文档介绍：西城时代家园行销传播策略
西城时代家园行销传播策略
(初步讨论稿)
2009>8年10月
西城时代是个销售中的盘!
但前期的销售推广非常少,在市场上缺乏应有的品牌体系和价值传播形象。
所以,以新盘的的姿态打造全新的西城时代品牌,是我们下阶段推广策略的出发点。
第一部分
项目分析以及核心价值提炼
一、项目总体介绍
西城时代家园属于大杭州一主三副六组团中的老余杭组团,项目北
临文一路延伸段。总规划约10万平方米,总建筑面积约16>5万平方米,
小区绿化率35%项目主要由多层、小高层两种业态组成,主力户型
在80-140平方米。
>>>项目规模:西城时代家园总规划约10万平方米,总建筑面积
约15万平方米。在项目区域内属于中等大小规模。
二、项目基本属性描述
>>>项目地段
西城时代家园地处杭州“新城西”的老余杭板块的核心地带,项目北临文一路延伸段,交通便捷。
西城时代家园所在的老余杭板块由于文一路延伸段的开通以及杭州绕城高速、02省道的开通将与新西湖旅游度假区、小河山风景区、西溪风景区连成一片。形成大城优越的休闲居住区。
市中心
板块
小和山
风景区
高教区
新西湖
板块
西溪
板块
文一路及其延伸段
本案
项目区域图示:
>>>规划布局:
西城时代家园建筑密规划整体项目有高层、小高层园两种业态组成,园区中规划会所建设有中餐厅、超市、美容美发、娱乐中心、洗衣房等公建配套。
>>>景观体系
西城时代家园景观的景观体系规划由外部丰富自然环境、入口景观、中心花园、幢间景观、道路景观五重景观体系组成。
>>>户型特点
西城时代家园主力户型在80-140m2之间。在这个户型区间内
主力户型主要如下表:
三卧朝南;双卧朝南带景观阳台
主卧带景观阳台;客户与阳台连接;空间丰富
特点及优点
四房两厅两卫
四房两厅两卫
两房两厅一卫
两房两厅一卫
房型结构
1283>.92m2
西城时代户型配比上除了以上主力户型外还有180方左右的复式房型。
户型多样,能满足不同层次的居住需求。
>>>价格特点
西城时代家园产品均价目前约为6000元/平方米左右,与西溪、
杭州城区存在着比较大的差距。价格将上本案实现销售的重要
支撑。
>>>配套体系:
学校:余杭中学、太炎小学、余杭镇一中、国泰西园幼儿园、
余杭镇第一幼儿园商业:金港商贸城等
邮局:邮政储蓄银行:农行,建行,中行,工行,信用社,商业银行医院:余杭第二医院、红十字医院、余杭镇卫生院
三、项目核心价值提炼及项目产品定位
根据以上对西城时代家园的分析,我们将西城时代家园的核心
卖点归纳如下:
区域配套完善,潜力巨大
低总价,高性价比
规模布局合理,尺度空间合理
生态完美,景观自然天成
可实现的低总价高舒适度生活型楼盘
基于上述部分项目特点的分析,本案项目产品定位如下:
项目定位优势分析如下:
1、地段价值
杭州
城郊
项目
地段
杭州中
心城区
交通拥堵塞
与中心城交通便捷
交通不便,离城较远
交通
配套齐全
配套齐全、生活无忧
配套缺乏,生活不便
配套
环境恶劣
周边环境优越
周边环境清幽
区域环境
由上图我们可以看出:
西城时代家园是一种平衡市心生活与郊区生活的平衡的理想生活方式。
居住环境优越。体现的是一种“离尘不离城”的“新城市主义”生活方式。
2、规模价值
10万m2
以下
10-30
万m2
30万m2
以上
绿化空间多,但可利用度低
35%的绿化率环境优越
园区绿化面积少
绿化
配套难以集中共享
会所内容规划齐全
配套难以做全
公建配套
缺乏均好与共享价值,社区管理成本高
密度适中,均好、可交流
密度高,缺乏生活品质
人口密度
西城时代家园规划占地约10万m2,总建筑面积约15万m2 。
由上图:从3个不同建筑规模区间的楼盘我们可以看出,
西城时代花园的规划从规模上就具有
“不过大,也不过小,符合国际经验的生活型楼盘”的规模标准。
3、户型价值
别墅
排屋
小高层/多层
80-140m2
城市高层
西城时代家园以高层、小高层为主,主力户型在80-140m2 。与
别墅、排屋以及大户型公寓相比具有自己独特的价值。
公摊高、密度高、总价高等
多层在亲地的同时,有更多的邻里情;
小高层层一般为电梯房出入方便;户内动静分区更加合理,空间简单实用。
亲地,空间舒适
但多在郊