文档介绍：中外商业地产开发与运营模式比较
【主持人】由于我国商业地产起步较晚,所以与西方发达国家相比来说还存在诸多的差距,这种差距到底在哪,下面有请美国商业设计与规划专家何瑞杰就中外商业地产开发与运营模式比较发表演讲,有请何瑞杰先生。
【何瑞杰】大家好,我是Jomes Heinritz,中文名字叫何瑞杰,来自北京中海首佳商业设计公司,今天我想给大家介绍中外商业地产开发模式的不同。
【何瑞杰】首先我们来看一下在西方商业地产开发模式的步骤,在西方进行地产开发项目的研究及设计,基本上是按照这些步骤进行的。所有的项目都是从设想一个总体的概念开始,就是说我们要建设一个什么样的建筑,是商务式的办公建筑还是住宅建筑等等。接下来我们就要进行市场的研究及什么样的市场适合这个项目的开发。当然我们还要做关于利弊环境分析。
【何瑞杰】在这个过程中我们要研究我们的目标消费群及他们是什么样的阶层,他们的需求是什么样的,根据这些我们要做出项目定位。当我们基本做出了项目定位以后,我们就要考虑业态的组合。然后我们就要做初步的预算,就是我们到底要花多少钱。然后我们就可以确定一个初步的设计。根据初步预算以及项目的大小,以及支付的方式是否便利,我们就要考虑分步开发。如果是一个大的项目,我们可以把它分成几个小的部分进行分步开发,这样没有必要在同一时间把它全部完成。我们在以前做的业态组合的基础上,要进行进一步详细而深入的研究,并且针对我们的客户和他们进行磋商。得到客户的反馈以后,我们就要回头调整我们的方案,以及业态的组合。我们将针对我们客户的需要,对立地环境分析的方面,对他们提出建议,确保他们项目能够正常运行。接下来我们就可以确定最终的概括设计,提交建筑设计和施工设计部门。
【何瑞杰】在这个过程当中需要重点指出的是在这个过程当中,我们还没有花费很多的成本。可能在这一过程的最后,我们的客户会知道他们的规划无法实行,这样就可以做出相应的更改。另外一点需要指出的是在这一过程中,我们花费的仅仅是所有整个项目设计的一小部分成本,而不是很大的一个成本。真正付出成本的步骤是这个建筑设计和施工设计,如果确定建筑设计之后,成本无法收回,项目也很难做出更改。
【何瑞杰】在中国我曾看到有一些项目是按照这样一个步骤进行规划的。中国模式与西方模式的不同,其中的原因之一是因为中国的情况与西方的情况不同。第一步总体概念往往是政府总体确定的。政府做过一些市场研究以后,认为在某一个区域他们需要怎么样的业态,或者是建筑形式,做一些立地环境的分析。之后他们就寻找公司来规划这个项目。有的公司会就所提供的分析做一些项目的定位,但是很多就是直接、匆忙地做出初步的设计。而在西方开发商,往往是与政府共同商量具体进行这个项目的规划。在中国进行一些业态研究之后,就快速匆忙地提交到建筑设计和施工设计部门。
【何瑞杰】在施工设计完成之后,他们才去寻找零售商进行业态的组合,但是在这个过程中往往会遇到很多的问题。我们很多的客户都是这种情况,当他们在之后遇到很多问题之后,向我们公司做咨询,寻找解决问题的办法。如果我们在他们最终确定工程设计之前,进行了项目分析、定位,我们所提供的分析不会让他们付出很多的成本,这样他们在工程之后也不会遇到如此多的麻烦,解决与他们设想的目标相去甚远。由此看来西方的模式它是立足于市场需求。而中国的模式只是着眼于建筑设计的本身。但是,这种中国模式在中国开始有所转变,开始趋同于西方的模式,并且有很多成功的案例。
【何瑞杰】做什么可以使得你的项目成功呢?这就要求做针对性的研究。我们要做立地环境的分析、市场研究,我们必须明确项目的定位以及在未来这个项目会给我们消费群体以怎样的感受。在这一步只有了解你的消费者,才能以他们的角度来想问题。这里面的消费者不单单是指将来会来购物的人,它同时还指你想吸引的所有消费群。当你做好项目定位,明白这个项目将来是能够运作起来的,就可以做出这样一个初步的设计。然后决定是什么类型的零售商及店铺能够入主你这个项目当中。如果就目前的情况来讲,你的项目比较大的话,就要考虑项目的分布开发,这取决于市场的需求。我们来举几个典型的案例。
【何瑞杰】我用美国Mall of America做一个案例,这个项目已经做了14年,在这14年当中,它自始至终都是一个非常成功的项目。但是在项目规划之初很少有人遇到如此之大的成功。这是当初在美国最大的一个SHOPPINGMALL,很多中国规划者借鉴它,也在中国做了相似的大型SHOPPINGMALL项目。为什么这个项目会获得如此之大的成功呢?我们从图中可以看到有三条主要的高速公路,它的附近是城市中非常有钱的区域。离国际机场的路程只有十分钟,从图中可以看出它离城区的距离有多远,离机场的距离有多近。
【何瑞杰】这是另外一个坐落于佛罗里达一个SHOPPINGMAL