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前言
1、新区概况
海宁市尖山新区(黄湾镇)位于杭州湾北岸,处海宁市东南约20公里,,是世界奇观钱塘江涌潮的起潮之地,下辖7个行政村、1个社区,。
海宁市尖山新区位于杭州湾北岸,处海宁市东南约20公里,总面积42平方公里,是海宁市的副中心都市、也是一种新兴开发区。实现地区生产总值18亿元,增长45%;实现财政收入5957万元,增长35%。
招商引资大力推动。环绕“生态立区、工业兴区、综合开发”的定位,牢牢坚持“产业优先、外资优先、高科技优先”和“不符合环保一票否决”的原则,充足发挥大桥优势、土地优势、环境优势与后发优势,按照“内外并举、四资齐上”的方针,紧紧环绕汽车及核心零部件、机械制造、新能源、新材料等四大新兴产业,全力以赴推动招商工作。目前,海宁汽车新能源项目、中国兵器凌云产业园、联鑫板材、万向光伏产业园、万凯新材料、桑乐太阳能、万宝新能源、林肯电梯等80多家公司进驻,总投资近200亿元。
工业经济增速迅猛。充足发挥服务公司、增进发展的职能作用,及时贯彻各项扶持经济又好又快发展的政策措施,加快推动工业经济迅猛发展。青年汽车集团汽车新能源项目动工建设,项目总投资超过40亿元,估计达产销售额200余亿元;万凯新材料总投资近20亿元,总产值可达130亿元,一期项目正式投产。工业经济呈现超越发展的迅速增长态势,重要经济指标保持迅猛增长,规上公司完毕工业总产值60亿元,同比增长87%,增速全市遥遥领先。公司效益大幅提高,、,分别增长74%和89%。完毕工业生产性投入13亿元,同比增长23%,总量创历年之最。
平台建设加快推动。按照高原则都市化开发区的规定,对区内都市道路进行高原则统一设计,所有实现管线预埋、雨污分流,初步构筑了都市发展的大框架。合计投入基本建设资金15亿元,完毕中心工业区块“六横七纵”和东南工业区块“四横五纵”骨干道路框架,区内通车道路里程达50余千米,有关电力、通信、给排水等配套设施建设基本完毕。小学、幼儿园、派出所、消防队、文化中心、卫生院、休闲公园等先后投入使用,污水解决厂、宾馆等项目正在建设。在市委、市政府的支持下,国土、城管、环保、供电等10个市级部门派出机构进驻。区域交通十分便利,杭浦高速距尖山新区
8公里,高架跨越尖山新区并在区内设有互通式出口的嘉绍高速公路已动工建设,并将在建成通车。
生态休闲农业不断发展。环绕建设生态、高效、休闲农业,大力发展优质水果产业,杨梅、柑桔、枇杷、水蜜桃等特色水果种植均已初具规模,尖山杨梅、尖山早桔、个个棒红薯等品牌农产品已名声在外。成功举办三届尖山杨梅节和首届冷冰坞柑桔采摘月活动,,产值超1600万元。成功创立嘉兴市旅游经济强镇,成为嘉兴市十强新市镇。“两新”工程启动推动,首期安顿房桩基工程启动实行。
旅游资源非常丰富。区域依山傍水,坐北朝南,形似半岛,有突入江海18公里的岸线,融山、海、湖、球、园为一体,拥有3000多亩的尖山湖,周边的山林和原生态湿地成为鸟类的栖息地;具有36洞144杆的尖山高尔夫球场,为华东地区最大的高尔夫球场;具有嘉兴市第一批乡村游景点--尖山观光果园,目前园内特色果品的种植面积已达1300多亩。
目前,尖山新区正紧紧环绕海宁市委、市政府的工作规定,牢牢把握“一手抓开发建设、一手抓新农村建设”这一主线,坚持“以区带镇、以镇促区、互动发展”的原则,抢抓大桥机遇,发挥比较优势,奋勇比学赶超,全力推动发展,加快推动尖山副中心超越发展、尽快实现东部新兴经济区加速崛起!
2、地理环境
地理环境:地处长江三角洲杭嘉湖平原,内陆面积745平方公里,户籍人口64万。海宁属北亚热带海洋性湿润气候区,气候温和,雨量较丰,日照充足,四季分明。°C,年均降雨量1187毫米,,。
高速公路:沪杭高速公路、320国道、杭州绕城高速均穿海宁市域而过。特别重要的是,杭(州)浦(东)高速公路距尖山新区8公里。高架跨越尖山新区的嘉绍高速公路,是沈阳至海口国家沿海大通道的重要构成部分,其在新区内设立互通式出入口。该工程的建成通车(估计)将确立尖山新区在长三角经济圈中的交通枢纽地位。
铁路:境内铁路内接外连,客货运送顺畅。沪杭铁路横贯全境,三级站海宁站为沪杭铁路之咽喉;周边有京沪铁路以及规划中的乍嘉苏铁路和沪杭高速铁路。
机场:杭州萧山机场(55公里)、上海浦东机场(120公里)、虹桥机场(120公里)。
港口:上海吴淞港150公里()上海洋山港一号码头180公里()嘉兴港50公里(1小时)。
第一部分:项目概况
1、宗地位置
尖山新区商业街项目位于海宁市尖山开发区核心区块,本次出让四个地块,海土字11054、11055、11056、11057号,出让土地面积为17495平方米,土地用途为商业,规划容积率为≤,地上总建筑面积27091平方米。
2、宗地现状
四至范畴:详图;
地势平坦,自然标高与周边地势齐平;
地面现状:净地出让;
地下状况,涉及管线、地下电缆、暗渠等需新建造;
地质状况,涉及土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定按国家规范规定设计操作。
3、项目周边的环境、配套
交通状况:(1)公交系统直达海宁;(2)建设中规划中有嘉绍大桥;(3)高速便捷
教育、医院、大型购物中心、重要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等配套正逐渐发展和完善。
4、大市政配套
道路现状:周边道路所有基本建设完毕;
供水状况:接自来水总管;
污水、雨水排放:接市政总管;
通讯(有线电视、电话、网络):齐全;
永久性供电和临时施工用电:可独立安装;
燃气:管道煤气。
5、规划控制要点
地块编号
地块坐落
出让
面积
用途
容积率
建筑
密度
竞买保证金(万元)
11054
尖山新区商业街西侧、尖山宾馆南侧
1045
商业
55﹪
45
11055
7857
商业
55﹪
325
11056
6240
商业
45﹪
255
11057
2353
商业
55﹪
100
总建筑面积27091平方米
6、土地价格
土地总价款为:8130万元(测算暂定)
第二部分:项目开发
1、土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市将来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。估计每年以10%—20%的比例增值。
2、工程筹划
工期总筹划:
三通一平:11月
动工日期:12月
销售日期:7月
建筑单体竣工日期:10月
室外工程竣工:4月
单项验收及交房:6月
3、销售筹划:
销售日期
销售比例
07-09月
50%
10-12月
20%
01-03月
20%
04-06月
10%
第三部分:投资收益分析
1、项目投资成本
成本项目
单位成本(元/m2)
总成本(万元)
备注
一、土地获得价款
3000
8130
1、政府地价及市政配套
7856
2、合伙款项
3、红线外市政配套
4、契税、印花税
274
二、开发前期准备费
240
650
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1000
2700
1、基本工程
2、构造及粗装修
3、门、窗、幕墙
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
150
410
1、室外给排水系统
2、室外市政系统
3、室外燃气系统
4、室外高下压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
150
310
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
40
83
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、小朋友游乐设施
6、商业设施
7、其她
七、开发间接费
465
1260
1、工程管理费
200
2、营销费用
200
3、资金利息
800
4、物业管理完善费
10
5、不可预见费
50
合计
5045
13543
以上按总建筑面积:27091平方米计算:除土地价格以外的成本为:5413万元;土地价格:8130万元;投资成本:13543万元
2、税务分析
%、所得税按25%计算
土地增值税:1%
3、经济效益分析
根据对同区域类似楼盘的市场调研、分析,本项目定位为精致的精致商业步行街。以目前市场行情估计,本项目的销售均价约8000元/平方米,以保证开盘当季度达到50%的销售率。具体项目利润率、投资回报率及重要经济指标。
经济指标
单位数值(元/平方米)
项目总金额(万元)
销售收入
8000
21672
直接成本
5045
13543
有关税费
536
1452
总投资成本
7212
14995
毛利率
——
%
税后利润
1848
5007
销售净利率
——
%
总投资回报率
——
%
敏感性分析,参照如下内容及表格,可根据实际状况增减
经济指标
预测成本×70%
预测成本×80%
预测成本×90%
预测成本
预测成本×110%
土地成本
5691
6504
7317
8130
8943
销售收入
21672
21672
21672
21672
21672
总投资成本
12554
13367
14179
14995
15805
毛利率
%
%
%
%
%
税前利润
9118
8305
7493
6677
5867
税后净利
6839
6229
5620
5007
4400
销售净利率
%
%
%
%
%
总投资回报率
%
%
%
%
%
注:重要考虑土地成本的变动
第四部分:综合分析与建议
1、优势、劣势:
地理位置优越、市场发展潜力较大、净地出让利于迅速开发;但是项目周边生活配套为新区内部配套,正不断完善中。
2、机会:
随来年嘉绍大桥的开通,宗地土地增值机会将会明显;项目所在省级开发区处在迅速成长阶段,市场容量可观,竞争风险相对较小。
3、结论和建议
综上所述,项目市场空间与将来升值潜力大,各项风险可控,项目收益高。