文档介绍：温泉休闲会所运营案
第一部分写在运营案的前言(关于大连温泉项目概述)

大连温泉业投资利好消息
大连市民洗温泉数量这几年一直以50%%左右的速度递增。从去年开始,温泉业更是展示出旺盛的前景,我市温泉游客数量激增的拐点大约是3年前,民间资本大举介入温泉业,预计未来两年将迎来我市温泉业的黄金期,市民温泉游数量两年后至少增加一倍。目前我市温泉投资热度不谋而合,业内人士对我市温泉业前景持乐观态度。
-----数据来源于《安波温泉滑雪节组委会与新商报社会调查》
有四成以上(%)的市民每年有一次机会泡温泉,%的市民每年泡温泉的次数为四次以上。这个数量在未来两年还会成倍增加,温泉游正逐渐成为市民们的休闲度假****惯。自驾车的兴起,休闲度假渐成趋势,也成为温泉热的重要支撑。
    近两年,大量民间资本涌入温泉业,继安波、龙门汤之后,又将陆续形成旅顺白银山温泉城,金州大黑山、小黑山温泉度假村,庄河步云山、歇马山庄等覆盖全市的温泉板块,大连温泉的容量将呈几何倍数增加。将来,大部分市民一年洗10至20次温泉,应该是一个合理的旅游投资。
-----数据来源于《天健网》报道
因此,
温泉行业的消费需求日渐成熟,形成自成体系的温泉文化。
温泉和旅游业结合紧密,形成固定产业模式链条
温泉的民众消费规模化,并呈现逐年递增的趋势
大连温泉业消费问题
平均消费偏低,高端消费不足的现状。调查中显示,泡温泉一次的平均消费(门票+泡温泉+餐饮)%,%;%,%。
    高端客源不足,与我市温泉业过去的产品架构有很大关系。温泉在我市仍然淡旺季分明,很多温泉经营者为了平衡淡季损失,采取低成本运作,导致过去我市温泉业档次偏低。这种状况在近几年有很大好转,相继出现了安波鸿缘温泉山庄、铭湖温泉度假村等高端产品,系列高端温泉项目正在建设之中,像福慧温泉山庄等老牌温泉项目也进行了升级改造,将满足高端游客的需求。此外,各温泉经营者也开始重视企事业等含金量较高的团队的市场挖掘。服务提升是最大变量。调查显示影响消费者因素排在二到五位的分别是服务水平、地理环境因素、价格方面、温泉场所的品牌和知名度。因此,做好温泉文化,提升温泉附加值,是温泉经营者增加竞争砝码的最大变量。
-----数据来源于《天健网》报道
因此,
温泉投资加剧,中高档温泉出现较多,同业市场竞争明显
新兴高档温泉两年内开发度较大,行业的同时期竞争明显
温泉人均消费偏低,高档消费客源保留率低
温泉业同期竞争激烈,造成很多新温泉首期运营成本过高,回报缓慢
温泉和企业消费需求挂钩,形成产企供需关系
决胜新温泉行业投资的关键是,如何开发保有高端客户,如何争取保有企事业含金量高的团队客户,如何提高软性竞争的服务优势。
大连温泉同业分析
大连地区,同业竞争的典型温泉代表用以下七所温泉为例分析:
老牌温泉代表的老铁山温泉,凯伦温泉,安波温泉等
新兴旅游结合体温泉代表的铭湖温泉,天沐温泉等
新兴高档温泉代表的唐风温泉,成园温泉等
先机形成的客源稳定性:是指一些成熟发展的温泉,如铁山温泉,安波温泉等,已经通过数十年的发展,奠定了固定的运营模式,在同比竞争中,已经走在了无前期成本大投入的竞争阶段,并且通过长期发展,稳定积累了相当的客户资源,培养了部分消费****惯,并且占据在一个投入最少,无需宣传成本的高度,人工服务成熟的阶段。
口碑的力量:是指成熟发展的温泉,形成的稳定忠实消费群体的口碑和引导作用。口碑效果是减少宣传投入,引导温泉行业走入盈亏平衡的重要标志点,是温泉行业前期投入最主要的目标。成熟发展的温泉,极大的节省了时间和投入的投资,已经可以运用口碑效果来得到回报和收益。对于后起温泉来说是一个需要消耗时间和精力对抗的重点。
特色服务的吸引力:多见于新兴大规模投资温泉会所,在室外温泉造型上,按摩服务和餐饮特色上,以及客房特型上,通过新颖装修和建设,来吸引和对抗老牌温泉,吸引部分客源的流动。
地理位置的优越性:多体现于和本地的旅游产业的紧密结合,比如铭湖,安波和滑雪旅游的结合,唐风和金石滩旅游地结合。是本地特色利益最大化的体现
价格的优势:比如凯伦温泉明显的平民化价位。
我看温泉投资运营的着力点
目前,大连市温泉的投资,进入高投资高期望值的时期,很多投资者关注并进军了温泉行业的投资。
在高利润回报的温泉行业,此时的投资,利好消息是,市场需求增大,市民对温泉消费的意识提高,消费市场相对成熟稳定,并且迫切需要替代老牌低档次温泉的新型温泉。
不利消息是,大量投资关注温泉行业,同时期的大量投资和高档建设