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代征地涉税问题研究
⊙王积柱李莉郜蔚
对于代征地的概念,目前还没有统一的论述。从一、代征单位的财税处理
操作层面看,北京市早在上世纪50年代末就开始实虽然从表面上看,代征业务似乎与代征城市道路
施代征地政策,主要适用于征用城郊农村集体土地建用地、城市绿化用地的代征方的业务没有任何关联,
设项目的路径、绿化等基础设施用地。代征地政策规像是履行一种代办手续,发生的相关成本、费用也与
定以代征费适当补偿农民土地被征用的损失。这种政主营无关,属不相关费用,不构成项目本身的成本、
策措施一直沿用到现在,并且成为全国许多城市的通费用,但是由于代征城市道路用地、绿化用地业务具
用做法。有以下的性质,决定它与主营业务的相关性。
为规范代征地的管理,明确各参与方的职责,(一)代征城市道路用地、城市绿化用地是法律
2019年3月29日,北京市第15届人民代表大会常务赋予代征单位的义务
委员会第12次会议对原《北京市城乡规划条例》进《北京市城乡规划条例》(2019年修订版)第35
行修订。在此基础上,北京市规划和国土资源管理委条规定:“建设工程沿道路、铁路、轨道交通、河道、
员会制定了《北京市代征城市道路用地规划实施管理绿化带等公共用地安排建设的,建设单位应当按照本
意见》(市规划国土法〔2017〕1号)。这个文件对代市有关规定代征上述公共用地。代征应当在建设工程
征城市道路用地各方的职责、义务进行了明确的界规划验收前完成,同步办理移交。”《北京市代征城市
定,并确定了办理流程。北京市园林绿化局、北京市道路用地规划实施管理意见》第一条规定:“建设单
规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员位应按照建设时序在项目验收前完成代征道路用地的
会、北京市城市管理综合行政执法局等四部门于2020土地征收、腾退、房屋拆迁和场地平整等工作。”第
年联合制定了《北京市代征城市绿化用地移交建设管二条规定:“建设单位须与市交通委或相关区政府指
理办法》,这个文件明确规定了代征城市绿地的目的、定的部门当场签订代征道路用地移交协议。”
范围及具体要求,并对参与各方的职责进行了明确的《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》
规定。本文以北京的地方法律、法规及制度的相关规第二条规定:“本办法所指代征绿地是按照北京市城
定为依据,探讨市政道路用地、城市绿化用地的代征市总体规划和控制性详细规划要求,在建设项目实施
方和被征方的财税业务处理方式、方法,使相关财税过程中明确由建设用地单位负责征地、征地补偿安置、
业务处理更加合理、规范。土地平整,具备绿化条件后,按照有关规定,移交园
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林绿化部门建设管理的城市绿化用地。”绿地移交书》的,市区规划自然资源部门不予通过规
从以上的相关地方法规及相关部门依据制定的相划验收。”由这些规定可见,代征城市道路用地、园
应管理办法看,代征城市道路用地、城市绿化用地是法林绿化用地不仅是项目整体规划的一部分,也是整个
律赋予建设单位的法定义务,建设单位必须无条件完成建设项目的有机组成部分,与建设项目密不可分,如
并进行相应的移交,如果不照此办理,不仅所经营的建果不能完成规定代征用地的移交,整个建设项目将通
设项目得不到相应的审批,还会受到相应的处罚。过规划验收。
(二)代征土地的建设单位完成该义务,必然引综上所述,代征城市道路用地、园林绿化用地是
起相应的经济利益流出整个建设项目规划的重要组成部分,是项目建设单位
《北京市代征城市道路用地规划实施管理意见》第的法定义务,代征地是整个项目的有机组成部分,同
一条规定:“建设单位应按建设时序在项目验收前完成建设项目密不可分,但又不是建设项目本身。因此,
代征道路用地的土地征收、腾退、房屋拆迁和场地平代征单位在支付相关费用时,应该将发生的费用按类
整工作。”《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办别计入项目配套建设费用中。根据《企业所得税法》
法》第二条规定:“本办法所指代征绿地是按照北京市的相关性原则及相关规定,允许在企业所得税前扣除。
城市总体规划和控制性详细规划要求,在建设项目实根据《土地增值税暂行条例》的相关规定,计算土地
施过程中明确由建设用地单位负责征地、征地补偿安增值税时,允许扣除相应的代征地的费用,如果是房
置、土地平整,具备绿化条件后,按照有关规定移交地产开发企业,允许加计20%进行扣除。
园林绿化部门建设管理的城市绿化用地。”由此可见,二、被征地单位的财税处理
建设单位在代征土地过程中,不仅要向原来拥有土地代征城市道路和园林绿化用地,对代征单位来说
使用权的单位支付征地补偿费、拆迁费、安置费等补是法定义务,对被征地单位来说,只能按规划要求划
偿性费用,还要支付包括土地平整等使代征地得到相转,因此,也是法定义务,具有如下特点:
应的可使用状态所花费的费用,除这些直接费用外,(一)配合代征单位代征城市道路、园林绿化用
还要支付相关的管理性费用及转移手续办理时的相关地是被征地单位的法定义务
费用。这些费用的支付必然会导致经济利益流出。根据《北京市城乡规划条例》《北京市代征城市
(三)代征地是相关建设项目的有机组成部分,道路用地规划实施管理意见》《北京市代征城市绿化
与建设项目密不可分用地移交建设管理办法》的相关规定,代征单位负责
《北京市城乡规划条例》(2019年修订版)第35代征地是法定义务,必须依据相关建设的项目规划完
条规定:“代征应当在建设工程规划验收前完成,同成征地,并移交相关政府指定部门。那么,被征地单
步办理移交。”《北京市代征城市道路用地规划实施管位按照规划要求划转相应土地使用权,也是依法应尽
理意见》规定:“建设单位须与市交通委或相关区政的义务。作为被征用土地单位没有不同意划转土地的
府指定的部门当场签订代征道路用地移交协议,未按理由和依据,只要是规划中的城市道路用地和园林绿
规定签订代征道路用地移交协议的项目,市规划国土化用地,必须按规划要求划转,但可在争取补偿上同
委不予通过整体验收。”《北京市代征城市绿化用地移代征单位协商,争取得到比较理想的结果。
交建设管理办法》规定:“市区规划自然部门对有代(二)被征用单位划转土地后,取得的是补偿性收入
征绿地项目进行规划验收时,建设单位应当主动向所《北京市代征城市用地规划实施管理意见》规定:
在地园林绿化部门或区政府指定部门提出移交代征绿“建设单位应按照建设时序在项目验收前完成代征道
地申请,并签订《代征绿地移交书》,未取得《代征路用地的土地征收、腾退、房屋拆迁征收和场地平整
注册税务师53
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工作。”“建设单位在完成项目代征道路用(征)地补偿、城市道路用地的管理需求。因此,代征城市道路用建
拆迁、腾退安置和土地平整等工作后,方可向市规划设用地是一种政府回收土地使用权的过程,只是通过
国土委提交项目一起验收的申请。”《北京市代征城市法律的形式将收储主体由政府变为建设单位,这样既
绿化用地移交建设管理办法》规定:“本办法所指的方便了征收程序,也减少了相应的财政资金的支出,
代征绿地是按照北京市城市总体规划和控制详细规划有利于城市建设和发展。
要求,在建设项目实施过程中,明确由建设用地单位《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》
负责征地、征地补偿安置、土地平整,具备绿化条件后,规定:“市区规划自然资源部门对有代征绿地项目进
按照有关规定移交园林绿化部门建设管理的城市绿化行验收时,建设单位应当主动向所在地园林绿化部门
用地。”这些规定明确了以下几层意思:第一,由建或区政府指定部门提出移交代征绿地申请,并签订《代
设单位负责代征地,并支付代征地费用;第二,代征征绿地移交书》。代征绿地完成移交手续后,由园林
地单位向被征用单位支付的款项仅包括征地补偿、拆绿化部门持申请书、身份证明文件、《代征绿地移交书》
迁、安置等补偿性费用;第三,在代征地过程中政府(含征地批复、征地结案表、钉桩通知书)等材料向市、
不承担相应的费用。被征地单位只能从代征单位获得区规划自然资源部门申请办理划拨用地手续,取得划
规定范围内的价格补偿。拨决定书。在取得划拨决定书后,持不动产登记申请
(三)从被征收土地的最终结果看,代征城市道书、申请人身份证明、划拨决定书等材料办理不动产
路用地、城市绿化用地是国家回购土地使用权登记。”这些规定明确规定了代征城市绿化用地的收
《北京市城乡规划条例》规定:“建设工程沿道路、储与土地使用权重新划拨的程序和步骤,并最终取得
铁路、轨道交通、河道、绿化带等公共用地安排建设的,城市绿化用地使用权的整个过程,是一种比较典型的
建设单位应当按照本市有关规定代征上述公共用地。政府收储后再划拨土地使用权的过程。
代征应当在建设工程规划验收前完成,同步办理移交综上所述,被代征行为征收城市道路用地、城市
手续。”这个规定从地方法规的角度将国家征收的城绿化用地的单位,履行土地使用权的划转是一种法律
市道路、城市绿化用地的权力赋予了建设单位,公共义务,被征用单位无权拒绝。由于代征过程没有财政
用地由建设单位代征后,再移交相关部门。资金的支持,使得被征用单位取得的补偿款具有一定
北京市规划和国土资源管理委员会制定的《北京的限制。从代征土地的最终结果看,是比较典型的国
市代征城市道路用地实施管理意见》规定:“市交通家回收土地使用权。企业应该按照资产处置业务的要
委负责接收已完成拆迁腾退和用地验收的代征城市主求进行相应的会计处理,确定资产处置收益。《关于
干路和快速路用地(含土地储备项目内的城市主干路全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
和快速路用地),制定临时道路用地使用方案,承担〔2016〕36号)文件附件3:《营业税改征增值税试点
自接收后至道路工程建设前的用地管理职责,负责统过渡政策的规定》第37条规定:“被征收土地的企业
筹协调道路市政建设企业按计划进行道路建设。”“区取得该项收入免征增值税。”《土地增值税暂行条例》
政府负责接收或指定区域相关部门接收已完成拆迁腾第八条第二款规定:“因国家建设需要依法征收、收
退和用地验收的城市次干路、支路用地(含土地储备回的房地产,免征土地增值税。”因此,这项收入也
项目内由区政府承担建设的道路用地),承担自接收免征土地增值税。
后至道路工程建设前的养护费用、管理责任,负责协作者单位:北京经纬通道管理咨询公司
调道路市政建设企业按计划进行道路建设。”这些规(责任编辑:佟钧)
定对土地收储项目程序进行了简化,使之更符合代征
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