2023年房地产估价师房地产开发经营与管理.doc

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(总分:,做题时间:90分钟)
一、单选题(总题数:22,分数:)
,是分析计算风险因素变化而使项目达到______时的极限值。
(分数:)
  √
 
 
 
解析:[解析]保本点分析,是分析计算一种或多种风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值,财务净现值为零阐明项目获利能力刚刚满足基准收益率的规定,是临界点而不是保本点。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同步意味着,到项目寿命期终了时,所有投资可以被完全收回。(注:FIRR相称于保本点分析中的报酬率)
。
(分数:)
  √
 
 
 
解析:[解析]线性盈亏平衡分析中,销售收入等于总成本,盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。
,可销售面积为47500m2,项目的开发成本为5000元/m2,销售均价为6500元/m2,%。当该项目利润为零时,售价容许减少的最大幅度是______。
(分数:)
 % √
 %
 %
 %
解析:[解析]5000×5+保本售价××%=保本售价×,可得保本售价=,(6500元/m2-)/6500元/m2=%。
,在风险估计阶段应完毕的是______。
(分数:)
 
  √
 
 
解析:[解析]“辨认投资项目也许面临的风险”和“分析风险产生的因素”属于风险辨识阶段工作,“测算风险发生的概率大小”属于风险估计阶段工作,“提出风险应对的建议”属于风险评价阶段工作。
,,估计总开发成本为45000万元,%,如要实现30%的成本利润率,则住宅的平均销售单价为______元/m2。
(分数:)
 
  √
 
 
解析:[解析]总建筑面积(产量)=30000×3=9(万m2),总开发成本=45000万元,利润=45000×30%=13500(万元),根据盈亏平衡点的公式,销售收入-利润-税费=总开发成本,设销售单价为x,则:x×9-13500-x×9×%=45000,x=(元/m2)。
,一般假定同步变化的几种因素发生变化的概率相似,并且是______的。
(分数:)
 
 
  √
 
解析:
、中、差的状况下的净现值分别为500万元、300万元和-80万元,市场前景好、中、坏浮现的概率分别为30%、50%和20%,该项目净现值的盼望值是______万元。
(分数:)
 
  √
 
 
解析:[解析]500×30%+300×50%-80×20%=284(万元)。
,各不拟定性因素发生的概率Pi的取值范畴是______。
(分数:)
 ≥0
 ≤1
 ≤Pi≤1 √
 ≥1
解析:[解析]各不拟定性因素在每种状况下的概率,必须不不小于等于1、不小于等于零,且所有也许发生状况的概率之和必须等于1。
,属于置业投资阶段的重要不拟定性因素的是______。
(分数:)
 
 
  √
 
解析:[解析]对于房地产开发项目而言,波及的重要不拟定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等;对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的重要不拟定性因素涉及:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
,最高土地价格分析属于______。
(分数:)
  √
 
 
 
解析:[解析]最高土地获得价格是指开发项目销售额和其她费用不变条件下,保持满足预期收益水平,所能承受的最高土地获得价格。
,对开发规模较大,首期较难产生抱负收益的房地产项目,可通过______拟定与否进行投资。
(分数:)
 
 
  √
 
解析:
,规划容积率为3,估计开发完毕后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,估计项目的单位变动成本为4500元/m2,假设所有可销售面积可以所有售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为______元/m2。
(分数:)
 
 
 
  √
解析:[解析]总建筑面积(产量)=15000×3=45000(m2),可销售面积(销量)=45000×80%=36000(m2),根据盈亏平衡点的公式,销售收入=总成本,销售单价×销量=固定成本+单位可变成本×产量,设销售单价为X,则:
X×36000=8000×10000+4500×45000
X=
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积,计算变动成本应用总建筑面积。
。
(分数:)
 
  √
 
 
解析:
,对的的是______。
(分数:)
  √
 ,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
 ,意味着投资者承当的投资风险和风险报酬均增长
 
解析:[解析]A选项,空置率提高,可导致有效毛租金收入减少。B选项,可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动,但仍不能排除通货膨胀的影响。C选项,权益投资比率高,意味着自有资金所占比例高,则风险小;D选项,规定投资权益比率不得低于某一规定的比率。
,规划容积率≤4,估计开发完毕后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,估计平均
销售单价为4500元/m2,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为______元/m2。
(分数:)
  √
 
 
 
解析:[解析]总建筑面积=10000×4=40000m2,可销售面积=40000×80%=3m2,销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量,设单位变动成本为x,4500×=5000+x×4,x=2350(元/m2)。(计算销售收入要用可销售面积,计算变动成本要用总建筑面积)
,本地价、建导致本、贷款利率、资本化率分别减少10%时,、、、,则其中最敏感的因素是______。
(分数:)
 
 
 
  √
解析:
,通过测算得出如下数据:如果市场前景看好,净现值为5680万元,如果市场前景一般,净现值为2450万元,如果市场前景不好,净现值为负的3680万元。经分析市场前景为:好的概率45%,一般的概率35%,不好的概率20%,则该项目净现值的盼望值为______万元。
(分数:)
  √
 
 
 
解析:[解析]5680×45%+2450×35%-3680×20%=(万元)。
,,如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计),预测可以以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现所有销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地获得价格(按占地面积计)为______元/m2。
(分数:)
 
 
  √
 
解析:[解析]建筑面积=土地面积×容积率=10000×15=15000(m2),销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量,设土地价格为x,8000×15000=x×1000+3000×15000,x=7500元/m2。
,错误的是______。
(分数:)
 ,得到净效益的概率分布
 ,然后加以记录解决
 
 ~3个随机变量的风险问题,而解析法可以分析更多种随机变量的风险问题 √
解析:[解析]D选项写反了,对的应为解析法重要用于解决不多于2~3个随机变量的风险问题,蒙特卡洛法可以分析更多种随机变量的风险问题。
、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的盼望值分别为E甲=1500万元,E乙=1800万元,E丙=2200万元,净现值的原则差分别为δ甲=890万元,δ乙=910万元,δ丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序对的的是______。
(分数:)
 <丙<甲 √
 <乙<丙
 <甲<乙
 <甲<丙
解析:[解析]计算并比较原则差系数,该系数越小则风险越小。根据公式:V=δ/E(NPV),V甲=890/1500=,V乙=910/1800=,V丙=1200/2200=。
。
(分数:)
 
 B.“三项预测值”法 √
 
 
解析:[解析]B选项属于风险分析的措施,是敏感性分析的措施。
,不涉及______分析。
(分数:)
 
 
  √
 
解析:[解析]房地产投资项目盈亏平衡分析的因素是成本或是收入方面的,利润是计算出来的。
二、多选题(总题数:12,分数:)
,一般要进行______分析。
(分数:)
  √
  √
  √
  √
 
解析:[解析]收入类项目选最低的,成本类项目选最高的。
。
(分数:)
 
  √
  √
 
  √
解析:[解析]按决策的性质划分,涉及拟定型决策、风险型决策和不拟定型决策。
,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有______。
(分数:)
 
 
  √
  √
 
解析:
。
(分数:)
  √
  √
  √
 
  √
解析:[解析]决策的评价原则重要是评价决策的有效性限度,一般从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。
,属于风险估计与评价的常用措施有______。
(分数:)
 
 
 
  √
  √
解析:[解析]风险估计与评价常用的措施涉及调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。
,需要开发的工作涉及______。
(分数:)
  √
  √
 
 
 
解析:[解析]风险估计阶段,涉及的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布状况和风险估算;C、D选项属于风险辨识的内容;E选项属于风险评价的内容。
,属于“开发—销售”模式下房地产开发项目重要不拟定性因素的有______。
(分数:)
  √
 
 
  √
  √
解析:[解析]对于房地产开发项目而言,波及的重要不拟定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
,属于风险估计工作的有______。
(分数:)
 
  √
 
 
  √
解析:[解析]A、D选项属于风险辨识,C选项属于风险评价。
。
(分数:)
  √
 
  √
  √
 
解析:[解析]权益投资比率和运营费用属于置业投资的重要不拟定性因素,其中,权益投资比率对开发投资项目也算不拟定性因素,但不是重要不拟定性因素,注意对比区别开发投资与置业投资的不拟定因素。
,对的的有______。
(分数:)
 、净现值原则差小的方案为优 √
 
 、净现值盼望值大的方案为优 √
 
  √
解析:[解析]B选项,净现值原则差不能完全衡量风险高下,原则差系数可以完全衡量风险大小,C选项,阐明原则差系数小的方案为优,D选项,净现值原则差可以反映离散限度,离散限度越大阐明风险越大,但只是在一定限度上阐明项目风险大小。
,下列表述中对的的有______。
(分数:)
 、原则差小的方案为优 √
 、盼望值小的为优
 ,盼望值大的为优 √
 
  √
解析:
,下列表述中对的的有______。
(分数:)
 ,则项目可行 √
 
 ,项目的相对风险就越小
 ,项目所承当的风险就越大
 ,原则差小的方案为优 √
解析:[解析]净现值不小于等于零时的累积概率越大,项目所承当的风险就越小。
三、判断题(总题数:9,分数:)
,是由于在不拟定性条件下,房地产投资具有不可逆性和可延期性。
(分数:)
  √
 
解析:[解析]老式投资决策措施隐含两种假定,即可逆性和不可延期性。但在不拟定的市场环境中,房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此,房地产投资也就有了期权性质,其决策问题可以转换为实物期权定价问题。
,可以运用概率分析的措施进行定量分析。
(分数:)
  √
 
解析:[解析]风险分析中的概率分析法不仅考虑风险因素在将来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在将来发生变动的也许性的大小及对项目重要经济效益指标的影响,这种分析是一种定量分析。
。
(分数:)
 
  √
解析:[解析]不拟定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析,是在风险因素拟定发生概率未知条件下的抗风险分析,它不能替代风险分析。
,规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。
(分数:)