文档介绍：房产新政下的市场应对策略
一、市场新政综述
、加息到目前的国八条及七部委文件等相关政策,都使房地产市场引起了振动,专家和学者都在思索房地产市场未来的发展。厦门相关的政策实施细则虽然尚未出台,但市场各方应当尽早做好准备,选择属于自己的市场应对策略。
二、市场应对策略
1、开发商
控制开发节奏。厦门市已于5月10日开始进行闲置土地申报,对加快存量土地开发的政策意图不言而喻。在政策具体实施细则尚未出台的情况下,进行有步骤的分期开发,不但能够化解资金问题实现滚动开发建设,而且有利于实现在合理房价预期下的利润最大化;对于没有充足的现金流支撑项目建设的开发企业,可以对土地使用权进行转让或引入基金等合作模式,积极寻找土地与资金的最佳增值模式。
作好产品。很多开发企业要逐渐适应购房者的挑剔和不满及没有了以前排队买房和积极下订的火爆场面,在市场竞争日益激烈的今天,作好产品才能在市场中保持强有力的优势。单一的卖点或单纯的概念不再能够吸引消费者的眼球,而整合内外部优势资源形成竞争合力并且给予消费者更高的附加值才能在市场竞争中置于不败之地。
进行市场细分。在市场需求没有大幅增长的情况下,对于厦门岛内市场的高端化趋势以及岛外大量增加的中低端住房,如果没有进行有效的市场细分,将使市场同质化、竞争激烈化,利润将大打折扣。
2、投资者
由短期投资变长期投资。此次政策的出台,对于那些资金实力不足的投资者是致命打击,营业税的征收使其收益大大降低,且大量投资者至二级市场套现,使其房价有下跌的危险,因此大部分投资者被套牢。但对于拥有较好地段房产(靠近大型商业或商务中心)、资金实力较强的投资者不必急于出售手中房产,可将其作为长线投资,或者利用物业自身优势与购房者达成税费的转移支付比例,尽量降低征费后的影响。
低价买入。此次政策对于多数投资者来说,是个噩耗,但对于有风险意识的投资者来说,也许是个机会,
在传统的交易热点地段,二手房的市场退出机制相对比较完善,从而具备短期投资者最为关注的快速变现能力,因此这些区域自然成为投资者房源抛售的主力区域,而这些区域的房产通常抗风险能力较高,且具有良好的投资回报,是低价买入的较好机会。
投资产品的转型。住宅产品由于其低风险、稳定回报而受买家追捧,许多投资者无暇顾及高风险、高回报的商业物业、写字楼物业,随着住宅产品收益的进一步萎缩,将使该类物业具有较高的投资价值。
3、自住者
不要过分期待房价下跌,该出手时就出手。就宏观环境而言,中国的住宅市场发展时期不长,是拉动国家经济的支柱产业,是地方政府财政收入的主要来源,况且此次政策是稳定房价而非打压房价;就供给与需求方面而言,住宅产品的需求具有刚性、长期性和持续性等特点,它是人们生活的必需品,而它的供给具有区域性、建设周期的滞后性等特点,因此,厦门近期公布的土地供给对目前房价影响有限;即使房价下跌,也只能是局部或小幅度的,过分期待房价大幅度降低是不太现实的。
多种置业渠道。有经济实力的消费者可在销售市场进行购房,稍差一点的可以转向二手房市场或单价及总价较低的区域进行置业,而中低收入者可以租赁或依靠政府解决住房问题。
4、政府
执行是关键。中央政策到地方政策需要一定的时间差,且实施细则和执行力度会因地方不同而不同,由于房地产是不动产,搞一刀切是不