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3、东城国际:
项目介绍:该项目地下2层停车,地上6层框架,酒店式公寓和酒店结合,6层框架为酒店的附属层。
公寓销售:公寓小面积已售完。100㎡以上目前正在出售,均价2300元/㎡。
酒店:酒店招商已经达成初步意向。
项目定位与本案不同,可比性较小。
项目对手分析
4、沃尔玛超市
项目介绍:该项目设计与本案十分接近,为4层商业框架结构,上建多层和小高层住宅。
销售策略:商业只租不售
销售现状:一层部分已经出租给ITAT,二~三层是全球零售业连锁知名品牌沃尔玛超市。
四层设立了物业管理公司,其他区域目前尚未完成招商。住宅由小高层和多层组成,销售基本完毕。
项目概述:由于成功引进沃尔玛超市的加盟,对周边零售业和百货业形成强烈的竞争冲击。
项目对手分析
市场调查
请看市场调查结果:
国贸广场(人)
重庆百货(人)
沃尔玛(人)
岛内价(人)
11:00-
12:00
进
206
357
520
428
出
179
252
121
206
购
32
141
300
960
14:00-15:00
进
169
473
554
496
出
137
321
236
211
购
37
196
176
400
20:00-
21:00
进
307
348
742
510
出
417
600
384
190
购
99
267
214
542
请看市场调查结果:
市场调查
根据以上数据我们可以看出,纯粹的百货公司,如国贸广场,人流量成交量都不尽人意,而纯粹的超市,如沃尔玛、岛内价成交量虽大,但成交数额并不大。反而是综合性的重庆百货即保证了客流量也满足了购物量。但上述三种业态都缺乏集购物、娱乐、休闲、运动、健身、美容等为一体的真正意义上的“一站式”消费场所。通过各种业态的互补以及***感强烈的空间设计提升消费者心灵的舒适度,同时也使整个商业体量更具竞争力和生命力。
“一站式”消费场所是商业的航空母舰
是一座包罗万象的消费之城
是多种业态、商机的汇聚之所
也是现代商业走向‘以人为本’的全新模式
所以敝司建议将瑞安·世纪新城定位成“一站式”的onestopshopping业态,填补遵义的一项商业形态空白,扭转遵义服务行业的全新观念,引领遵义第三产业的革命先潮。
总结:我们没必要和对手正面竞争,但我们不惧怕竞争
市场调查
住宅的功能要求较为单一,主要就是满足人们的居住功能,为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂,商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,就因为商业地产的功能要求灵活多变,故导致对其的操控也就相对复杂。
商业地产与住宅地产区别分析
、地段区别 房地产因其不可移动性,因此不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更之为甚。相对而言,住宅选择地段的弹性空间更大,不论城市中心,还是城市郊区,亦或荒郊野岭,均可开发住宅。而商业则不同,商业一旦离开城区,来到郊外,就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理,首先就是立地分析。如果地选错了,那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高,项目最好处在道路十字路口或紧邻干道,客流、人流、车流穿行方便,这样才能增加顾客的光顾可能。
商业地产与住宅地产区别分析
、客户区别 住宅地产涉及客户层面较窄,而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类,一种是投资型客户,一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用(不论过渡型居住还是永久性居住)。 但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店,各类商户对物业的要求都不尽一致。 最后商业地产还涉及到未来的消费者定位问题,也就是商业运营后,吸引什么样的人群前来商场消费的问题。总而言之,商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅。
商业地产与住宅地产区别分析
、操作复杂性区别 从开发商的地产开发角度来讲,商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言,开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了,住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节,稍有不甚,便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折。
商业地产与住宅地产区别分析