文档介绍：商业地产如何打好“融资租赁”这张牌
首先,我们先要了解什么是融资租赁。租赁是指出租人给与一定的收益的条件下,授予承租人在约定的期限内占有何使用财产权利的一种契约行为。融资租赁又称财务租赁是区别于经营租赁的一种长期租赁形式,由于它可以满足企业对资产的长期需求,有时也称资本租赁。
那末,融资租赁在商业地产上有哪些形式那?
1. 售后回租。这个方法被广泛的使用在现有的产权形商铺的销售上面。我这里不作细述。
2. 直接租赁。即不作销售,直接通过收取租金的方式得到资本利益。这个也很常见我不细说。
3. 杠杆式租赁。这个目前在国内尚少使用。其利益方较为复杂。涉及承租人、出租人和投资基金或贷款公司等三方。对于承租人与上面的第二个内容大体一至。但是对于出租人就大有不同了。按国际惯例,出租人将资产的30%自留,作为自己的投资。另外以该资产作为担保向资金的借贷方借入其余资金的70%。因此,出租人又成了借款人,即拥有资产的所有权,又收租金偿还债务。若出租人不能按期偿还,那么资产转归借款人所有。
第三,融资租赁的流程。
1. 通过招商选择租赁公司。也可委托专业的商业运营公司整体管理。
2. 招商授权
3. 签订租赁合同和经营合同
4. 投保
5. 收取租金
6. 租赁期的二次调整,又称再招商
7. 租赁期满的退场。
8. 若采用杠杆租赁,在签订租赁合同和经营合同后提请借款。签订借款合同。
9. 支付借款利息
第四,租金的核算
租金应该包括资产价款和租息两部分,租息又可分为融资成本和租赁管理费等。
下面我做一个细解:
1. 资产的折价、保险等
2. 因融资而产生的利息支出
3. 营业费用、物业管理费用、水电热等杂费
4. 资本收益
租金的支付:
1. 按时间划分:年付、半年付、季付、月付
2. 按发生先后分为:前付租和后付租
3. 按每期金额分:等额和不等额支付
第五,优缺点。
优点 :
1. 融资速度快
2. 比贷款和债券的限制条件少
3. 缩短了投资周期。一般纯商业地产的销售期为18个月以上。而采用这种办法在6个月就可以回笼市值 70%的投资。
4. 财务风险小。不必担心一次性的偿还巨额 借款
5.
 税收负担轻
缺点:资金成本高。比贷款和发行债券的利息高很多。在企业财务困难时会构成资金压力。