文档介绍：如何开发成功的县城购物中心—以兴平金城广场为例
易家方略机构深圳NEW MALL商业管理公司杨宝民
易家方略机构西北业务总部李金刚
前言
县城购物中心研究的意义
中国有数千座县城,县城购物中心具有很多共同的规律,通过建立示范性购物中心,总结县城购物中心的选址规律、业态组合规律,通过实际经营形成县城购物中心的成功管理模式。在成功案例的基础上,我们希望通过系统的知识提炼,形成系统的开发与运营流程,然后在全国推广。
一、县城市场研究与商业体量的确定
开发县城购物中心的规模取决于市场的容量,同时要根据发展商的资源状况确定,开发规模过大浪费投资,开发规模过小,必然导致业态选择受到局限,不利于降低经营成本。
我们通过对县城的系统研究,县城购物中心的商业体量一般遵循如下规则:
第一县城购物中心体量一般不要超过5万平方米。第二销售面积不超过30%,主要出入口控制在开发者手中。第三高起点作商业规划,商业设施标准参考日本标准,精心做好商业视觉形象设计。
为了具有代表性,我们选择西安附近的兴平市作为开发一流购物中心的城市。
兴平,古时称“犬丘”又称“始平”、唐景龙二年,唐中宗李显送金城公主出嫁吐蕃王赞普,送至马嵬城,设帐于百顷泊饯别,改始平县为金城县,至德二年,兵马使“李奂”统领兴平军驻扎金城县,因平“安史之乱”有功,故改金城县为兴平县。位于陕西省中部,东距西安50公里、咸阳23公里,西贯宝鸡,南通汉中,北连陇东河套地区,是一个典型的以大中城市为依托的卫星城。1993年经兴平作为周、秦、汉、唐的京畿之地,全市现有文物点210余处,其中,国家级重点文物保护单位有汉武帝茂陵、霍去病墓2处;省级重点文物保护单位有唐杨贵妃墓、文庙大成殿,北塔3处;县(市)级重点文物保护单位有汉班昭墓等35处。全市现有馆藏文物7000余件,其中,等级文物567件,文物数量之多,品位之高,在国内外享有盛誉。
全市辖7镇4乡3个街道办事处,248个行政村,总面积510平方公里,,其中非农业人口16万人。

兴平业态设计的重要参考数据:
兴平市经济呈稳步增长年增长率在10%以上,尤其是2003年以后,经济增长速度较快,在13%以上。,。兴平市整体经济发展状况良好。
图1 社会商品零售总额
图2 兴平市人均收入
由上表可以看出:
兴平市商贸经济发展迅速,社会消费品零售总额年增长率在10%以上,%,%,。兴平市商业呈稳步增长,市场发展平稳。
市政府大楼及广场用地
北面
规划的市委、市政府新址

西侧东侧
图 3项目地块相片
图4 项目红线图
项目业态设计的思考
通过深度市场调查与兴平商业发展及投资客户心理分析,同时对比西安及二三级城市商业地产规划与兴平现有金城路商圈的辐射影响,我们认为沿金城路与中心大街两个区域商业价值极大,同时由于我们规划中强调了广场的重要性,因此我们认为广场周围的商业价值也最大,因此在业态设计中,我们着重提出了以下思路:
1、临街商铺价值最大化原则,这部分商铺面积