文档介绍：苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究
苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究
2009年11月27日
谨呈:天地源集团
项目本体分析
*
高新区
相城区
吴中区
古城区
工业园区
1
苏州东进,金鸡湖CBD规划已被确认,经济中心地位不可撼动
独墅湖,城市中的生态景观资源,豪宅片区已见雏形
新机场路独墅湖湖底隧道的通车,意味着双湖板块的都市中心化指日可待
双湖板块拥有高等教育区的产业依托,后势发展被市场看好
金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成,将大大提高双湖板块居住功能
独墅湖& 金鸡湖
高尚CLD发展前景
发展中的苏州CBD
金鸡湖
板块
独墅湖
板块
高等
教育区
两湖板块——苏州正在崛起的CBD&CLD
城市发展方向
2
双湖板块整体启动时机已成熟,众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象
城市资源:CBD毗邻,环湖商圈
自然资源:双湖生态&景观
都市内涵
生态内涵
金鸡湖大酒店、高尔夫
独墅湖景&湖底隧道
蓝图描绘
李公堤
资源价值决定项目地位
双湖——苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合
尹山湖
独墅湖
苏
嘉
杭
高
速
公
路
郭新东路
尹山湖北路
尹山湖地块
郭
巷
北
路
独墅湖地块
通
达
路
地块周边缺乏配套,远离城市中心
3
地块印象
——独墅湖地块和尹山湖地块
独墅湖地块:
地块四至:西至通达路,南至东方大道,东边为待建规划道路;
技术经济指标:占地面积17万㎡,容积率21>.0。
地块印象:位于传统的独墅湖板块区域,北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多,生活氛围相对成熟,东侧为中海和保利在建项目,南侧东方大道沿线相对陌生。
独墅湖地块:
地块四至:郭巷东路以西,郭新东路以南,望湖路以东,尹山湖北路以北;
技术经济指标:占地面积22万㎡,>5,。
地块印象:位于尹山湖西北侧,与独墅湖相距6Km左右,不属于传统的两湖板块,地块周边相对陌生,无在建or在售商品房项目,周边配套匮乏,南侧紧邻尹山湖市民广场,环境资源相对较好。
西侧湖岸名家
通达路农民房
西南角工地围墙
北侧成熟社区
东方大道
东侧墅浦塘
东侧中海在建项目
南侧商业配套
北侧成熟小区
独墅湖
西侧湖岸名家
西侧大片空地
尹山湖
南侧尹山湖市民广场
郭巷北路
郭新东路与郭巷北路
北侧大片空地
南侧尹山湖市民广场
独墅湖板块市场概述
*
中海地块
保利地块
本地块
双冠地块
中锐地块
鑫苑·湖岸名家
星岛·仁恒
中房·澜泊湾
香槟水岸
中房·寓上湖
星屿·仁恒
中新置地悦湖
项目
规模
容积率
产品类型
均价
开盘时间
星岛·仁恒
,,共350户
联排别墅230-290平米
联排23000-25000元/平米
2007-05
星屿·仁恒
,,共706户
6-11层普通公寓,公寓95-180平米
公寓13700元/平米
2008-04
中房·寓上湖
,总建面2万平米
4栋7层电梯洋房,
户型面积70-170平米
7000-10000元/平米
2009-02
中房·澜泊湾
占地面积11万平米
,总建面13万平米,共958户
3层联排别墅,7-18层电梯公寓,高层96-150平米,别墅200-440平米
公寓9000-13000元/平米,别墅20000元/平米
2009-10
鑫苑·湖岸名家
占地面积13万平米,,共2000余户
37幢5-6层多层和12幢11-16层小高层高层公寓,
公寓7300-7500元/平米
2007-06
香槟水岸
,,共577户
88-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房
公寓11000-14000元/平米
2008-09
公寓+联排项目为主,价格区间9000-14000元/㎡,-/㎡
独墅湖核心区域,规划力度大,后续开发规模大
客户来源主要以本地客户为主,改善型自住需求
优美的环境、区域规划和地段未来价值潜力是客户置业主要因素
板块特征
吴中区独墅湖地块
项目经济测算及可行性分析
土地价值评估
经济测算
进行土地价值评估的前提条件和假设
报告中各评估方