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房地产组织能力建设与卓越运营管理模式 ---房地产企业管理提升交流
2010年7月
4
核心能力与运营体系---组织设计
2
3
核心能力与运营体系---运营与监控
关于标杆学****的思考
1
房地产战略与核心能力的思考
中国的房地产已经从经济问题变成了政治问题,短期内随着最严厉的调控政策的不断出台,房地产市场将会出现调整的态势,
经济对房地产已经高度敏感,政策就像一根敏感的弦—5月24日与5月25日的股市因为发改委的一句话大起大落;
调控政策直指投机性需求,一线城市一手房成交量大幅下滑,二手房交易价格明显松动
短期内由于开发商手中现金较为充裕,价格将有一段时间的胶着和博弈,但随着以恒大全国统一八五折为标志的降价行动的开始意味着房价开始松动
房价问题已经从单纯的经济问题变成了复杂的政治问题,房价不下调不足以平民怨
我国的城市化水平距离国际水平仍然很低,城市化进程是房地产的根本驱动力
我国城市化率距离发达国家、甚至国际平均水平还有很大差距;
我国的城市综合承载力不充分,城市化水平仍处在初级向中级转变的过程中;
根据战略,中国的城市化发展的进程至少需要20~30年或者更长的时间,仅城市化一项,我国每年将新增房地产需求2亿平方米,房地产市场发展前景广阔;
人口红利的利好因素支持房地产市场中、长期向好
2010年前
2010-2025年
需求主体
35-45岁群体的住房改善需求
婚龄人口的刚性需求再度增加
中产阶层崛起及贫富差距拉大,导致社会游资充裕,住房投资需求持续升温
50岁以上群体对于住房的改善需求
我国的人口结构已经由50年到80年的“人口负债期”转入“人口红利期”(这一阶段的主要特征是因人口结构变化所导致的高储蓄、高投资和高经济增长)
我国目前人均GDP的发展阶段,支持房地产发展的需求旺盛,房地产市场中长期处于上升通道中
世界银行认为,一般来讲,房地产投资与GDP之比会随着人均GDP的增长而呈倒U形,我国目前正进入稳定高速发展期,普通大众对住房改善需求明显增加(2008年我国人均GDP为3300美元)
人均GDP
1400美元以下
1400-8000美元
8000美元以上
房地产投资占GDP的比重
2%
8%
3-5%
住宅产业发展情况
住房还不能成为大众消费品
普通大众对于住房改善需求增加
住房普及化,房地产对于经济的带动作用减弱
中国受传统消费观念的影响,使得需求比国外同等发展阶段的国家更加放大,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升
国家
城市居民住房自有率(近几年的统计结果)
中国
82%
英国
70%
美国
60%(其中曼哈顿仅为10%,次贷危机进一步降低了住房自有率)
法国
55%
荷兰
50%
德国
42%
中国人普遍的购房置业的消费心理明显高于对于房屋租赁的心理预期。所以,受传统消费观念的影响,房地产市场的需求在中、长期也会保持上升。
从竞争趋势来看,不容忽视的是,行业集约整合的趋势会越来越明显,行业集中度会进一步增加
2009年中国房地产销售额百亿企业销售额
2009年万科销售额、销售面积双冠称雄,绿城、保利、绿地、中海新晋400亿销售额行列
从2008年到2009年,万达、世纪金源、华润、中心、华侨城、招商局、融侨、SOHO、远洋、星河湾、首创、金融街、大华、金科成功晋级
201
46
思考:恒大不缺钱为什么要降价?---带有明显的战略意图!
市场结构化差异明显,一线城市的门槛将会越来越高,未来地产竞争的主战场将在二三线城市
中部地区
西部地区
东部地区
亿元
房地产行业在全国基本呈现从东部(7省市)到中部(17省市)再到西部(7省)的阶梯式滚动式发展;
近年中部发展迅猛,投资增速持续保持领先,投资总额已赶超东部;
具体表现在省会城市、百万人口级规模的城市发展领先
数据来源:国家统计局
行业秩序将进一步规范,进入门槛将进一步提升
土地获得能力
项目管理能力
项目营销能力
外部环境对房地产企业的价值链各环节进行挤压
资金融取能力
融资管理
项目运作管理
项目策划
建筑设计
成本管理
工程管理
销售管理
土地获取
土地成本的提高,和金融信贷政策的变化,直接影响房地产公司的资金运转压力
一级市场中的竞争激烈,众多开发商涌入及城市目标消费者的分散,大大提高了营销费用和客户获取难度
一级市场中各房地产公司的运作能力的普遍提高,增加竞争激烈程度
30%-40%
50%-70%
5%-10%
成本比例