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依照《企业会计制度》、《企业会计准则》、《增值税管理条例》,以及企业企业财务管理制度,结合房地产开发企业的特点及其管理要求,特拟定本会计核算方法。
第一章会计核算的一般规定
第一条会计核算的基本前提:会计主体、连续经营、会计分期、钱币计量。
第二条会计核算的基根源则:客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、
权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。
第二章
会计科目使用说明
第三条会计科目的设置、名称及详尽使用方法,执行《企业会计准则》规定。本核
算方法重视说明因房地产开刊行业特点而在使用上有不相同之处的部分会计科目,略述在使
用上相同的会计科目(可拜会《企业会计准则》)。在不影响会计核算要求和会计报表指标
汇总,以及对外供应一致的会计报表格式的前提下企业能够依照实质情况自行增设或减少
某些会计科目。
第四条财产类科目
一、“现金”科目
本科目核算企业的库存现金,其借方反响现金的增加,贷方反响现金的减少,期末借方
余额反响企业实质拥有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金,规定库存现金限额,不
得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代相关单位向客户收取的现金款项,应
及时送存银行,在“银行存款”科目核算,不在本科目核算。
企业必定设置“现金日记账”,依照现金业务发生的先后序次逐笔序时登记。每日终了,
应依照登记的“现金日记账”结余数与实质库存数进行核对,做到账实吻合。如出现现金短
少或溢余,应经过“待办理财产损溢”科目核算,待查明原因后进行办理。月份终了,“现
金日记账”的余额必定与“现金”总账科目余额核对吻合。
二、“银行存款”科目
本科目核算企业存入银行的各种存款,按银行账号设置明细账,其借方反响银行存款的增加,贷方反响银行存款的减少,期末借方余额反响企业实质存在银行或其他金融机构的款项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等在“其他钱币资本”科目核算,不在本科目核算;企业为客户住所按揭贷款供应担保而在贷款银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款”科目核算,不在本科目核算。
企业应当设置“银行存款日记账”,依照银行存款收付业务发生的先后序次逐笔序时登记。每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应如期与“银行对账单”核对,最少每个月核
对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额,必定逐笔查明原因,并按月编制“银行存款余额调治表”调治吻合。月份终了,“银行存款日记账”的余额必定与“银行存款”总账科目余额核对吻合。
销售回款利用POS刷卡业务执行,原则上POS刷卡收入直接计入企业帐户,如依照银行
需要设定的个人POS业务,视同银行存款纳入银行帐户管理三、“其他钱币资本”科目
本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证
金存款、存出投资款等各种其他钱币资本,应设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“信用卡存款”、“信用证保证金存款”、“存出投资款”等明细科目,并按外埠存款的开户银行,银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账,期末借方余额反响企业实
际拥有的其他钱币资本。
四、“短期投资”、“短期投资跌价准备”、“长远股权投资”、“长远债权投资”、“长远投资减值准备”五个科目
按《企业会计准则》相关投资的规定进行核算。
五、“应收票据”科目
本科目核算企业因销售商品、产品、供应劳务等而收到的商业汇票,包括银行承兑汇票和商业承兑汇票,期末借方余额反响企业拥有的商业汇票票面价值和应计利息。
六、“应收股利”科目
本科目核算企业因股权投资而应收取的现金股利和因收其他单位的收益,应按被投资单位设置明细账,期末借方余额反响企业还没有回收的现金股利或收益。
七、“应收利息”科目
本科目核算企业因债权投资而应收取的利息,企业购入到期还本付息的长远债券应收的利息,在“长远债权投资“科目核算,不在本科目核算。本科目应按债券种类设置明细账,期末借方余额反响企业还没有回收的债权投资利息。
八、“应收账款”科目
本科目核算企业因土地转让、房产销售、房产出租、工程代建等,应向购买房产单位或接受劳务的单位收取的款项。本科目应按不相同单位(客户)设置明细账,期末借方余额反响企业还没有回收的账款,期末如为贷方余额,反响企业预收的账款。
因购买商品房一般能够经过申请银行按揭贷款方式筹办购房款项,对以开发商品房住处、写字楼为主的企业,其应收账款一般较少,企业也可不单独设置本科目,而经过“预收账款”科目核算。为了规范一致科目,我们一致用“应收账款”核算。
分录:签订合同、开具发票时
借:应收账款——×××
现金(银行存款)
贷:主营业务收入
贷:应交税费-应交增值税-销项税额
九、“其他应收款”科目
本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等之外的其他各种应收、暂付款项,包括已不吻合预付账款性质而按规定转入的预付账款等。本科目应按不相同的债务人设置明细账,期末借方余额反响企业还没有回收的其他应收款。
核算的内容主要有:
(一)个人借款;
(二)应收的各种赔款、罚款;
(三)应向职工收取的各种垫付款项;
(四)企业内部单位来往;
(五)存出保证金
(六)已不吻合预付账款性质而按规定转入的各项预付账款;
(七)其他各种应收、暂付款项。
企业拨付用于投资、购买物质、预付工程款的各项款项,不能够在本科目核算。
因客户违约造成企业垫付客户月供的款项,在本科目(七)核算。
十、“坏账准备”科目
本科目核算企业提取的坏账准备,本企业原则上不计提坏帐准备。
十一、“预付账款”科目
本科目核算企业依照购货合同、工程承包合同规定预付给供应单位、施工单位的款项,应按业务单位设置明细账。本科目期末借方余额,反响企业实质预付的款项;期末如为贷方余额,反响企业还没有补付的款项。
因房地产项目开发周期一般比较长,配套项目很多,对同一施工单位的付款次数、结算次数很多,为了全面反响工程付款、结算情况,与其来往业务应归口在本科目核算。
依照税法规定,全部工程款在支付时应由施工方开拥相关的合法票据及发票,否则不得支付款项。故在支付进度款时必定获取对方的发票方可支付款项,工程结算时必定全部获取相关的结算金额的发票,质量保证金部分可另由单位开具收据确定质保金金额。
分录:
(1)支付进度款并获取发票:
A:借:预付帐款-*单位
贷:银行存款
B:借:开发成本-*项目内容
借:应交税费-应交增值税-进项税额
贷:应付帐款-单位
(2)支付结算款并获取发票:
A:借:开发成本-结算金额余额
借:应交税费-应交增值税-进项税额
贷:应付帐款-扣除质保金后的应付款金额-单位
贷:其他应付款-质保金-单位
B:借:应付帐款-挂帐金额(帐面金额)
贷:预付帐款-挂帐金额(帐面金额)
贷:银行存款
(3)支付质保金
借:其他应付款-质保金-单位
贷:银行存款
如有的确凭据表示其不吻合预付账款性质,也许因供货单位(施工单位)破产、撤掉等
原因已无望再收到所购货物的,应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。
分录:借:其他应收款——预付账款转入
贷:预付账款。
各单位最少每季度与来往单位对账一次。
十二、存货类科目
(一)房地产开发企业存货的分类:
1、原资料类存货:指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种资料物质,包括
各种甲供资料。甲供材应完满资料的采买入库、出库等手续。
2、设施类存货:指用于房地产开发经营的各种设施,如电气设施、卫生设施、通风设
备等。
3、产成品类存货:指各种已达成开发并已查收合格,能够交付使用或对外销售的各种
土地、房屋等开发产品。由开发成本结转形成。
原则上本企业存货仅指由开发成本结转部分,资料及设施推行“零”库存,会计报表
中的存货为“开发成本”、“开发间接成本”期末余额。
(二)详尽存货类科目
1、“低值易耗品”科目
本科目核算企业库存的低值易耗品的实质成本。单位价值在100元以上,1000元以下
的各种使用年限在一年以上的在使用过程中保持原有实物形态不变的实物财产为低值易耗
品,对领用低值易耗品采用一次摊销法,应按领用部门和个人设置领用台帐。在核算时必定
经过此科目归集核算。
分录:
借:低值易耗品——分类贷:银行存款(现金)
借:管理花销——办公费开发间接成本——()贷:低值易耗品——分类
2、“库存商品”科目
本科目核算企业全部自有的库存商品。本科目期末借方余额反响企业各种库存商品的实
际成本。房地产企业的库存商品主要指已经竣工查收的能够单独销售的各种不动产,包括已
经开发竣工的土地、已经竣工查收的住处、写字楼、厂房等。房地产库存商品分类可为土地、
住处、厂房等,住处又可分为高层住处、低层住处、别墅等。如住处等按建筑面积计价销售,
数量单位可为平方米;如不计建筑面积()的车库,数量单位可为个;如厂房按栋、组、套等计价销售,数量单位能够为栋、组、套等。
原则上本科目不进行核算,只有在项目全部开发达成,单位成本已按要求全部分配到位,相关手续全部办理达成,且项目销售率达到90%以上。其剩下的房产可单独计价计入库存商品。
3、“出租开发产品”科目
本科目核算自持物业中用于出租经营的土地和房屋等开发产品,下设“出租产品”和
“出租产品摊销”两个二级科目。开发达成的用于出租的土地和房屋,应于签订出租合同后,
按土地和房屋的实质成本,转入“出租开发产品—出租产品”科目,按其耐用年限分期平均
摊入成本。对外销售出租开发产品,按出租产品的余值借记“主营业务成本”,按出租产品
累计已提摊销额借记“出租开发产品—出租产品摊销”,按出租产品原价贷记“出租开发产
品—出租产品”。自持物业中用于自己经营办公的房屋,按税法要求转入固定财产。
4、“周转房”科目
本科目核算用于部署拆乔迁民周转使用,产权归企业全部的各种房屋,下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目。周转房投入使用时,按实质成本,从“库存商品”科目转入“周转房—在用周转房”科目,按其耐用年限分期平均派入受益开发项目的征地拆迁成本。发生的周转房维修费直接计入相关项目的开发成本。对外销售周转房商品,按周转
房的余值借记“主营业务成本”,按累计已提摊销额借记“周转房—周转房摊销”,按周转房原价贷记“周转房—在用周转房”。
(三)发出存货按搬动平均法计价。
十三、“待办理财产损溢”科目
本科目核算企业在盘点财产过程中查明的各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值,设置“待办理流动财产损溢”、“待办理固定财产损溢”明细科目。
十四、“固定财产”科目
本科目核算企业固定财产原价。固定财产是指派用限时高出1年的房屋、建筑物、机器、
机械、运输工具以及其他与生产、经营相关的单位价值在1000元以上的设施、器具、工具
等。不属于生产、经营主要设施的物品,单位价值在1000元以上,并且使用限时高出1年的,也应看作为固定财产。性质上属于固定财产,但价值不足1000元的,也在本科目核算。
核算固定财产后续支出的操作要点:
《企业会计准则——固定财产》规定,与固定财产相关的后续支出,若是使可能流入企
业的经济利益高出了本来的预计,如延长了固定财产的使用寿命,也许使产质量量实质性提
高,也许使产品成本实质性降低,则应当计入固定财产账面价值,其增计后的金额不应高出
该固定财产的可回收金额。除此之外的后续支出,应当确以为当期花销,不再经过预提或待
摊的方式核算。企业在平常核算中应依照上述原则判断固定财产后续支出是应当资本化,还是花销化。
在详尽实务中,对于固定财产发生的以下各项后续支出,平常的办理方法以下:
(一)固定财产维修花销,应当直接计入当期花销。
(二)固定财产改良支出,应当计入固定财产账面价值,其增计后的金额不应高出该固定财产的可回收金额。
(三)若是不能够划分是固定财产维修还是固定财产改良,或固定财产维修和固定财产改良结合在一起,则应按上述原则进行判断,其发生的后续支出,分别计入固定财产价值或计入当期花销。
(四)固定财产装修(如房屋、建筑物装修)花销,吻合上述原则可予资本化的,应当在“固定财产”科现在单设“固定财产装修”明细科目核算,并在两次装修时期、租借时期
与固定财产尚可使用年限两者中较短的时期内,采用合理的方法单独计提折旧。若是在下次装修时,该项固定财产相关的“固定财产装修”明细科目仍有余额,应将该余额一次全部计
入当期营业外支出。
(五)融资租借方式租入的固定财产发生的固定财产后续支出,对照上述原则办理。发生的固定财产装修花销,应在两次装修时期、节余租借期与固定财产尚可使用年限三者中较短的时期内,采用合理的方法摊销。
(六)经营租借方式租入的固定财产发生的改良支出,应单设“经营租入固定财产改良”科目核算,并在节余租借期与租借财产尚可使用年限两者中较短的时期内,采用合理的方法摊销。
我企业一致用“长远待摊花销”科目核算
税法规定,吻合以下条件之一的固定财产维修,应视为固定财产改良支出:
(一)发生的维修支出达到固定财产原值20%以上;
(二)经过维修后相关财产的经济使用寿命延长2年以上;
(三)经过维修后的固定财产被用于新的或不相同的用途。
十四、“累计折旧”科目
本科目核算企业固定财产的累计折旧。对固定财产折旧年限和残值率的规定可依照会计准则要求或税法要求确定,一经确定不得随意更正。
十五、“在建工程”科目
本科目核算企业自建自用工程发生的实质支出,包括需安装设施的价值。
十六、“固定财产清理”科目
本科目核算企业因销售、报废和毁损等原因转入清理的固定财产价值及其在清理过程
中所发生的清理花销和清理收入等。
十七、“未确认融资花销”科目
本科目核算企业融资租入固定财产所发生的未实现融资花销,
未实现融资花销的摊余价值。
十八、“无形财产”科目
期末借方余额,反响企业
无形财产,是指企业为生产商品也许供应劳务、出租给他人或为管理目的而拥有的、没有实物形态的非钱币性长远财产。
企业购入的土地使用权,或以支付土地出让金方式获取的土地使用权,依照实质支付的
价款,借:无形财产——土地使用权——×××土地贷:银行存款并按本制度规定进行摊
销;房地产企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本(该项土地开发自建自用房时
将账面价值转入相关在建工程),借:生产成本贷:无形财产。
十九、“投资性房地产”科目
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,也许两者兼有而拥有的房地产。
本企业投资性房地产,按成本模式计量。
1、形成可独立使用的房产
借:投资性房地产——**
贷:开发成本——**
贷:应交税费-应交增值税-进项税转出?
2、获取收入
借:现金(银行存款)
贷:其他业务收入
贷:应税税费-应交增值税—销项税
3、折旧
借:其他业务成本
贷:累计折旧
第五条负债类科目
一、“短期借款”科目
本科目核算企业借入的限时在1年以内的各种借款。借款利息的计提,应经过“预提花销”科目,借款利息吻合资本化条件的,计入相关项目的成本。
二、“应付账款”科目
本科目核算企业因购买资料、商品、接受劳务供应等而发生的债务,应按来往单位(供应商)设置明细户。应付账款一般按应付金额入账,而不按到期应付金额的现值入账。若是
形成的一笔应付账款是带有现金折扣的,应付账款入账金额应按不扣除折扣的金额记账,获取的现金折扣,冲减财务花销。某些应付账款由于债权单位撤掉或其他原因无法支付或无需支付,应计入“营业外收入”。
“应付帐款”科目的核算,结合“预付帐款”进行相应账务办理。
三、“预收账款”科目
本科目核算企业因销售房屋、转让土地、代建工程而预收的款项等,贷方反响预收的款项和客户补付的款项;借方反响应收的款项和退回多收的款项;期末贷方余额,反响还没有结清的预收款项,借方余额反响应收的款项。
房地产销售一般交易金额较大,交易周期较长,客户能够分期付款,房地产企业的预收账款平常很多。对于成片、成组销售的厂房、写字楼等,本科目能够按客户单位设置明细账;对于开发大型的住处项目,其客户众多且多为个人,同一客户可能购买住处、车库、商铺等
多个物业,若是按客户姓名设置明细账,则平常录入和盘问不甚方便,这时应按所售物业的名称编号设明细账。
四、“应付职工薪酬”科目:
分别核算企业职工薪水、职工福利费、社会保险等支出,按《企业会计准则》执行。
五、“应交税费”科目
本科目核算企业应交的各种税金及税费附加,如营业税、增值税、企业所得税、土地
增值税、城市建设保护税、房产税、土地使用税、车船使用税、个人所得税、教育费附加、
防洪基金、残疾人保障基金等。印花税和耕地占用税依照规定一次纳税,不需要经过此科目。
房地产企业的转让土地使用权、销售不动产按规定应交的营业税、土地增值税、城市建
设保护税、教育费附加计入主营业务税金及附加,房产税、土地使用税、印花税计入管理费
用,耕地占用税等计入土地成本。
一般纳税人计税会计分录(增值税)
1、销售货物
借:银行存款(现金)
贷:预收帐款——**
贷:应交税费-增值税-销项税
2、支付劳务或资料
借:开发成本——**
贷:银行存款(现金)
贷:应交税费-增值税-进项税
3、支付税费
借:应交税费-增值税-已交税费
贷:银行存款(现金)
小规模纳税人会计分录(增值税)
1、销售货物
借:银行存款(现金)
贷:预收帐款——**
贷:应交税费-增值税-销项税
2、支付劳务或资料
借:开发成本——**
贷:银行存款(现金)
3、支付税费
借:应交税费-增值税-已交税费
贷:银行存款(现金)
其他税费核算方式按原会计核算方法。
六、“其他应付款”科目
本科目核算企业除了应付票据、应付账款、应付薪水等之外的应付、暂收款项。本科目
应按应付和暂收款项的种类和单位或个人按置明细账。房地产企业因协助客户办理按揭贷款、
代办产权等而代房地产局、银行、公证处等单位向客户收取某些款项,为了便于解析客户的
交款情况,应按交款客户结合委托收款单位设明细账。
其他应付款设置二级科目分别核算相关来往。
七、“预提花销”科目
本科目核算企业依照规定从成本中起初提取但还没有支付的花销。
房地产项目的实质开发成本,只有在整个项目竣工结算后才能正确计算得出,而房地产项目一般工程周期长,推行分期开发,各项工程竣工有先后,工程结算过程耗时较长,为了
及时结转销售房屋的开发成本,房地产企业会很多使用“预提花销”科目,平常期末余额较
大。比方,住处已经竣工交付,但公共及配套设施、基础设施还没有竣工,也许工程还没有结算,临时不能够计算出所售住处的实质成本,这时就要合理预计住处的工程成本,能够依照项目工程估量中预计的住处单位成本作为销售成本价格。发生工程花销,一般按工程项目、工程成
本大类、成本细项计入工程成本,而预提成本一般只按工程项目成本大类进行,不用要也很难合理地明确至各个成本细项。
按老例,一项花销预提后,实质发生花销时应冲减预提花销。但为了便于连续、整体地统计、解析工程项目成本发生情况,平常在发生工程花销时其实不马上冲减预提花销,而是连续计入生产成本,这样,即可能造成企业在某个会计时期的财产(生产成本)和负债(预提花销)会虚增金额,为了除掉此因素对财务情况的不实反响,应于每半年度对生产成本清理一次,并解析冲减预提花销。
预提花销的计提金额与比率,应参照当地税务部门在核算所得税及清理土地增值税时所依照的相关法律文件。
八、“长远借款”科目
本科目核算企业向银行或其他金融机构借入的限时一年以上(不含1年)的各项借款。房地产行业是一个资本密集型行业,企业因开发项目需要,一般会争取银行的贷款支持,且
贷款限时一般在一年以上,即房地产企业一般都有长远借款。借款花销吻合以下资本化条件的,应计入工程成本,而不计入财务花销:
(一)企业为开发项目已经发生支出。
(二)借款花销已经发生。
(三)项目的实体建筑活动已经开始。
第六条全部者权益类科目
一、“实收资本”科目
本科目核算企业依照企业章程的规定,投资者投入企业的资本。企业收到投资者投入的资本,高出其在注册资本所占的份额的部分,作为资本溢价或股本溢价,在“资本公积”科目核算,不计入本科目。
二、“资本公积”科目
本科目核算由投资者或其他人(或单位)投入,全部者归属于投资者,但不组成实收资本的那部分资本也许财产,包括资本和股本溢价、接受捐赠财产、股权投资准备、关系交易差价等。
三、“盈余公积”科目
本科目核算企业依照规定从净收益中提取的各种积累资本,下设“法定盈余公积”、“法定公益金”、“随意盈余公积”三个明细科目。盈余公积用于填充损失、转增资本、分配收益;当法定盈余公积达到注册资本的50%时可不再提取,盈余公积转增资本后保留的盈余公积数额不得少于注册资本的25%。
四、“今年收益”科目
本科目核算企业今年度实现的净收益,贷方登记转来的收入总数,借方登记转来的费
用总数,年度终了,结出全年累计实现的净收益总数(或净损失总数),年关将余额转入“收益分配——未分配收益”科目后,本科目无余额。
五、“收益分配”科目
本科目核算分配今年实现的收益和上年结存的收益,借方登记已分配的收益数,贷方登记年关从“今年收益”科目转来的今年盈余额和填充以前年度损失额。会计期末应将“收益分配”科现在的其他明细科目的借方余额,从其贷方转入“收益分配——未分配收益”科
目中,该科目年关余额,反响企业历年存储的未分配收益(未填充损失)。下设“提取法定盈余公积”、“提取法定公益金”、“提取随意盈余公积”、“应付股利”、“未分配收益”等科目。
第七条成本类科目
一、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建筑过程中的各项耗费而确定的花销担当项目。计税成本对象的确定原则以下:
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能够对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,尔后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间周边、产品结构种类没有明显差其他集体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。
(三)功能划分原则。开发项目某组成部分相对独立,且拥有不相同使用功能时,能够作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品种类或功能不相同样而以致其预期售价存在较大差其他,应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能以致其建筑成本出现较大差其他,要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益划分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在动工以前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能够随意更正或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关赞成。
二、“开发成本”科目
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为获取土地开发使用权(或开发权)而发生的各项花销,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地更正用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、部署及动迁支出、回迁房建筑支出、农作物补偿费、危房补偿费等。