文档介绍：思源:万科芝罘岛项目定位研判
万科芝罘岛项目定位研判
2010年01月25日
前言:
基于项目目前所处的阶段以及万科的要求,本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段,而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析,从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断,作为产品设计阶段的前置思考。
01
本体
本体
项目自身素质
本体素质
基本属性
附属条件属性
规划限制条件
项目界定
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项目本体基本属性(三图一表)
——宏观区位
A/
山东半岛北侧
黄海海湾区域
位于北纬37度37分
著名的红酒产地(张裕)
东方文化的发祥地,中华文化走向东方海外的出发点
项目本体基本属性(三图一表)
——地块位置
A/
烟台市区北部、西侧沿海
位于芝罘区、芝罘岛板块
是烟台市区范围中轴线的北侧起点
位于北纬37度37分
项目本体基本属性(三图一表)
——地块位置
A/
烟台市区北部、西侧沿海
位于芝罘区、芝罘岛板块
芝罘岛——秦汉皇帝分别到此游览巡仙,历史文化渊源
是烟台市区范围中轴线的北侧起点
是烟台2010年重点建设支持的芝罘岛区域(旅游休闲风情岛)
是烟台2010年重点规划海岛文化主题的承载地
规划中学
规划小学
规划小学
规划商业地块
项目周边仅有西海岸建有配套商业,主要商业体尚未开业
目前开业商业体量小、质量低、数量少
项目本体基本属性——基础指标
三块不同容积率地块构成
>4综合容积率、低密度、较低开发强度
产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等
两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套
A/
技术指标
C地块
D地块
G地块
地块面积
,其中可建
,其中可建
,其中可建
用地性质
居住兼容商业、办公
公园绿地兼容体育、
办公
居住兼容商业、办公
和文化娱乐
容积率
<
<
<
建筑规模
<
<
建筑密度
<18%
<5%
18%
建筑高度
<54米
<18米
< 60米
绿地率
<40%
>80%
40%
配套
商业、办公建筑面积不
少于总建筑面积的10%
商业、办公、文化娱
乐用地建筑面积≥总
建筑面积15%
楼面地价:2100元/平米
项目附属条件属性
目前唯一的交通可达性,较差的道路连通性
目前仅有环海路以及同三高速可通芝罘岛;
项目周边道路未实现完全连通(滨海路、幸福路、幸福北路);
滞后的各类生活配套
医疗、邮政等服务类配套极少;
餐饮、购物等生活类配套较少,档次较低;
学校幼儿园规划但未建
较好的海景、山景资源
地块西侧拥有海湾带资源,海面平静,北侧靠山。
较差的南侧资源
地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉污染
B/
10分钟路程
5分钟路程
南大街
商圈
百盛
商圈
幸福
商圈
宗地
环海路至幸福南路
环海路——北马路——海港路
开发区
商圈
环海路——北马路——海港路
20分钟路程
同三高速——夹河大桥
鸟瞰
污水处理场
三里桥
西海岸项目
项目规划限制条件
C/
南侧临近污水厂退线150可考虑与D地块结合建设公园一体区,改善环境
退滨海路60米(离海岸近100米)考虑海风的阻挡以及海景视野的矛盾
,可设置较高坡地景观结合建筑;;,可设置楼体架空层
1:2车位比过高(规划条件写1:1)
双小学双幼儿园(教育附加值)
60米
60米
150米
15米
40米
60米
C
D
G
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项目界定
D/
芝罘岛——旅游文化休闲岛,历史文化渊源
城市中心不可多得的背山靠海之地
城市人公认的好地方,但由于配套不足及环境较差,影响人气不足
中大规模优质社区
低密度产品
万科进入烟台首个项目
关键点:
项目界定:万科进入烟台首个产品,位于北纬37度37分(黄金纬度黄金线)具备良好的历史文化旅游资源基础,有一定市场认知