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第四章投资性房地产
一、特性及范畴
(一)投资房地产特性:可以单独计量和发售
(二)投资性房地产涉及:
1、已出租的 建筑物;土地使用权
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
投资性房地产不涉及:
自用房地产、作为存货的房地产;
筹划出租但尚未出租的土地使用权;
经验租入后转租的建筑物和土地使用权;
国家认定的闲置土地;
出租建筑物并提供辅助服务,辅助服务相对重大的。
二、初始计量(经济利益很也许流入;可以可靠计量)
投资性房地产计量有两种方式:成本模式 公允价值模式
计量开始时点确认:
购入的同步开始对外出租或资本增值的,为购入时;自用一段时间后改出租或资本增值为租赁日;自建同外购
三、后续计量
(一)、成本
(一)科目设立:(摊销)
借:投资性房地产——在建ﻫ 投资性房地产合计折旧(摊销)ﻫ 投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产ﻫ【结论】比对固定资产解决
(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计解决
:
(1)投资性房地产——成本ﻫ ——公允价值变动
(2)公允价值变动损益
(3)其她业务收入
(4)其她业务成本
,不得随意变更。
,应当作为会计政策变更解决,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调节期初留存收益。
账务解决:ﻫ 借:投资性房地产——成本(变更日公允价值)ﻫ 投资性房地产合计折旧
(摊销)(原房地产已计提的折旧或摊销)ﻫ投资性房地产减值准备ﻫ 贷:投资性房地产(原价)
利润分派——未分派利润(或借记)ﻫ 盈余公积(或借记)
(三)、投资性房地产后续计量模式的变更
,不得随意变更。ﻫ ,应当作为会计政策变更解决,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调节期初留存收益。
,不得从公允价值模式转为成本模式。
,采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的公司,有证据表白,当公司初次获得的投资性房地产时公允价值不能持续可靠获得,则应采用成本模式进行后续计量
(四)、与投资性房地产有关的后续支出(第二节第二点)
(一),满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
,再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建时的分录如下:
借:投资性房地产——在建ﻫ 投资性房地产合计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
【结论】比对固定资产解决。
:投资性房地产——在建
——公允价值变动(或贷方)ﻫ 贷:投资性房地产——成本
(二)费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入 其她业务成本。
四、投资性房地产的转换和处置
(一)房地产的转换形式及转换日ﻫ
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期满,公司董事会或类似机构作出决策明确表白将其重新开发用于对外发售的日期
(二)房地产转换的会计解决
:应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
1)投资性房地产转为自用房地产时:
借:固定资产、无形资产[原账资产的账面原值ﻫ投资性房地产合计折旧(摊销)ﻫ 投资性房地产减值准备ﻫ 贷:投资性房地产ﻫ 合计折旧(摊销)
固定资产(无形资产)减值准备
(2)投资性房地产转换为存货时:ﻫ 借:开发产品ﻫ 投资性房地产合计折旧(摊销)ﻫ 投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
(3)自用房地产转换为投资性房地产时:ﻫ 借:投资性房地产[原资产的账面原值]ﻫ 合计折旧(摊销)ﻫ固定资产(无形资产)减值准备ﻫ 贷:固定资产、无形资产
投资性房地产合计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
(4)作为存货的房地产转换为投资性房地产时:
借:投资性房地产ﻫ 存货跌价准备
贷:开发产品
(1)投资性房地产转换为自用房地产或存货ﻫ应当以其转换当天的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值,转换当天的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
借:固定资产、无形资产、开发产品(公允价值)ﻫ 贷:投资性房地产 (账面价值)
公允价值变动损益(差额)
(2)自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产ﻫ 应当按该项房地产在转换日的公允价值计入“投资性房地产——成本”科目,公允价值与原账面价值的差额,按下列原则解决:①如果转换当天的公允价值不不小于原账面价值,应当将差额计入当期损益(即“公允价值变动损益”);
② 如果转换当天的公允价值不小于原账面价值,应当将其差额计入所有者权益(即“其她综合收益”
借:投资性房地产(以转换当天的公允价值计量)ﻫ 合计折旧(摊销)ﻫ固定资产(无形资产)减值准备ﻫ 存货跌价准备
公允价值变动损益[公允价值不不小于账面价值的差额]
贷:固定资产、无形资产、开发产品
其她综合收益[公允价值不小于账面价值的差额].
二、投资性房地产的处置
公司发售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,应当将处置收入扣除其账面价值和有关税费后的金额计入当期损益(属平常经营范畴)。(一)采用成本模式计量
借:银行存款ﻫ 贷:其她业务收ﻫ 借:其她业务成本ﻫ投资性房地产合计折旧(摊销)ﻫ 投资性房地产减值准备ﻫ 贷:投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
①借:银行存款ﻫ 贷:其她业务收入
②借:其她业务成本
贷:投资性房地产——成本ﻫ ——公允价值变动
③ 借:公允价值变动损益ﻫ 贷:其她业务成本
或:借:其她业务成本ﻫ 贷:公允价值变动损益
④借:其她综合收益ﻫ 贷:其她业务成本