文档介绍：土地增值税项目清算
实务操作鉴证指南(三)
——疑难问题解析
徐州正瑞税务师事务所
前言
我国房地产企业已经是我国经济发展的支柱产业,连续8年被国家税务总局列为全国税收专项检查的重点行业,每年被查处的偷税金额巨大,令人触目惊心,多则千万元,少则百万元。
目前,房地产市场很不规范,涉及的税种达11个之多,行业涉税问题相当复杂,而且房地产企业还普遍抱怨税负过重。从税务机关角度来讲,房地产业税收管理政策性非常强,对征管人员综合业务素质要求很高,对税务师事务所从业人员的要求也提出了更高的税收政策水平。就目前存在的情况看:一方面,房地产企业通过各种偷税手段进行偷税的问题确实存在。另一方面,很多房地产企业的财务人员对政策的理解有误或根本不了解房地产业相关税收政策,从而导致无意识的少缴税或者稀里糊涂多缴税。与此同时,由于税务人员同企业方面对税收政策理解存在歧义,也造成税企间摩擦冲突不断。
本教材旨在将多年从事房地产涉税服务和税务稽查的心得体会与大家分享,希望能以一孔之见为房地产企业和税务师事务所正确理解税收政策提供一个平台。本讲义在内容上以房地产业的会计核算和相关的税收政策为主线,采取一问一答的形式对各疑难问题进行详细的解答,解读最新政策诠释税法本质,以帮助企业防范税收风险,帮助税务师事务所从业人员提高业务水平。是税务干部、税务师事务所从业人员、房地产企业中高层管理者的参考教材。
本讲义编写得到了江苏省注册税务师管理中心培训部的大力支持和市局有关处室的帮助, 并参考了国家税务总局福建浦田房地产专题培训教材及国家税务总局中税网等相关资料,在此一并表示感谢。以后若有新的政策变动或调整,应以新的法规为准。因本人学识有限,加上政策的不完善以及各人的理解不尽相同有疏漏和不足在所难免,敬请各位批评指正,不吝指教。
马友
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第一部分:行业相关知识疑难解析
什么是项目总投资?它包含哪些内容?
答:项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和,也叫投资总额(在项目可行性报告中使用)。
房地产项目总投资的内容包括:土地费用、前期工程费用、建设配套费用、建安工程费用、室外工程费用、建设监理费用、建设单位管理费、预备费以及建设期间贷款利息等项目。
容积率、建设密度、绿地率、建筑系数是如何计算的?
答:容积率是指项目用地范围内,总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率能反映单位面积土地上所建盖的建筑物密度。
容积率=总建筑面积÷总用地面积
附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。当建筑物层高超过8M,在计算容积率时,该层建筑面积加倍计算。
答:建筑密度是指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。
建筑密度=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积)÷项目总用地面积×100%; (建筑密度即建筑系数)
答:绿地率是指项目用地范围内总绿化用地面积与项目总用地面积的比值。
绿地率=总绿化用地面积÷项目总用地面积×100%
绿地率越高,容积率越低,建筑密度也就越低,开发商可用于回收资金的面积越少,而业主住的越舒服。
房地产开发按项目运作方式可分为几类?
答:房地产开发按项目运作方式的不同可分为三类。
第一类:即通常的运作。即取得土地使用权进行房屋建设,出售新建房屋的方式。
第二类:是把生地变成熟地之后,再转让的方式。
是把毛地变成净地之后,再转让的方式。
第三类:其他方式。如购买房屋后出租;购买房屋后出租一段时间再出售;购买房地产后等待一段时间再转让(炒房);接手在建工程后继续开发等。
什么是净地?什么是毛地?什么是熟地?
答:净地是指由政府的土地储备中心将土地征用后,由政府有关的拆迁部门将储备土地上的建筑物及附着物拆迁后平整完的土地。
答:毛地是指开发商取得的土地上含有建筑物及附着物的土地,由开发商负责毛地上的拆迁。
答:熟地是已经做完地下隐蔽工程完成“七通一平”后的土地。
土地使用权的转让、出让和划拨有什么区别?
答:根据《中华人民共和国城乡规划法》规定,开发商在项目立项通过,取得建设用地规划许可证后,就可办理取得土地使用权手续,土地使用权的取得主要有三种方式:出让、转让和划拨。
土地使用权出让可以采取下列方式。
①协议、②招标、③拍卖。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十二条和第十三条之规定的出让土地使用权的具体程序和步骤,由省、市、自治区、直辖市人民政府规定。
土地使用权的使用年限。
居住用地七十年。
工业用地五十年。
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。
商业、旅游、娱乐用地四十年。
综合或者其他用地五十年。
土地使用权