文档介绍：2005年中深圳别墅营销总结1(活动图片集)
(2005-8-1 19:48:38)
进行正文前,说明两点:此文仅从旁观者角度看深圳别墅2005年1-7月营销模式,及各模式达到的效果和存在的问题;“别墅项目”指含townhouse、双拼、独立别墅及部分小高层、高层、多层洋房等建筑形式的综合体。
2005年1-7月及之前深圳取得预售许可证并正在销售的别墅项目有观澜高尔夫黄金岭(1期)、西丽山庄、第五园(1期)、振业城、万科城、城市山谷、仙湖山庄、御海湾,预计年底面市销售的别墅项目有香蜜湖1号、圣莫尼斯(1期)、(栖湖地块)、双城记(招商华侨城的尖岗山项目)、、观澜高尔夫黄金岭(2期),总计2005在售的深圳别墅项目达13个(观澜高尔夫黄金岭1、2算一个项目)。
其中,纯别墅仅有7个:西丽山庄、观澜高尔夫黄金岭、城市山谷、仙湖山庄、圣莫尼斯(1期)、双城记,占总数的53%,振业城、第五园(1期)、万科城、(栖湖地块)、香蜜湖1号、,共6个项目,占总数的47%。御海湾和仙湖山庄可以说是“历史遗留问题”,至今少则有3年的销售历史,多则有8年的销售历史,也就是说,两项目是8、90年代的别墅。
【别墅营销走向OPEN 活动频繁举】
8、90年代别墅以纯别墅见多,各销售都甚低调,随着别墅产品类型的多样化,别墅套数的急遽扩大和项目层次拉大,特别是市场化程度的提高,别墅营销走出闭塞,走向open。加之2005-2006年深圳别墅集中迸发(这两年的推出建筑面积几乎超过深圳过去20年的总量,推出套数超过过去20年的总量,包括阑尾商品房),急遽放量给市场提出了严肃的课题!所以,2005年的别墅发展商理论上都有积极面对市场积极做推广营销的倾向,以上所列楼盘中,超过80%的别墅项目都请中介代理,这与8、90年代几乎80%的别墅项目不请中介代理成显明的对比。
2005年初各别墅都蠢蠢欲动,深圳别墅网的建立在某种程度上说刺激了深圳别墅市场,但由于加息、“国八条”的推出等原因,发展商“不敢顶风作案”,,开盘时间也略有滞后,预计年底将是活动高峰期。
【营销特征】
从已举行营销活动看,呈现如下特征:
——广告方向有变:网络、路牌广告大放异彩
不仅仅是别墅,其他类型建筑的报纸广告都大幅减少,取而代之的是路牌广告和网络广告以及地铁广告等。其中,别墅在路牌广告方面多有增加,以上所列13个项目,除了御景湾,其余都做路牌广告,当然,也都(将)做网络广告。
地铁广告成气候,还待时日。个人认为,将来的网络广告和地铁广告各3分天下,其余才是报纸广告、杂志广告、视频传媒等等。
——营销有新方式:广泛运用图文、视频直播
传统的网络广告仅仅是广而告之而已,如今,衍生了图文静态现场直播、视频动态直播,二者的出现改变了网路单一的宣传模式,使得网络宣传更有立体感和现场感,互动性和欣赏性并存,视觉效果和现象空间并在,因此大受欢迎!
万科地产作为行业的领军人物,自然不甘落后,,将产品说明会和开盘当日的景象淋漓尽致刻入网史册,第五园开盘的直播帖子点击量接近8000!
当然,将图文直播和视频直播运用得最为充分的别墅项目当为香蜜湖1号,中海于7月30日举行的香蜜湖1号鉴赏酒会中联合深圳房地产信息网szhome首次综合运用了图文静态现场直播、视频动态直播,并首次在中录了中国地产、中海地产、香蜜湖1号的一大盛世!现场嘉宾如身在春晚现场,赞赏之词不绝于耳。另外,圣莫尼斯、西丽山庄都成功运用了现场图文直播的方式,皆取得不错的效果。
——动作幅度有限:预扬还羞
承8、90年代别墅营销之势,新世纪的别墅营销也有意保持一定程度的低调,似乎不如此就不能尽显神秘和尊贵,当然,也有客户层的考虑,毕竟不是大众项目。如中信
.高尔夫别墅区,6月中旬举行媒体见面会规模不足20人,称“原计划规模是很庞大的”;如西丽山庄之“中法国际青年象棋赛对抗赛”,适逢中法国际友好年,意义本来重大,法国和中国都派出了绝顶高手,但张扬程度不足;如圣莫尼斯的“神秘”春交会展示和7月27日举行的“圣莫丽斯之夜”瑞士音乐酒会都没有直接招露项目,隐讳之极;城市山谷活动不断,但知之者甚少,包括各大媒体……
上半年保持较高营销姿态的是第五园、振业城,尤其是后者,但形式上最为高姿态的应当是香蜜湖1号,其新闻广告中自称“香蜜湖1号高调亮相”,真是在“沉默中爆发”啊!
——酒会新用:开盘前的小点
不约而同,圣莫尼斯和香蜜湖1号分别于7月27日和7月30日先后举行酒会。按以往惯例,酒会多在