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在德国,住房政策已成为“社会市场经济体制”核心。虽然始终是以国家提供大规模财政援助为前提,但不是由国家直接向国民提供住宅,而是通过住宅工会等在市场竞争中提供住房。不直接提供住宅不与否定了国家责任,而是为了把国家筹划和人积极性结合起来。德国政府以为,国家在四个方面进行政策干预:一是保证有足够住房建设,同步防止;住房过剩;二是保证住房质量和环保;三是住房构造和房价老百姓可以承受;四是住房产品能满足社会各阶层需要。核心问题是要保障国家、公司投资住房经济效益和对社会良好成果。
从历史上看,德国住房保障制度重要有如下几种某些构成:
一、房租管制
   德国租金管制制度建立于战后住房短缺时期,由于住房出租价格大幅度上升,广大居民无力支付所承租住房费用。为保障居民基本住房条件,针对这种状况,政府采用了租户权益保障办法,规定各地政府按照不同区位、不同房屋构造和房屋质量,提出相应指引租金水平,作为住房出租人和承租人拟定住房租金参照原则。房租管制保障了当时状况下居民基本住房条件,在一定期期内起到了积极作用,但也不利于出租市场扩大和住房维修。
   二、福利性公共住宅
   所谓福利公共住宅,就是在政府资助下,由个人、非营利住宅公司、自治团队建造,向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金居民出售或出租住宅,涉及大中型公司用自有资金建造并在税收入得到国家优惠职工住宅。联邦法律规定,对于因经济收入低,或某一民族、信奉某一宗教,或孩子太多等因素导致找不到房子家庭,政府有提供福利性公共住宅供其租住职责。
   三、房租补贴
   房租补贴制度是当前德国对低收入居民住房保障重要方式。依照法律规定,德国公民凡家庭收入局限性以租赁恰当住房者,有权享有住房补贴,以保证每个家庭都可以有足够住房支付能力。房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。
   四、住房储蓄
   德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成互助合伙融资体系,重要有如下特点:一是先储蓄、后贷款。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。后两者德国住宅储蓄制度两大支柱。对低收入居民来说,参加住宅储蓄可以得到政府奖励,是促使她们参加住宅储蓄一种重要因素。住宅储蓄制度是一种封闭运转融资系统,独立于德国资我市场,存贷款利率不受资我市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素影响。此外,政府对住宅价格有效调控以及相应住宅价格稳定,保证储蓄住宅购买力不发生大变化(贬值),也是住房储蓄制度得以发展一种重要外部条件。
(五)购房财政税收政策。为勉励私人建房,政府通过减免税和其她奖励办法予以勉励。联邦所得税法规定了几种方面优惠:一是,建房费用可在最初使用住宅内折旧50%(后又改为在最初8年内折旧40%),从而减少房主应纳税收入;二是,申请建房贷款也可从应纳税收入中扣除;三是,免征地产税,并在购买建房地产时免征地产转移税。此外,财政还予以收入较低购房人不同限度购房补贴,86%德国人都可以享有不同额度补贴。
实行联邦体制德国,实行是中央和州之间分税制,法律明确住房保障责任在州政府,但重要住宅法律由中央政府制定(地方可依照实际状况,在规定范畴内制定详细地办法律),中央政府同步通过资金支持手段推动有关办法实行。
德国中央财政预算中,住房保障资金投入是一种重要方面,德国虽然规定由州政府负责解决居民住房问题,但中央政府财政预算中也有相称一某些住房保障资金;如1999年度,德国联邦交通和住房部掌握州际道路交通及住房资金500亿马克(仅次于社会保障部),用于住房占100亿马克;其中住房储蓄奖励所有由中央财政承担。
德国住房制度得以一如俱往实行得益于她们做了如下办法来保障制度顺利并长期地实行。
第一,德国政府制定了明确住房福利政策。德国宪法规定,“德国是一种高福利国家”,与医疗、教诲等同样,保障居民住房也是联邦政府首要政策目的之一。因而,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高本地地价、房价来增长本地政府房租收入或税收收入。
第二,德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面,均有详尽建房规划,住房建设根据人口需求而定,基本满足每个家庭有一套住房需要。完善房屋租赁市场,为保证德国房价稳定起到了较好牵制作用。德国有严格租房法,出台了一系列勉励修建租住房屋、保护房客权益政策。当前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是租房族。德国政府还勉励自建房、合伙建房,打破开发商对房屋供应垄断。当前合伙建房占每年新建住宅总数比例超过30%。德国房地产评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人经济利益,市场上房地产价格则取决于独立房地产价格评估机构。
第三,德国完善信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为半。这种长期房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场波动,对房贷市场起着稳定器作用。
第四,德国政府通过严肃税收政策抑制投机行为。在德国,用于出售房地产一方面要缴纳评估价值1%~%不动产税,%交易税。如果通过买卖获得赚钱,还要交15%差价赚钱税。这些严肃税收制度极大缩小了房产商和炒房者赚钱空间,使她们投机房地产无利可图,只得放弃炒作房地产。
第五,健全法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定,如果地产商制定房价超过“合理房价”20%,即为“超高房价”,构成违法行为,购房者可以向法院起诉。如果房价没有降到合理范畴之内,出售者将面临最高5万欧元罚款。如果地产商制定房价超过“合理房价”50%,则为“房价暴利”,便触犯了《刑法》,构成犯罪,可以判处3年徒刑。这些法律不但抑制了国内炒房者投机行为,并且尚有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定投机行为。
德国曾经也是是房荒严重国家,其发展到今天住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善,其成功经验非常值得咱们借鉴。