文档介绍：石家庄宝城地产维明路项目操作思路
宝城地产维明路项目
操作思路初步沟通
2008/12/01
Ⅲ:主要问题及应对方案
Ⅳ:本案整体操作思路
Ⅰ:区域市场特征
Ⅱ:本案SWOT分析
目录
Ⅲ:主要问题及应对方案
Ⅳ:本案整体操作思路
Ⅰ:区域市场特征
Ⅱ:本案SWOT分析
目录
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
石家庄房地产业开始
发展进入上升通道
惯性上冲
发展缓慢
房价与全国房价同步上涨,且涨势明显
供销两旺,房价再度上涨
供给基本持平甚至略有下降、房价增长遭遇购买力瓶颈
供给略有增长,受全国房地产市场影响,供需逐步由观望转为下降
石家庄市房地产市场近年发展概览
石家庄房地产市场特点——价格
03年以前石家庄的整体房价水平较低, 04年开始,商品房价格进入高速增长期。并呈现出明显的补涨态势。
05年虽然是政策年,但对价格的影响微乎其微。06年以后,受“国六条”等一系列政策的影响,市场持续了2-3个月的观望。由于政策对实施没有能从根本上改变供给与需求的关系,故此,价格在观望期结束后出现了快速的反弹,并在07年上半年飙升。
2008年至今,受全球经济危机及全国房地产市场影响,在经过1-9月份长达9个月的漫长僵持期后,房价已显露出下降趋势,但整体成交量仍显低靡,观望气氛仍然浓厚。
石家庄市房地产市场近年发展简述
石家庄楼市主要商品房项目分布
和平东路板块
城市中心板块
开发区板块
东南城市副中心板块
泛桥西板块
区域内主要供应项目
特征总结:
区位位置较为优越。
社区具有一定规模。
注重社区规划,产品舒适度较高。
工程进度及形象已相对较为完善。
入市销售时间较早,受当前市场环境影响较小。
价格多在5400元/㎡以上。
第一梯队项目
报价5400
(4800)
80%以上
尾盘销售
160㎡三居
2栋13层
1梯2户
43>.4万
在水一方
5700
二期90%以上
三期期房销售
二居:100㎡
三、四居:140-170㎡
3栋18层
1梯3户
约5万
春江花月
6900
在售住宅约45%
二居:89㎡
三居:115-180㎡
在售住宅2栋
1梯2、4户
约6万
(住宅)
缔景城
销售价格
销售情况
户型及面积区间
物业类型
总建
物业名称
代表性项目:缔景城/ 春江花月/ 在水一方
特征总结:
区位位置相对于一梯队项目差。
社区整体规模较小,均不超过3栋楼座。
部分项目产品舒适度较差。
部分项目工程进度已接近主体封顶阶段,09年中下旬入住。
入市时间相对较晚,且销售价格及销售速度已受到当前市场环境较大影响。
价格区间4600-5100元/㎡。
第二梯队项目
4600
销售中
二居:84、92、97㎡
三居:145㎡
3栋26层
1梯4户
容园
4700
(只可一次性付款)
95%以上
尾盘销售
一居:58㎡、63㎡
二居:76、81、94㎡
三居:115、120㎡
1栋21层
1梯9户
华潍公寓
5100
销售中
二居:102㎡
三居:130-145㎡
2栋18层
1梯4户
4万
翰林福邸
销售价格
销售情况
户型及面积区间
物业类型
总建
物业名称
代表性项目:翰林福邸/ 华潍公寓/ 容园
特征总结:
区位位置相对于前二梯队项目差。
部分项目产品舒适度极差。
项目规模小,工程处于待开工阶段。
不具备正规销售条件,属融资阶段。
价格区间4000-4500元/㎡。
第三梯队项目
4000
工程无进展
未具销售条件
融资过程
面积区间:48-148㎡
一居室为主,每层二室、三室各2套。
1栋30层
方塔公寓
4万
龙城国际
4500
工程无进展
未具销售条件
融资过程
一居:52㎡
二居:74、92㎡
三居:149、153㎡
2栋18层
1梯4户
3万
翰林源
销售价格
销售情况
户型及面积区间
物业类型
总建
物业名称
代表性项目:翰林源/ 龙城国际
整盘多不超过3栋楼座的中小体量项目较多。
建筑类型以塔式及板塔式高层为主,板楼产品较为稀缺。
除部分项目外,当前供应产品整体舒适度较差。
90/70政策市场表现尚不明显;供应产品以二居室(90-100㎡)、三居室(140㎡以上)等中偏大户型为主,一居室、小二居、小三居户型供应量较小。
未来一年时间内,可达到入住条件的楼盘较少,供给量不足。
报价谨慎,发展商及客户观望气氛同样浓