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关于标准我市物业管理效劳收费
有关问题的通知(听证稿)
各有关单位:
根据国家开展改革委员会、建设部?物业效劳收费管理方法?及广东省物价局、广东省建设厅?关于贯彻实施国家开展改革委、建设部<物业效劳收费管理方法>的通知?的精神,为标准我市物业管理效劳收费,现就有关问题通知如下:
一、我市住宅物业(不含别墅小区)实行政府指导价,由业主与物业管理单位根据政府价格主管部门公布的指导标准〔见附件〕在物业效劳合同中约定收费标准。
非住宅物业及别墅小区实行市场调节价,由业主与物业管理单位在物业效劳合同中约定收费标准。
本通知公布执行前,各类物业已经价格主管部门审核收费标准的,在业主委员成立前,可仍按价格主管部门审核的标准执行;业主委员会成立后,按物业管理单位与业主委员会约定的收费标准报业主大会批准后执行。
二、物业建设单位应当在销售物业之前制定的临时业主公约中约定前期物业管理效劳费用标准,并向物业买受人明示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
三、物业管理效劳费包含以下工程的支出:
㈠管理效劳人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
㈡用于物业管理的办公费用和固定资产折旧费用;
㈢物业共用部位、公用设施、设备日常运行、维护及能源费用;含高层楼宇的供水加压设备的维修保养费用;有电梯、中央空调的物业,含电梯运行维护费用、中央空调运行维护费用;
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㈣环境卫生清洁费用;
㈤绿化养护费用;
㈥治安防范费用;
㈦物业共用部位、公用设施、设备及公众责任保险费用;
㈧公用水电费用;
㈨开展必要的社区文化活动的费用;
㈩物业管理企业酬金;
〔十一〕经物业效劳合同约定或业主同意的其他费用。
四、物业管理效劳费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取;未办理房地产权利登记的,物业管理效劳费按购房合同标明的建筑面积收取。
五、物业管理效劳费自业主入住之日起开始收取。
六、物业管理效劳费应按月收取。
七、物业管理单位收取物业管理效劳费用,应当按照法律规定和物业效劳合同约定提供相应的效劳,不能只收费不效劳,或者多收费少效劳。
八、取消物业管理效劳费外收取中央空调运行维护费的规定。中央空调运行维护本钱计入物业管理效劳费,中央空调发生的水电费用按实际发生额向业主或非业主房屋使用分摊。
本通知公布执行前已在物业管理效劳费外收取中央空调运行维护费的,在业主委员会与物业管理单位约定新的收费标准以前可仍按现行标准执行;业主委员会成立后在确定新的收费标准时,按本通知规定执行。
九、取消物业管理效劳收费实行收费许可证管理的规定。本通知公布执行前由各级价格主管部门核发的?广东省经营效劳性收费许可证?,一律废止。
十、取消优秀小区收费标准上浮的规定。未经业主大会同意,对取得国家、省、市各级优秀物业管理称号的物业单位,其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。
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本通知公布执行前已经上浮的,自本通知公布之日起,应取消上浮。
十一、物业管理单位对房屋装修可收取以下费用:
㈠装修管理费。按房屋建筑面积和装修工期一次性向业主收取,带电梯房屋:·天,·天。装修管理费用于补偿装修期间损坏的共同部位修复、装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理各种资料的制作等的费用。
㈡装修垃圾清运费。因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运;业主委托物业管理单位清运的,清运费标准由业主和物业管理单位协商确定。
㈢证件工本费。物业管理单位对装修工人出入实行持证管理的,如证件回收后能屡次使用,可按不超过10元/证的标准收取押金,证件完好退回的应如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的,可收取不超过5元/证的工本费。
除上述费用外,物业管理单位不得收取电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其他费用。
十二、住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费,按该物业收费标准的80%缴纳物业管理效劳费;其他楼层的电梯运行费不进行区分。
十三、对同一物业管理区域内相同的物业,禁止价格歧视,物业管理单位不得区分业主身份实行不同的收费标准。
十四、物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等效劳的外来人员收取包括***费在内的任何费用。
十五、物业管理单位不得增设物业效劳合同或法律法规规定的物业效劳工程之外的其他强制性效劳工程实行强制收费。
非强制性效劳工程收费标准由物业管理单位自定,由业主〔承租人〕自愿选择。
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除法律、法规、规章及本通知规定的收费外,物业管理单位不得向业主强制收取其他任何费用。
十六、物业效劳收费实行明码标价,收费工程、标准及收费方法应在经营场所或者收费地点公示。
十七、市、区价格主管部门应加强对物业效劳收费的监督检查,对违反法律、法规、规章及本通知规定收费的行为,及时依法查处。
十八、政府开发的安居房小区的物业管理效劳收费,适用本通知规定。
十九、本通知自公布之日起实施。深圳市物价局、深圳市住宅局?关于下达我市物业效劳收费指导标准的通知?〔深价[1997]141号文〕、?关于物业管理效劳收费假设干问题的通知?〔深价[2000]41号文〕同时废止。
深圳市物价局深圳市住宅局
二○○四年月日
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附表:深圳市住宅物业管理效劳收费指导标准
效劳
级别
效劳标准〔元/〕
效劳工程
内容与标准
多层
多层带电梯
高层
一级
按优质优价原那么确定
按优质优价原那么确定
按优质优价原那么确定
根本要求
物业管理企业严格遵守各级政府有关物业管理的法律法规。
物业管理企业持有一级资质证书。
小区管理处负责人应具备大学本科或以上学历,从业经历三年以上。
设立24小时客户效劳体系,随时接受物业管理效劳诉求,及时安排处理。
急修半小时内到达,其它报修按双方约定的时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
每年至少1次顾客意见调查,满意率85%以上。
能根据业主需求,提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳,并公示效劳工程与收费价目。
小区容积率低,有水系景观,商、住别离。
房屋管理
房屋共用部位管理制度完善,实施有效的日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
房屋外观完好、整洁,符合原设计要求,无任何违章装修、违章搭建,公共区域无乱张贴悬挂现象。
每日至少巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位,并做好记录,发现损坏及时养护、维修。
建立房屋修缮制度,实行便民报修和回访,房屋零修、维修及时率99%以上,房屋完好率98%以上。
小区主出入口设有小区平面示意图,有完整的小区标识导示系统。
公用设施设备维修养护
公共配套设施完善;道路平整顺畅;电梯、水、电、消防设施先进;智能化程度高。
设施设备管理科学、标准,维护良好,保持最正确运行状态。
建立完备的共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员,严格执行设施设备操作规程及保养标准。
有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和方案,并有效实施。
消防设施可随时启用;路灯、楼道灯完好率不低于95%。
设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
协助维护公共秩序
配备先进的保安设备和监控报警系统,保持最正确运行状态。
小区出入口24小时站岗值勤。
重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有平安监控设施的,实施24小时监控。
小区实行人车分流管理,进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
进出小区的外来人员实施登记出入管理。
火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
保洁效劳
高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、一层共用大厅保养良好,地面定期抛光、打蜡,楼内其它公共区域地面每日清扫2次,每周拖洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时去除道路积水。无卫生死角。
共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害方案并有效实施。
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绿化养护管理
绿化覆盖率高,园林美观。
有专业人员实施绿化养护管理。
草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。
花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持欣赏效果。
定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
定期喷洒药物,预防病虫害。
二级
根本要求
物业管理企业持有二级或以上资质证书。
设立24小时客户效劳体系,能及时受理物业管理效劳诉求。
急修1小时内到达,其它报修按双方约定的时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
每年至少1次顾客意见调查,满意率80%以上。
能根据业主需求,提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳,并公示效劳工程与收费价目。
房屋管理
房屋共用部位管理制度完善,实施有效的日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
房屋外观完好、整洁,无违章装修、违章搭建,公共区域无乱张贴悬挂现象。
每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位,并做好记录,发现损坏及时养护、维修。
建立房屋修缮制度,实行便民报修和回访,房屋零修、维修及时率95%以上,房屋完好率95%以上。
小区主出入口设有小区平面示意图,有较完整的小区标识导示系统。
公用设施设备维修养护
公共配套设施完善;道路平整顺畅;电梯、水、电、消防设施先进;智能化