文档介绍：“书香门第·天一阁”营销策划报告
深圳市同致业房地产顾问有限公司
2004年10月19日
目录
一、市场分析 4
(一)大市分析 4
(二)龙华片区分析 11
(三)项目周边楼盘分析 16
二、项目分析 27
(一)项目基本资料 27
(二)项目SWOT分析 27
三、项目定位 34
(一)整体定位 34
(二)推广案名 34
(三)目标客户定位 36
四、物业发展建议 39
(一)户型建议 39
(二)园林建议 42
(三)智能化建议 43
(四)相关配套规划建议 44
(五)样板房及其装修建议 44
(六)公共部分设计、装修建议 46
五、项目营销策略 48
(一)总思路 48
(二)差异化营销策略 48
(三)工程配合建议 48
(四)现场包装策略 49
(五)入市时机建议 50
(六)价格策略 50
(七)分阶段推广策略 54
六、推广费用预算 60
附录I:“天一阁”简介 61
附录II:余秋雨《风雨天一阁》 62
一、市场分析
(一)大市分析
1、深圳市2004年1-7月份经济概况
今年1-7月份,(按当年价计算,下同),%,。
第三产业平稳增长,,%,总量比上年同期增加近100亿元,,其中交通运输及邮电通信业、房地产业、旅游业增长较快。
固定资产投资依然保持较快增长。1-7月份,,%,,比今年1-。
消费品市场延续去年下半年的强势,继续保持较快增长,1-7月份,,%。
1-7月份,,%,扣除物价因素,%,,其中经营净收入和财产性收入增长较快,%%。
%,%,%,%,%,居民消费价格总指数和食品价格指数均创年内新高,目前食品价格未见明显回落迹象。下半年乃至明年,物价上行的压力增大。
成熟市场中房地产的保值增值特性是公认的,所以物价的上涨趋势也对货币持有者投资房地产有一定刺激作用。
小结:
今年上半年,深圳市稳、健康地发展,生产、需求协调均衡,经济效益进一步提高。各项经济指标表明,深圳今后经济发展大势继续趋好,从而为房地产等各行各业提供良好的发展基础和环境。
2、深圳市2004上半年房地产市场分析
2004上半年,随着深圳宏观经济的持续、快速发展,房地产市场继续呈现稳定、健康的发展局面,市场销售持续旺盛,房地产价格小幅波动,基本保持平稳。
1)、土地市场
政府对房地产用地规模控制比较严格。根据2004年土地供应计划,今年全市计划新增房地产用地出让面积维持在100万平方米左右,且基本全部分布在特区外。到目前为止,政府出让和计划出让的土地面积已接近100万平米。
截止到2004年10月28日,政府今年出让土地信息如下表:
2004年深圳市政府已出让土地
宗地号
位置
用途
面积(平方米)
G01014-0086
龙岗区
商住用地
J402-0127
盐田区
会议中心、酒店及办公用地
G02109-0001
龙岗区
加油站用地
A104-0108
宝安区
商住混合用地
A711-0158
宝安区
商住混合用地
A004-0083
宝安区
酒店用地
G03404-0008
龙岗区
居住用地
71210
G12301-0124
大工业区
酒店用地
合计:共8宗
2004年深圳市政府待出让土地
宗地号
位置
用途
面积(平方米)
A510-0040
宝安区
酒店用地
A318-0448
宝安区
旅馆业用地
A819-0128
宝安区
商住混合用地
A012-0070;A012-0071
A012-0078;A122-0297
宝安区
居住、配套设施用地
合计