文档介绍：上城项目2011年营销方案
2011年3月15日
一、2010年度房地产市场分析 二、2010年度工作回顾 三、2011年度上城产品盘点及营销策略总述 四、上城·金街营销经验总结 五、上城四期车位营销方案及价格策略 六、上城公寓营销方案及价格策略 七、上城国际商业广场营销方案及价格策略 八、2011年度上城阶段营销策略 九、2011年度上城销售计划及营销费用预算
目录
一、2010年度房地产市场分析
1 、土地成交状况
2009年-2010年长春经营性土地成交面积与宗数对比
㎡,%。在频繁的房地产宏观调控下,长春土地市场仍然较为活跃,成交量创下了历年来的新高。10年的土地市场异常火爆,可见衡二级市场的供需关系,进而调控房价。同时也说明,开发商对长春的房地产市场仍有很强的信心。
长春市2007-2010年成交经营性土地分区对比
2010年高新南区和南部新城已成为开发重点,在恒大、恒盛上半年将高新区的土地市场引爆以后,八一水库周边立即引来了众多开发商关注的目光,进入下半年,开发商纷纷在这两区域拿地,总面积达四百多万平,除恒大、恒盛、华润、中海、香港钜城、宝龙等强势进入外,绿地也再次拿地。除此以外,新星宇、万龙、万浦、顺风奥特莱斯也已在此拿地,据了解,和黄和天茂等房企也意欲在此开发。
2 、土地成交价格状况
长春市2010年经营性土地成交溢价率情况
从近几年经营性土地成交价格走势来看,土地成交价格逐年攀升,2010年土地成交均价约为2845元/㎡,%,楼面地价约为1205元/㎡,%。可见,2010年所成交土地的容积率较高,成交均价有提升,但楼面地价同比下降,这也是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价和楼面地价环比增幅同时下跌的现象,主要因为,2010年长春市经营性土地市场底价成交已成为主流,虽然4月份龙创“被地王”一役中,溢价率高287%;汉森哈电和天旺,分别经过24和37轮,溢价率219%和166%,拿下恒大周边地块;力旺与中海和万龙竞价128轮,溢价率96%拿下二道区地块,不过,从整个土地出让市场的全局来看,高溢价率土地所占比例不大,底价成交成为今年土地市场的主流,因此,2010年的土地价格并没有大幅上涨。
长春市2005-2010年经营性土地成交均价与楼面地价走势
2010年长春市共成交经营性土地177宗,122幅。溢价成交的土地有44幅,%。其中溢价率在0-10%的土地有19幅,溢价率在10%-50%的土地16幅,50%-100%的土地6幅,溢价率在100%-200%和200%以上的土地分别有1幅和2幅。相较09年,10年的土地多以底价成交,这说明,开发商拿地越来越理智,另一方面也说明本年度的土地供应较为充裕。
3、商品房市场分析(易居市场数据)
A、供求关系分析
2010年商品住宅市场供不应求,全年供求比为1:
B、供应分析
2010年商品住宅新增供应区域宽城区居首,㎡%
2010年商品住宅市场新增供应建筑形态以多层和小高层为主
2010年商品住宅市场60-90㎡面积段的新增供应套数最多
C、成交分析
2010年传统的销售旺季并未占主角,11月成交60万㎡,达到成交高峰
2010年商品住宅成交面积宽城区稳居首位,㎡%
2010年商品住宅成交以刚需和改善型为主,60-90㎡面积段成交14557套,%
D、成交价格分析
2010年商品住宅成交均价5980元/㎡,%
2010年商品住宅成交均价净月区居首,成交均价达到8410元/㎡
2010年商品住宅成交单价段4000-5000元/㎡成交量最大,%
长春市2010年1月-2010年12月月份商品住宅市场成交情况对比
2010年1-㎡,位于各区域之首,%;其次成交量较多的为经开、净月和绿园区,㎡、㎡㎡,%、%%;宽城、经开和绿园区推案量较大,并且销售价格相对较低,宽城区和绿园区属于老城区邻近中心城区,交通便利,进而拉动了这两个区域的成交量;经二道和南关成交量也都在50万㎡以上,%%。高新区、朝阳区和汽贸区成交量相对较少,%、%%。
4、市场供应——供应量
长春市2010年商品住宅区域供应占比情况
长春市2010年商品住宅新增供应面积段占比情况
从上述数据可以看出,目前刚需和改善型需