文档介绍：海盐新桥北路海丰路项目初步财务测算
海盐新桥北路海丰路项目
初步财务测算
20111>.09
目录
Ⅲ销售方案及财务测算 P10
Ⅱ初步产品规划 P06
Ⅰ项目基本概况 P03
Ⅰ
项目基本概况
老城区
项目地块(商业)
项目立地条件:紧邻老城区,两面临街,开发条件较为理想
项目地块(住宅)
新桥北路
海丰路
13
项目位于海盐县老城区北侧,距老城区约1公里
商业部分地块西邻城市主干道新桥北路,南侧为城市次级干道海丰路(尚未打通),规划条件较为理想
地块北侧目前为交警大队,未来该块土地或将同样转让与开发商,则整块地的商业价值将进一步提升
项目隔新桥北路规划13号地块为总建面约15万方的商住地块,未来将导入大量人口
项目地块基本指标
经济技术指标
占地
容积率
总建筑面积
密度
40%()
规划限制条件
纯商业面积
≥8万平方米
须持有商业面积
≥45%(≥)
业态要求
需引入一家百货
(目前银泰百货已有意向租赁4万平方米)
300米
40米
135米
135米
地块测量指标
西侧地块
长约300米
宽约135米
东侧地块
长约40米
宽约135米
Ⅱ
初步产品规划
集中商业
项目规划产品指标
产品
占地
(万平)
层数
建面
(万平)
购物中心
7
地下卖场
1
(不计容)
集中商业
4
沿街商业
2
酒店式公寓
公寓
商业
2
合计
公寓
商业(地上)
商业(地下)
(不计容)
酒店式公寓
购物中心
沿街商铺
各类物业规划构想
集中商业
购物中心
90米
100米
160米
25米
购物中心
规划:沿街面展开约100米,进深90米
1-5层:单层8000,合计4万方。银泰百货
6层:8000平方米,大餐饮、娱乐
7层: 8000平方米,影院及时尚餐饮配套
集中商业
规划:沿街面展开约160米,进深25米,共4层
各类物业规划构想
沿街商铺
65米
18米
酒店式公寓
120米
12米
酒店式公寓
规划:长65米,进深18米
规划3栋,每栋1-2层为底商,每层扣除公寓大堂及电梯面积600平米,商业面积大约570平方米/层
根据常规市场观察,LOFT产品由于其较高的性价比,市场接受度高,因此建议在无限高的情况下,整体规划2栋层高5米的LOFT,同时为避免产品线过于单一,另规划1栋标准层高的酒店式公寓。
注:,具体产品规划需根据当地实际要求确定。
沿街商业
规划:长120米,进深12米
规划内外两条商业街,均为2层
Ⅲ
销售方案及财务测算
项目销售方案
产品
销售/持有
建面(万平)
方案
购物中心
持有
地下卖场
持有
集中商业
带租约销售
售后返租8年,前3年每年5%投资回报一次性返还,4-8年回报率分别为7%、7%、8%、9%、10%,8年共计回报56%
沿街商业
销售
酒店式公寓
公寓
销售
商业
合计
持有
含地下部分
带租约销售
销售(商业)
销售(公寓)
商业部分价格估算
充分参考距本项目较近且已开盘销售的三个项目市场数据:
项目名称
产品特征
市场价格
悍马·盛世嘉园
两层沿街商铺,80-100㎡左右
前期销售均价12000元/㎡
盈都·海棠湾
两层沿街商铺,220-350㎡
剩余均价9000元/㎡
华邦金座
一层沿街商铺,面积100多㎡
价格17000元/㎡
根据目前市场数据,预估项目沿街商业部分目前的市场价格:
楼层
均价
一层
二层
1万/平方米
三层
四层
商业价格细化
产品
层数
均价(万元/平方米)
备注
集中商业
4
初步预测纯销售方式的市场价格
按全临街商铺的90%估算
公寓底商
2
按沿街两层商铺80%估算
沿街商业(外街)
2
沿街商业(内街)
2
按沿街两层商铺90%估算
关于售后返租的集中商业部分的价格调整:
初步估算8年租金,平均年投资