出正确预测和评判。
寻求合理、准确的项目发展依据,“短、平、快”实现项目快速有效去化,增强项目抗风险能力,有效降低投资商开发风险,是我们工作的重中之重!
宏观市场分析
06年大事记
2006年3月5日,两会工作报告中,温家宝总理强调要着力调整住房供应结构,严控高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。
《建设部2006年工作要点》中说,将从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。
2月2日,国家发改委公布了《2006年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房供应,调控房价上涨过快,还要“通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度,共同搞好房地产市场宏观调控”。
2月17日国家发改委公布的《2005年房地产调控成效》一文中,特别表示了对住房投机的高度警惕。
3月21日,国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务正手企业所得税的通知》,房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠;中国保监会也出台了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,按照新办法,国内保险商将无缘房地产项目投资。
4月8日,建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产形势报告会上,透露了今年宏观调控的主要思路:稳定市场预期,保持改革的连续性和平稳性。继续完善各项措施进行调节,短期内可能采用一些行政调节的手段,对于部分热点城市,还将动用行政手段予以调节。
4月20日,曾经联合出台房地产宏观调控政策的部委--建设部、发改委、财政部、国土部、中国人民银行、国税总局等七部委相关负责人举行了一次座谈会,会上,建设部官员表示,目前房地产投资和反弹的压力较大,调整供应结构的政策措施,在部分地区没有得到很好的落实。银监会有关人士则透露,至去年末,房地产业的不良贷款余额已达1093亿元,风险较高,而且在同期,个人住房贷款不良率开始小幅上升,达到13>.5%左右,进入国际公认的风险暴露期。发改委表示,政府将继续自行稳健的货币政策和财政政策,保证经济平稳地发展。在此基础上,宏观调控方面将严格执行土地规划和计划,控制城市房屋的拆迁规模,房子不正常的需求刺激房地产市场过快增长……显然,相关部门已经在一定程度上达成共识。
宏观市场分析
06年大事记
4月21日,房价上涨最快的深圳市率先推出了八项新举施,以稳定该地市场价格增长速度。也许正是这个包括“增加住房供给、打击土地囤积、逐渐取消预售活动、推进房地产税制改革”等措施的深圳地方文件,%。
4月28日,。
5月1日,北京建委公布了北京市现有可售期房和现房10万多套2000多万平米, 近“六成期房没卖出去”,北京建委为规范市场出台了53条规定,其一就是要对囤房的开发商“在15日内未按期整改或整改不合格,至少一个月不能卖房
”。
5月8日,央行宣布,。
5月9日,广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席一活动时义正词严地直指目前房地产均是虚火,今年全省土地供应将较去年增加12%,林厅长建议不急着买房的市民大可待三年后房价趋于相对理性时再入市。
5月15日前后,业内人士透露,近期央行确有可能出台指导意见,建议各地商业银行上调部分按揭购房的首付比例至三到四成, “购房首付两成”将成历史。
宏观市场分析
大势分析
投资渠道单一:过去,银行降息、股票熊市等市场因素制约,社会中缺乏比较好的投资回报模式,而近年房地产业的快速发展并不断攀升,其较高的投资汇报率,极大地吸引了社会闲散资金注入,众相追捧。
股市雄起:股市与房地产市场总是很微妙的相互影响,股市在经历5年之久的沉寂后,突然大升,是和房地产的投资回报减弱,投资金转移息息相关的。
房地产发展:05年政策调控之后,大力发展普通商品房成为政府解决市场过热和供应