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房价有三种存在形式:要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动成交价格是供需双方博弈后的结果,申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格,而申报价格质量非常差。
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房价
在这里之所以说是“基本上”,是因为房价的形成与其它一般商品的价格形成相比,有着不同的特点。房价是一个复杂的经济范畴,既包括土地的价格,又包括房屋建筑物的价格
房与地是不可分割的统一体,房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶,具有价值,这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品,却不完全是劳动产品,一方面,原始土地是自然界的产物,并不包含人类劳动在里面,其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。
所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用,反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面,现实生活中的土地已经过了劳动加工,又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用,人们在开发利用土地过程中,对原始土地进行改造,又投入了大量的物化劳动和活劳动,特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多,而且越往后去投入的劳动积累越多,这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值,从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现,它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。
所以,房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一,房价就是这种综合性特殊价值的货币表现,由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分,因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。
首先我们先来看看近年国类房价的变化趋势图
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北京市2000-2007年房价变化趋势图根据北京近年房价的变化趋势图,可以看出房价一直处于逐年上什的,尤其是最近几年上什的幅度明显增加。
2012年全年,全国房地产开发完成投资71804亿元,%;。其中,四季度当季完成投资20758亿元,%,,出现回升迹象。
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20加年-2012年各季房地产投资反增长惜况
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,出现企稳迹象
2012年全年,,%,其中,,与上年4季度持平。
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2008年-2012年各李商品房新开工面积增长情况
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,商品房销售额增速由负转正
2012年全年,,%,,,。其中,,%,。
从销售额上看,,同比增长10%,。
2〔兀旧年-2012年各李庚商品房销售面积反增长情况
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2012年年末,全国主要金融机构(含外资),%,增速自5月份以来逐月回升,。%,。其中,,%,;,%,;地产开发贷款余额8630亿元,%,%。2012年新增房地产贷款13465亿元,同比多增897亿元。%,。
,出现上涨的城市个数持续增加。
12月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比下降的城市有26个,比9月份减少29个,环比下降的城市个数有8个,比9月份减少16个。从上涨的城市个数来看,则显著增加,12月份同比上涨的城市有40个,比9月份增加28个,环比上涨的城市个数有54个,比9月份增加23个。
从具体房价涨跌幅度来看,12月份所有城市商品住宅价格同比涨幅均未超过3%,涨幅在可控范围之内。但从环比涨幅来看,%,涨幅较大。房价未来保持继续上涨的概率较大。
2012年新建商品住宅价格指数涨跌变化情况
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通过对1998年1月-2012年12月各月房地产有关统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策可能走向,利用ARIMA预测模型,我们对2013年全年全国房地产市场的主要指标预测如下:
2013年,预计全国房地产市场将出现平稳回升态势,房地产主要指标增速会高于今年。房地产开发投资、资金来源、新开工面积、销售等指标增速加快,房屋竣工面积和土地购置面积出现小幅下降,房屋销售价格上涨。如果明年房地产调控的力度进一步加大,中央政府控制房价过快上涨的决心加强,限购政策能够严格实施,房产税扩容范围进一步增加,预计2013年全年房地产市场形势会延续今年的低位运行态势。
,但增幅回落:,%,;其中,,%,。
:2013年,,%,。
,竣工面积增速小幅回落:预计2013年全年,,%;,%。与2012年相比,。从竣工面积看,,%,;,%,。
近年房地产主要统计指标与2013年预测情况
单位:亿元、万平方米、%
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:2012年年初,房屋销售市场形势延续2011年的特征,形势较为低迷。但自4月份起,受地方政府楼市微调政策的陆续出台,市场心理发生变化,销售形势有所好转,销售面积降幅出现企稳回升的特征,尤其是四季度,房屋销售形势进一步好转,全年房屋销售面积增速实现由负到正的逆转。预计2013年房屋销售会继续好转,,%;其中,,%。从房屋销售额上看,,%;,%。
:受房地产市场形势影响,2012年房地产企业购地信心下降,全年土地购置面积同比下降两成。2013年,预计随着房地产市场形势的平稳回升,土地购置意愿有所上升,但仍保持低速增长。预计2013年全国土地购置面积为35952万平方米,%,增速维持在较低水平。
对于现在准备“以房养老”的人,千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在,中国房价走势图必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌,否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策,许多家庭变成二合一,这些年轻不需要再买房子,甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时,新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老年人的房子开始大量推向市场。这时,一边是急剧减少的房子需求,另一方面是快速增加的房子供给,故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在,中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段,必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老,而未来房价大跌,不仅不能依靠房子养老,反而白白养了房子。
以上数据来自中国房地产信息网