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20XX年赣州市物业管理条例推行细那么全文【最新版】
赣州市物业管理方法第一章总那么第一条为标准物业管理活动,保护业主和物业效劳企业的合法权益,改进居民的生活和工作环境,依照《物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管
理条例》和其他相关法律法规规章,结合本市实质,拟定本方法。第二条本市行政地域内小区的物业管理活动适用本方法。第三条市、县(市、区)人民房行政主管部门负责本行政地域内物业管理活动
的督查管理工作。市、县(市、区)人民规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内
亲近配合,共同做好物业管理工作。街道做事处(乡镇人民)在房行政主管部门指导下,详尽本辖区物业管理工作;负责、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记,指导、督查业主大会和业主委员会的平常活动,协调停决物业效劳企业和业主之间的关系和矛
盾。社区居委会协助街道做事处(乡镇人民)和房行政主管部门做好物业管理工作,参加筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作,调停物业管理效劳中的矛盾瓜葛。
第四条城市规划区内的新建小区和共用设施设施齐全的原有小区应当推行物业管理。业主大会决定推行自治管理的小区,必定接受社区居委会的指导和督查。城市规划区内未成立业主大会且未推行物业管理的小区也许零星,由社区居委会推行准物业管理,供应公共地域保洁、绿化和共用设施设施的养护维修等根本效劳。业主大会成
立后准物业管理活动自行停止。第五条物业管理地域的划分应当以
经赞成的物业工程规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设施、
建筑物规模等因素确定。分期建设也许有两个以上建设单位建设的地域,其设置的配套设施设施共用的,应当归属于一个物业管理地域。但该地域内已自然形成多个相对、封闭小区的,且不存在共用设施设施的,能够划分为不同样的物业管理地域。已经推行物业管理的不同样物业管理地域,经各自的业主大会赞成后能够合并为一个物业管理地域。第六条房行政主管部门应当向社会宣告物业效劳企业资质、信用等根本信息,接受公众盘问。本市以外的物业效劳企业进入本市从事物
业效劳的,应当经物业工程所在地的工商部门登记,并在房行政主管部门登记备查。第二章业主及业主大会第七条业主在物业管理活动中,享有法定权益,担当法定义务。业主应当向物业效劳企业和业主委员会供应地址、通讯方式,物业效劳企业和业主委员会对业主的
个人信息应当保密,除配合执法部门履行公务外不得泄露。第八条以下事项由业主共同决定:(一)拟定和改正业主大会议事规那么;
(二)拟定和改正建筑物及其隶属设施的管理规约;(三)选举业主委员会也许更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业效劳企业也许其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其隶属设施的维修资本;(六)改建、重建筑筑物及其隶属设施;(七)相关共有和共同管理权益的其他重要事项。决定前款第(五)、(六)项事项,应当经物业管理地域内专有局部占建筑物总2/3以上的业主且占总人数2/3以
上的业主赞成;决定前款其他事项,应当经专有局部占建筑物总过多数的业主且占总人数过多数的业主赞成。第九条物业管理地域吻合以下状况之一时,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会:(一)物业销售且已经交付使用的建筑到达建筑物
总百分之五十以上的;(二)首套物业销售并交付使用满两年的。
第十条业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道做事处(乡镇人民)的指导下,由业主代表、建设单位也许公有住所销售单位、社区
居委会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
业主大会筹备
组成员应当以书面形式在物业管理地域内公示,公示时间很多于
7天。
第十一条业主大会筹备组应当履行以下职责:
(一)确定首次业主
大会会议召开的时间、地址、形式和内容;
(二)参照示范文本拟定
《业主大会议事规那么(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主
大会章程(草案)》;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大
会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生方法
及;(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第
(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当
在首次业主大会会议召开
15日前以书面形式在物业管理地域内公示。
第十二条召开业主大会会议应当有物业管理地域内拥有
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以上投
票权的业主参加,邀请所在社区居委会列席。
业主大会会议能够采用
谈论也许书面征采建议的形式召开。业主人数很多的,能够以幢、单
元、楼层为单位选举业主代表参加。业主不能够亲自参加业主大会会议
的,能够书面委托其他人参加。
第十三条业主委员会产生后,业主
大会会议由业主委员会
召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的,
由街道做事处(乡镇人民
)责令限时召开;逾期仍不召开的,由街道
做事处(乡镇人民
)召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会
会议。第十四条
业主委员会委员为
5人以上的单数,从物业管理区
域内吻合法定条件的业主中选举产生。
业主委员会委员不得收受物业
效劳企业也许有利害关系业主供应的利益也许酬金,不得向本物业管
理地域供应效劳的物业效劳企业承揽、介绍相关业务也许介绍他人就
业,不得收受可能阻拦公正履行职务的其他利益。
第十五条
业主委
员会是业主大会的履行机构,应当依法履行职责,向业主大会负责并
报告工作状况。业主委员会应当自选举产生之日起
3日内召开首次业
主委员会会议,选举产生业主委员会主任
1人,副主任1-3人。业
主委员会会议由主任也许主任委托的副主任召集,多数以上的委员参
加,所作决定必定经过全体委员多数以上赞成。需要业主委员会会议
谈论、决定的事项应当在会议召开
3日前在物业管理地域内通知,听
取业主和物业使用人的建讲和建议。业主委员会的决定应当以书面形
式在物业管理地域内及时通知。
业主委员会的任期在《业主大会议事
规那么》中规定。任期届满前2个月,选举产生新一届业主委员会。
第十六条
业主大会也许业主委员会的决定,对全体业主拥有拘束力。
决定违反罪律、法规的,物业所在地的房
行政主管部门也许街道做事
处(乡镇人民)应当责令限时改正也许撤掉其决定,并通知全体业主。
决定损害业主合法权益的,受损害的业主能够依法央求人民
予以撤掉。
第十七条业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其
他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经
业主大会授权能够代表全体业主对物业管理相关事项依法提起诉讼。
第十八条业主大会和业主委员会的经费出入状况应当最少每年宣告一
次,宣告的内容、次数、地址等由业主大会决定。
业主委员会的工作
经费、业主委员会委员可否酬金及其详尽标准由业主大会决定。
第
条业主委员会自选举产生之日起
30日内,持以下文件向物业所在街
道做事处(乡镇人民)备案,街道做事处(乡镇人民
)对依法选举
产生的业主委员会出具备案证明。
(一)业主大会会议记录和会议定
定;(二)《业主大会议事规那么》;(三)《管理规约》;(四)《业主大会章程》;(五)业主委员会委员的及其业主明;(六)应当供应的其他资料。业主委员会备案的相关事项发生改正的,应当
依照前款规定将改正事项重新备案。第条业主委员会委员有以下状况之一的,其委员资格自行停止,业主委员会应当及时通知全体业主:(一)不再是本物业管理地域业主的;(二)因疾病也许其他原由丧失工作能力;(三)以书面形式向业主大会也许业主委员会提出辞呈;(四)被人民判处刑罚。第一条业主委员会委员有以下状况之一的,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议:(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒
不改正;(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;(三)违反本方法第十四条第二款规定;(四)其他原由不宜担当业主委员会委员。业主委员会中止委员职务时,应当赞成该委员提出争辩并记录归档。第三章先期物业管理第二条建设单位应当在物业管理地域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的依照以下比率分段累加计算:物业管理地域建筑在3万平方米以下的,按4‰计算;3万平方
米以上缺乏10万平方米的局部,按2‰计算;10万平方米以上的局部,
按1‰计算。物业管理用房依照前款规定计算低于50平方米的,应当依照不低于50平方米的标准配置。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑一般不低于20平方米。第三条物业管理用房的地址、应看作为土地出让前置条件,规划行政主管部门在核发建设用地规划赞成证时应当进行审查确认。物业管理用房一经确定,建设单位不得随意改正。第四条物业管理用房应当为地面以上能够使用、能够确权的房屋,具备通水、通电、初装修、卫生间等根本条件。
物业管理用房属于全体业主共同所有,不得用于抵押、交换、买卖。
未经业主大会赞成,不得改作他用。
第五条
建设单位应当依照以
下规定对新建小区配置安全防范设施:
(一)建筑3
万平方米以下
的小区,配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统;
(二)建筑3万平
方米以上的小区,配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线
夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越
系统。新建工程在商品
房预售赞成证时,建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全
防范设施的配置状况。第六条
新建工程在商品房预售赞成证从前,
建设单位应当经过招标招标方式选聘先期物业效劳企业,但招标人少
于3人也许物业管理地域的总建筑
小于3万平方米的,经工程所在地
房行政主管部门赞成,建设单位能够采用协议方式选聘。
建设单位
应当参照的示范文本与选聘的`物业效劳企业签订先期物业效劳合同。物业效劳企业应当在签订先期物业效劳合同后15日内,依照效劳工程
的规划建设条件、物业管理效劳方案向所在地房行政主管部门申请核发《物业管理效劳等级证明》。物业效劳企业凭《物业管理效劳等级证明》报当地行政主管部门鉴定先期物业效劳收费标准。第七条
建设单位应当在销售物业从前,会同先期物业效劳企业参照的示范文本拟定临时管理规约,对相关物业的使用、保护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当担当的责任等事项依法做
出约定。临时管理规约不得损害业主的合法权益。第八条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,作出必要的
说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。第二条新建商品经竣工查收备案后,建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料、公共物业承接查放手续:
(一)小区总平面规划图,竣工总平面图,单体建筑、结构、设施竣
工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工查收资料;(二)设施设施的、使用和保护养护等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)属全体业主共有的房产及共用设施设施清单;(五)物业管理所必要的其他资料。第三十条在物业承接查放手续时,物业效劳企业应当对以下工程进行接收,并且进行必要的使用试验:(一)物业管理用房;(二)安全防范设施、设施;
(三)化粪池、排污(下水)管道、公共照明、道路、绿化带等共用
配套设施;(四)其他需要接收的共用设施设施。第四章物业管理效劳第三十一条由业主大会决定选聘物业效劳企业的,物业效劳合同由业主委员会与物业效劳企业参照的示范文本签订。物业效劳企业应当依照物业效劳合同约定供应效劳,不得只收费不效劳也很多收
费少效劳。第三十二条物业效劳收费划分不同样物业的性质和特点分别推行指导价和市场调治价。详尽收费内容、定价形式和标准依照行政主管部门的规定,由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中约定。推行准物业管理的,其收费标准依照行政主管部门的效劳工程指导价履行。第三十三条物业效劳企业应当宣告物业效劳收费工程和收费标准。推行酬金制收费方式的,应当对物业管理的各项资本建帐立制,如期宣告出入状况。推行包干制收费的,应当如期宣告利用物业公共
地域也许共用设施设施以及业主共有财物进行经营的出入状况。第三十四条业主应当依照物业效劳合同约定的标准和时间缴纳物业效劳
费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业效劳费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。还没有销售也许还没有交付的物业,物业效劳费由建设单位全额缴纳。第三十五条物业管理地域内不从小区大门
出入的临街、等非物业同属于该小区物业管理的范围,一致纳入小区物业管理,环境卫生有偿效劳收费由物业效劳企业在征得业主赞成
后与相关单位协商办理。第三十六条利用物业公共地域也许共用设施设施以及业主共有财物进行经营的,其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的,经营收入依照约定扣除必然效劳花销后的余额归全体业主共有,由物业效劳企业依照临时管理规约以及小区其他管理规定成立专户管理,如期宣告账目接受业主督查。第三十七条物业管理地域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取:(一)业主自用的向业主收取,电梯、转供电、二次供水、空调等房屋设施运行的专项性效劳费由受益
业主分摊;(二)物业效劳企业使用的向物业效劳企业收取。相关单位不得逼迫物业效劳企业代收,不得因物业效劳企业拒绝代收而停
止供应相关效劳。物业效劳企业接受委托代收前款第(一)项规定花销的,能够约定向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外花销。小区内的公共用水用电应当依照居民用水用电计价。第三十八条物业效劳企业应当协助公安、消防部门做好物业管理地域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业效劳企业应当马上采用
应急措施,同时报告相关管理部门也许单位。第三条业主大会决定解聘物业效劳企业也许物业效劳企业主动退出物业管理的,应当提前30日书面通知对方,并在物业管理地域内进行通知。物业效劳企业
应当在物业效劳合同停止后3日内将物业管理用房和本方法第二条规定的资料移交给业主委员会,10日内与业主核对并结清物业效劳花销。第五章物业的使用与保护第四十条业主装修装修房屋,必定遵从小区物业管理,动工前向物业效劳企业申报登记,按规定提交相关材
料。物业效劳企业应当及时审查业主提交的申报登记资料。对吻合规
定的装修装修工程与业主签订装修装修管理效劳协议,为施工人员出入证件。协议应当明确本卷须知、禁止行为和违约责任,能够约定收
取合适的建筑垃圾清运费,但不得超出行政主管部门鉴定的标准。
第四十一条在物业管理地域内不得有以下行为:(一)未经原设计
单位赞成、擅自拆改房屋承重结构;(二)入侵、损坏共用部位、公
共场所、共用设施设施;(三)未经城市规划行政主管部门赞成改变
物业规划用途、搭盖建(构)筑物、在外立面以及非承重墙上开门窗;
(四)违反规定饲养家禽、宠物;(五)违反规定摆摊设点、占道经
营;(六)违反规定倾倒垃圾、污水和扔掷杂物;(七)在建(构)
筑物上涂写、刻画也许违反规定悬挂、张贴宣传品;(八)堆放易燃、易爆、剧毒也许含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质也许超
标准噪音;(九)法律法规规章禁止的其他行为。前款第(一)至
(八)项内容应当在管理规约也许临时管理规约中明确约定。第四十二条物业效劳企业应当加强物业装修装修的施工督查以及物业管理地域的序次保护,发现违反装修装修管理效劳协讲和本方法第四十一
条规定的行为必定马上制止并督促改正。已经造成事实结果也许拒不
改正的,及时报告相关部门依法办理。第四十三条物业存在安全隐
患,危及公共利益以及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养
护,除掉隐患,相关业主应当恩赐必要配合。责任人不履行维涵养护
义务的,经业主大会也许业主委员会赞成,能够由物业效劳企业代为
维涵养护,所需花销由责任人担当。因物业使用、装修装修、维修造
成其他业主、物业使用人也许其他人人身财产损坏的,责任人应当承
当修复、赔偿等责任。第六章专项维修资本第四十四条专项维修
资本推行专户储藏、专款专用、所有权人决策、
督查原那么,依照
、
财政部《专项维修资本管理方法》成立、使用和管理。
第四十五条
房行政主管部门负责商品专项维修资本的指导和督查,下设专项维
修资本管理机构详尽负责商品
专项维修资本管理的平常工作。
财政
部门负责售后公有住所专项维修资本的指导和督查。
第四十六条房
行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政地域内商品
专项
维修资本的专户管理银行,开设
专项维修资本专户。
第四十七条商
品、非业主应当依照物业所在地建筑工程每平方米平均造价的5%
交存首期专项维修资本,详尽交存金额由房
行政主管部门确定后向
社会宣告。建筑
工程造价发生较大变化,也许国家和本省的交存标准
作出调整时,房
行政主管部门应当及时进行调整和宣告。
第四十八
条本方法推行前物业已经交付使用但未缴交首期
专项维修资本的,
业主应当补交。详尽交存方式和标准由业主大会决定,业主委员会负
责追缴。本方法推行后已销售但未交付的物业,业主应当在
交付手
续前依照物业所在地房行政主管部门宣告的现行标准交存首期
专项
维修资本。已经
交付手续但未缴交首期专项维修资本的应当补交,
拒不缴纳的,由业主委员会依法追缴。
第四条
还没有成立业主大会
的商品业主和非业主交存的专项维修资本应当存入房
行政主管部
门开设的专项维修资本专户管理。
已经成立业主大会的,经业主大
会决定,专项维修资本能够由业主委员会成立专户管理。原由房
行
政主管部门代管的,经业主大会决定、业主委员会申请,能够将该物
业管理地域内业主交存的专项维修资本账面余额划转至业主委员会开
设的专项维修资本专户管理,接受业主和房
行政主管部门督查。第
七章法律责任第五十条业主、物业使用人、业主大会、业主委员