文档介绍：皇家华园营销推广方案
皇家华园营销推广方案
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目录
项目概况
竞争环境分析
皇家华园SWOT分析
目标消费群分析
皇家华园传播定位
媒体策划方案
[ 我是谁]
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我是谁
地理位置:
皇家华园项目位于金坛市东面板块,自然环境优美。
楼盘自身:
这是一个纯别墅项目,有双拼,联排,叠加。
[ 竞争环境分析]
竞争环境分析
金坛市房地产市场概况:
金坛市房地产市场发展呈现大步上扬趋势。
商品房销售较为活跃,以个人购房为主体,投资性不多。
住宅价格逐步走向规范,市场竞争逐渐成熟。
项目创新不够,跟风的发展商多,楼盘同质化比较严重。
随着居民经济水平的提高,总体购买力大大加强。
促销期楼盘和潜在竞争楼盘增多,房地产市场供应量大,造成市场竞争激烈。
竞争环境分析
竞争楼盘概况:
主要竞争对手:
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位于城北的北环东路以北,占地45万平的超规模大型社区。周边配套相对较好,小区共有289户别墅有独别,双拼,叠加,联排(联排为5联排)。独别在220-268万之间,双拼和叠加一般在70万左右,小区内设计了旱水系,整个别墅被多层和小高层住宅包围,私密性不是很好,但配套和周边环境不错,是本案主要竞争对手之一。今年上半年的销售行势看好。
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位于金坛市南面,东环一路和南环二路的交叉口,闹中取静之位置,周边的城南体育公园,环境和地段都很理想。
它也是一个纯别墅项目,共有65户,现房。独别总价在220万-280万之间,联排在128万-156万之间,
项目总价相当较高,别墅的楼间距过小,给人感觉别墅的品质没有得到完全的体现。
市场反应一般,去化速度不是很快,目前只达到30%左右。
竞争环境分析
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竞争环境分析
竞争楼盘概况:
其他竞争对手:
主要是一些自建房和小的别墅区(紫竹园),还有就是一些高档住宅的别墅和大面积的住宅,因为本项目的价格定位不会很高,所以大面积的高档住宅也是本案的主要竞争对手之一。
[皇家华园SWOT分析]
项目SWOT分析
优势:
在物业类型上是一个纯别墅项目在市场上有一定的产品差异化
在别墅的单体上设计上强调每户汽车库,以保证的别墅的品质和客户对车库的需求
独自的私家花园让你享受别墅独有的拥有天地自然豪情
高绿化率和宽大楼间距让你享受别墅带来的品质生活
纯别墅的社区的私密性和安全性对你进行无微不至的呵护
劣势:
周边配套不成熟,目前少商业网点,欠缺娱乐、购物环境,人们认识这个地段还要有一定的时间
问题:
周边地块开发了大量的经济适用房,共有60万平米,这样就会影响这个地块的档次。
机会:
整个城东区规划前景看好,城东将成为金坛主要的居住区域之一。
树立开发商信任度和品牌形象,建立明显差异化的楼盘形象和差异化的营销策略,吸引客户,深入的挖掘楼盘卖点,真正做到物有所值。
项目SWOT分析
[ 目标消费群定位]
目标消费群定位
价格:
主力别墅总价50-60万左右
地段环境:
地处城区,城乡结合部的乡镇的一些人士。.
物业形态
别墅
开发思路:
希望建成金坛市最有品质的纯别墅项目
主要购买者:
金坛一次置业人士 30%
金坛二次置业人士 60%
乡下进城的 10%
目标消费群定位
目标消费群定位——目标市场定位为:追求生活的高档次和高品味,他们的收入很高,年收入大约在十万元左右,对自己居住要求要有一种身位和领地象征。属于高等及中等以上阶层。
皇家华园纯别墅物业,符合目标消费群的高品位与居住要求。
皇家华园的纯香水别墅社会成就了追求高品质生活。
目标消费群是一些高端人士,他们对生活的要求很高,所以项目的设计也要符合这些高端的品味。
目标消费群定位
一、什么是高等及中等以上阶层
1、从年龄属性来看:年龄在30—55岁之间:30—45岁之间主要是二次置业的年青人,对居住环境的要求比较高。45-55岁左右的多数是为子女将来准备婚房的中年人,和子女住一起,为了改善自己和子女的居住条件。
目标消费群定位
2、从职业单位属性来看:国家机关,事业单位,及公共管理、社会组织的工作人员。计算机、软件行业,金融业等经济效益较好的企业高级管理人员。集体股份企业、私营企业、乡镇企业的老板和高级管理人员。年收入在十万以上都将成为本案的目标客户。
目标消费群定位
3、从居住地点属性来看:
相当比较零散
二次置业的在城区老的小区
乡镇企业的所在地
目标消费群定位
二、高等及中等以上阶层阶层的生活态度
追求享受——平时工作压力很大,就应该享受好一些
追求一种身份和地位的象征
要求很高,对事物讲究完美
——追求