文档介绍：招远市欣馨园项目营销策划提案
谨呈:招远市金都建筑公司
2011年5月13日
恒昌地产工作阶段划分
2011/04/17
2011/05/7
工作
招远市市场背景研究
招远市区市场调研
招远开发区市场调研
客户访谈
专业人士访谈
项目背景资料及市场现状研究
区域竞争研究
区域产品研究
区域客户研究
项目价值与价格体系研究
营销推广策略
第二阶段(中期)
项目营销策划提案
第一阶段
项目市场调研
区域市场情况
区域客户分析
5个工作日
4个日历天
2011/05/11
1个日历天
第三阶段(终期)
提交终稿
根据客户建议深化研究,完善报告
2011/05/12
成果
客户目标与核心问题界定
客户目标:短平快操作,降低风险,减少资金占用,实现资金快速回笼。解决靠近普照路的1#、18#、19#楼的销售难题。
阁楼单独销售还是赠送。
如何淡化本项目产品的抗性,寻找最合适的客户群,从而实现最大化利润并风险降到最低?
问题1
问题 2
怎样做透项目优势,实现短、平、快的销售策略?
怎样能够实现低风险快速操作
本次提案整体框架
项目定位篇
营销执行篇
项目背景篇
招远城市背景研究
招远市场现状竞争态势
区域典型楼盘个案分析
项目地块解析
项目属性界定
项目SWOT战略分析
项目整体定位
项目客户定位
项目价格定位
产品完善建议
营销总体思路
营销时间节点建议
营销推广媒体策略
阶段性营销策略
销售策略与执行
VI形象展示
销售管理策划(附件)
前期工作重点(附件)
招远市在2010年全国百强县排名57位,在龙口、莱州之后
城市背景研究
招远总面积1433平方公里,下设10个镇、3个街道办事处、1个外向型经济开发区,人口58万。依据本地优势,招远确立"以金兴工、以金招商"的发展战略。工业方面建设了电子、针纺、轮胎、黄金四大工业园区,全市形成了以电子、粉丝、化工、针纺、建材等8大行业为支柱的工业生产体系。
产业结构上,第一产业保持稳定,第二产业仍是比重最大的产业,占到60%以上,但是可以看出近年来经过产业调整有所下降,第三产业稳步上升。
黄金、食品、机械、橡胶、电子是目前招远五大支柱产业。
在城市总体规划方面确立了东进的发展主题。
近来来招远市GDP和人均可支配收入高速增长,为房地产高速发展提供了动力和基础
城市背景研究
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
快速发展
招远市GDP近四年保持平均约17%的增长速度;,增长速度高于全接近9个百分点。
按照GDP增长与房地产发展的一般关系,伴随经济的强劲发展,招远市房地产市场处于高速发展阶段。
由于招远市人口近来来呈现负增长,人均GDP保持高速增长,而且增速不断加快。
按照人均GDP与房地产发展的关系,招远房地产市场发展势头良好,需求表现为数量与质量并重发展的阶段。
人均可支配收入增速放缓,但是由于基数较大,2009年人均可支配收入达到了18725元。
招远市连续三年销售面积大于竣工面积,市场供不应求,商品房价格稳定上涨
市场现状
房地产市场投资:从2007年开始固定资产投资增长率高于GDP增长率,固定资产投资活跃。房地产投资2009年增长率超过50%,增长快速。
房地产需求方面:2007年过后人均消费支出增长迅猛,而在消费支出中居住消费占到35%左右的比例。
房地产市场表现:商品住宅销售量稳步上升,商品房价格持续上涨,上升幅度不大。2007年过后销售面积一直大于竣工面积,市场仍显供不应求,施工面积一直高速增长,在2010年以后市场开始集中放量,待消化的面积剩余不少。
市区住宅项目主要集中在西北部,开发区住宅项目主要分布在北部,总体规模相对较大
招远市楼盘分布普遍集中在城市北部。
现在市区板块在售楼盘在10个左右,主要集中在初山路和金城路上,多为旧城改造和厂区拆迁,项目规模体量一般在10万㎡左右,一般大盘集中在城市边缘部分。
招远开发区当前在售项目集中于温泉路以北,玲珑路以南区域,呈现集中面世情况,作为政府重点规划发展区域,各种配套设施在逐渐完善,该区域必将成为各路开发商必争之地。
其他区域零星分布。
市场现状
龙馨佳苑
锦绣江南
丽山花园
悦福苑
福泉苑
金桂苑
春色东城
玲珑和园
龙湖名园
丽湖国际
水悦蓝山
水悦逸品
御景华城
金晖花园
本案
招远市场楼盘研究
楼盘
锦绣江南
悦福苑
福泉苑
丽湖国际
区位
针织厂北200米路西
针织厂家家悦对面
罗峰路129号
初山路18号
基本情况
,招远市仁和